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（2013）沪一中民二(民)终字第2737号 上诉人（原审被告）甲。 委托代理人陈某某，上海沪港律师事务所律师。 委托代理人栾某某，上海沪港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）乙。 委托代理人焦某某，上海远业律师事务所律师。 上诉人甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第12157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭进行了审理，上诉人甲的委托代理人栾某某，被上诉人乙及其委托代理人焦某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，1986年10月2日，乙与甲就上海市某区某镇某村190丘（17）宅基地及地上房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋出让契据》（以下简称《出让契据》），《出让契据》约定：乙与甲会同丙等人共同协商，甲愿将乡下住房出让给作为邻居的乙，系争房屋有三间房间、一落檐（从房屋的坡形屋顶一边伸出的边檐）、一下部（落檐下的小型搭建物）和一间墙门间（系争房屋中间连接左右房间的墙体上所开的门，用于通行），西与王祥夫住房相邻，以中梯为界，界梯与祥夫共有，甲全部住房连同宅基地以人民币（以下币种相同）2,000元杜绝（出售）于乙（墙门间独估200元），房屋易交（交易）手续从此约后进行。《出让契据》上有丙、丁分别作为中证人、书证人签字。之后，乙于1987年1月支付甲2,000元，并入住了系争房屋。 1991年10月7日，系争房屋的宅基地使用权登记于甲名下。系争房屋于2012年10月8日开始进入拆迁阶段，拆迁方经核定认为系争房屋过去的私下买卖不予认可，属非法买卖，产权人确认为甲。2013年3月13日，甲在一份《承诺书》上签字，《承诺书》主要内容为：甲为系争房屋的产权所有人，由于系争房屋于1986年由甲与乙私下签订了《出让契据》，未办理过户手续，故系争房屋的产权所有人还是甲。同日，甲与拆迁方签订房屋置换协议。 现甲承诺将上海城市评估公司所评估的房屋评估单上的所有价值返还给乙，其中房屋评估单价为511元每平方米，装修费为5,273元，附属费为6,460元，房屋建筑面积为78.3平方米，房屋总价为78.3×511=40,011.30元，总计人民币51,744.3元。 原审另查明，乙曾用名王政权、王振权。 乙诉称：其与甲同为上海市某区某镇某村五一队村民，两家为邻居。1986年10月2日，双方签订一份《房屋出让契据》，约定甲将乡下居屋连同宅基地以2,000元的价格出让给乙。同时该协议书有丙作为（居）中证人在协议书上签字确认，手书（书写）人丁也在协议书上签字。签约后甲即将该房屋交付给乙居住使用，乙也按约付清了款项。乙认为，其与甲签订的房屋及宅基地买卖协议不违反法律规定，应属合法有效。故诉至法院，请求判令：一、依法确认乙和甲就上海市某区某镇某村190丘（17）宅基地及地上房屋签订的《房屋出让契据》有效；二、依法判令甲协助乙办理上述宅基地及地上房屋的过户登记手续。 甲辩称：双方签订的《房屋出让契据》违反了《土地管理法》第62条、63条关于农村村民一户只能拥有一处宅基地以及农村集体所有的土地使用权不得出让、转让的相关规定，基于农村宅基地“房随地走”的原则，宅基地使用权的转让若无效则地上房屋的转让也当然无效。合同约定“房屋交易手续从此约后进行”，然而合同签订后双方并未办理过户手续，也未经本村集体经济组织批准同意，由此可推断出乙默认了该合同无效所产生的法律后果。乙虽为本村集体经济组织成员，但当时其已有宅基住房，不符合再分配或购买宅基地的条件。甲认为，双方之间的合同依法无效，买卖关系不能成立，只是属于借用房屋。甲同意返还购房款2,000元，但同时乙应支付其房屋使用费，甲保留另案起诉要求乙支付房屋使用费的权利。故请求法院驳回乙的诉讼请求，并确认合同无效，判令乙立即腾退甲的宅基地及地上物。 原审法院认为，一、关于乙请求确认双方就系争房屋签订的《出让契据》有效的诉讼请求之处理意见。《出让契据》依法应认定有效。理由为：1、双方具备农村宅基地房屋买卖的主体资格。在签订《出让契据》时，即1986年10月2日，双方的户籍均在系争房屋所在的赵行村，双方系同村村民，为同一农村集体经济组织成员。2、双方签订《出让契据》的真实意思表示是买卖系争房屋，且买卖系争房屋的主要权利义务早已实际履行完毕。《出让契据》的内容反映了双方买卖系争房屋的真实意思；早在1987年，乙已支付甲全部购房款，甲也同时将系争房屋交付乙使用，乙此后一直居住使用系争房屋至今。因此，双方系真实买卖系争房屋，且早已实际履行了付款、交房等合同权利义务。 二、关于乙请求依法判令甲协助其办理系争房屋的宅基地及地上房屋权利之过户登记手续的诉讼请求之处理意见。甲于1991年办理了系争房屋的《上海市农村宅基地使用证》，仅取得了系争房屋的农村宅基地使用权，尚未取得系争房屋的权属登记权证，且目前上海市关于农村宅基地及利用宅基地建造村民住房的登记办法尚未出台，故乙要求判令甲协助其办理系争房屋权利的过户登记手续，不符合法律规定，不予支持。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条及《上海市房地产登记条例》第二条之规定，于二〇一三年七月二十三日判决如下：一、确认乙与甲于1986年10月2日签订的关于上海市某区某镇某村190丘（17）宅基地及地上房屋的《房屋出让契据》有效；二、驳回乙的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由甲负担。 原审判决后，甲不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清、判决证据不足，适用法律错误。1、甲与乙签订的《出让契据》中并无“出售”或“出让”字样，原审法院仅凭“杜绝”两字即认定为出售性质，属认定错误。2、原审法院依据乙提供的《情况说明》，认定乙曾用名王政权、王振权依据不足。该《情况说明》系乙自书，由王勇等九人签名，然后由赵行村村委会盖章证明上述九人系本村村民，但并未对乙的自书内容加以证明，原审法院未组织证人到庭质证的情况下即认定证明内容明显依据不足。3、本案关键证人丙、丁两人，其中丙未到庭作证。原审法院未查明丙、丁实际系受乙委托，共同参与策划了《出让契据》见证之骗局；未查明甲没有文化不识字的事实，在没有旁证证明甲确已知悉《出让契据》所书内容的情况下即采信证人证言，认定《出让契据》系甲的真实意思表示，依据不足。4、原审法院认为“系争房屋的主要权利义务早已实际履行完毕”缺乏依据，房屋交易的最重要步骤就是过户登记，而1991年宅基地使用权登记恰恰说明《出让契据》并未完全履行，此是对《出让契据》的变更，有力印证了甲并非出售房屋的意思表示。5、原审法院未查明乙在本村已经享有一户宅基地、不符合购买条件的事实。6、原审法院未查明乙购买系争房屋的真实用途并非居住而是开办羊毛衫加工厂用于非法经营，即认定“乙此后一直居住使用系争房屋至今”依据不足。7、原审法院适用《合同法》第八条属于适用法律错误，本案应适用《土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定确认合同无效。为此，故提起上诉，要求撤销原审判决第一项，改判确认甲与乙签订的《房屋出让契据》无效，一、二审诉讼费由乙承担。 被上诉人乙辩称：不同意甲的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，乙与甲于1986年10月2日签订了《房屋出让契据》，此事实不仅有书面的《房屋出让契据》证实，还有证人丁的证言及双方支付房款、交付房屋之行为予以证明，应予认定。关于《房屋出让契据》中受让方所署名为“王振权”一节，乙已提供经同村人签名、村委会盖章的《情况说明》，可证明“王振权”即乙本人。甲已在《房屋出让契据》上签字，故该《房屋出让契据》对其具有法律效力，现甲以不识字为由否认该《房屋出让契据》系其真实意思表示，其理由不能成立。关于《房屋出让契据》的性质，根据其中的文字内容、书写人丁的证言及双方支付房款并交付房屋的事实，可以确定系房屋买卖性质。在《房屋出让契据》签署后，甲收取了乙转让款2,000元，并向乙交付了系争房屋，该房屋亦由乙使用至今，故原审法院认定合同的主要权利义务实际早已履行完毕并无不当。至于双方未曾办理过户登记一节，由于所转让的为农村宅基地房屋，因我国未建立农村房屋所有权登记制度，本案标的物的特殊性决定了双方无法办理房产交易过户登记手续，但此节不影响对合同主要权利义务已履行完毕的认定。本案的关键在于对该《房屋出让契据》之效力的认定。本院认为，乙与甲双方均为本村集体经济组织成员，甲将其所有的农村宅基地房屋转让给乙，并不违反国家的法律法规，现甲反悔合同之行为有违诚信原则，本院不予支持，该《房屋出让契据》应认定为有效，系争的农村宅基地及房屋之权利应归乙所有。综上，本院认为，甲的上诉请求不能成立，原审判决正确，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯卫清 代理审判员 毛海波 代理审判员 蒋庆琨 二○一三年十月十一日 书 记 员 许 晶 |
