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（2013）沪一中民二(民)终字第2599号 上诉人（原审被告）某公司， 法定代表人陆建初。 委托代理人赵明晟，男，某公司工作人员。 委托代理人方磊，男，某公司工作人员。 被上诉人（原审原告）潘某某， 委托代理人魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。 上诉人某公司（以下简称振新物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审经审理查明，潘某某与案外人上海菲丽化妆品销售有限公司（以下简称菲丽公司）于2008年1月25日签订《房屋租赁合同》，将本市龙华路3220号商铺（以下简称系争房屋）出租给菲丽公司使用。出租房屋建筑面积为122平方米，房屋用途为商业用途。租赁期限自2008年6月19日起至2016年6月18日止，年租金为人民币（下同）120,000元。租赁期限内，潘某某应保证出租房屋的使用安全，菲丽公司应爱护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。如因房屋本身之结构损坏，潘某某应于7日内修复，并赔偿菲丽公司因此损坏而受到的损失；如因菲丽公司使用不当造成房屋或设施损坏，菲丽公司应在7日内负责修复或予以经济赔偿。除因天灾地变等不可抗力之情形外，因菲丽公司之重大过失致使房屋毁损，应负担损害赔偿之责。房屋因自然损坏或正常使用引起的损耗有修缮必要时，由潘某某负责修理并承担相关费用。潘某某应自收到案外人通知后24小时内前往维修，否则菲丽公司有权自行委托第三方修复，费用由潘某某承担。2011年8月2日，系争房屋发生漏水，菲丽公司向振新物业公司报修，振新物业公司指派维修工前往系争房屋查看，发现屋顶有一处漏水，系争房屋楼上2号201室卫生间淋浴管接口处有水漏出，振新物业公司遂电话联系2号201室的业主。2011年8月5日中午，振新物业公司指派维修工至201室查看原因，201室业主不同意敲管弄井瓷砖，维修工作未进行。当天下午，菲丽公司再次要求振新物业公司维修，振新物业公司征得201室业主同意后，于次日将201室房屋的管弄井瓷砖敲掉，没有发现问题，后振新物业公司拆除2号901室房屋卫生间的扣板后，最后认定漏水原因系公共部位管弄井珍珠岩渗水。2011年8月11日，菲丽公司与上海瑜创建筑装饰工程有限公司签订装饰装修工程合同，由该公司就系争房屋的室内顶面、墙面、地面、电气进行装修，工程造价为4,243.69元，工程施工时间为2011年8月11日至8月12日。2011年12月10日，菲丽公司支付了上述维修费4,243.69元。 原审还查明，2012年9月，菲丽公司向法院提起诉讼，要求潘某某赔偿其因房屋漏水遭受的损失，包括支付的维修费用4,243.69元、2011年8月1日至8月31日的房屋租金10,000元、8月份员工工资10,954元和客户退卡损失8,378元及停业损失10,000元。潘某某认可了菲丽公司提出的上述损失。后原审法院作出(2012)徐民四(民)初字第3186号民事判决，判决潘某某向菲丽公司赔偿损失43,575.69元，并承担受理费455元。原审中，潘某某请求判令振新物业公司赔偿损失44,030.69元。 庭审中，振新物业公司提供其与龙兆苑业主大会签订的物业管理服务合同一份，证明振新物业公司为系争房屋所在小区的物业管理单位。 原审认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。振新物业公司作为系争房屋小区所在的物业管理企业，应当经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的公用设施进行养护，保持住宅和公共设施完好，保障物业使用方便、安全。由于振新物业公司未能尽到物业管理服务合同中规定的义务，造成潘某某财产受损，故应当承担责任。故潘某某要求振新物业公司赔偿其损失，法院予以准许。但对本案涉及的赔偿损失的数额，潘某某根据租赁合同向菲丽公司承担的赔偿责任系基于潘某某与菲丽公司之间存在的租赁合同关系，该租赁合同对振新物业公司不具有约束力，故潘某某参照租赁合同要求振新物业公司赔偿没有依据。根据维修系争房屋中所产生的实际费用及潘某某由于房屋漏水所遭受的损失，具体数额由法院酌情判处。原审法院于二○一三年八月十五日依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第七项的规定，作出判决：某公司于判决生效之日起十日内赔偿潘某某10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计445元，由潘某某负担420元，由某公司负担25元。 判决后，某公司不服上述民事判决，上诉称：一、原审认定事实不清。1、上诉人给付被上诉人的相关费用是经过双方协商而定的，是上诉人为尽快查明漏水原因而主动承担的费用，并非是赔偿给被上诉人的。2、被上诉人所提出的赔偿诉求中，包括人工工资、房租等损失，仅是被上诉人与案外人菲丽公司之间的认可，上诉人并不认可相关损失；且相关损失与上诉人的维修并无直接因果关系。且自案件开审以来，被上诉人从未向法院提供相关损失金额的凭证。二、原审适用法律不当。1、自被上诉人报修房屋漏水以来，上诉人一直采取关切、积极的态度对漏水部位进行维修，完全符合物业服务合同中的相关条款，该小区业主委员会对上诉人的整个维修过程，进行了跟踪和监督，并对上诉人的工作规程予以肯定。2、发生漏水问题的部位是房屋中的隐蔽工程，因其具有特殊性，是无法用常规方式对其进行日常巡视、检查的；因此，对隐蔽工程的维修责任，不在物业服务合同之内。3、漏水原因是自然损耗引起的，并非由上诉人造成。上诉人是被上诉人所在小区委托的物业管理企业，对该小区的物业服务（包括维修、巡查范围）、收费是依据《上海市住宅物业服务分等收费标准》规定、《物业服务合同》约定进行的，符合法律规定。4、被上诉人与案外人菲丽公司之间签订的《房屋租赁合同》对上诉人无任何约束力。上诉人是依照《物业服务合同》进行物业服务，则不应当承担《房屋租赁合同》所发生的相关维修责任。故请求二审法院撤销原判，改判上诉人不承担赔偿责任。被上诉人潘某某则不同意上诉人的上诉请求。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人是本市龙华路3220号商铺的业主，上诉人是该小区的物业管理单位。上诉人作为物业管理服务单位，应当按照物业服务合同的约定，对共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等。现被上诉人的房屋因共用部位管弄井珍珠岩渗水，引起被上诉人房屋漏水，造成被上诉人租客一定的损失，被上诉人由此承担了赔偿责任。上诉人作为小区物业服务单位，没有尽到共用部位的维修、养护的责任，也应承担相应的民事赔偿责任。为此，原审法院依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人某公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 盛伟玲 二○一三年十月十一日 书 记 员 莫 莉 |
