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（2013）沪一中民二(民)终字第2226号 上诉人（原审被告、反诉原告）范某。 委托代理人张继峰，上海金经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）穆某。 上诉人范某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月24日受理后依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人范某的委托代理人张继峰，被上诉人穆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2012年11月22日，穆某作为租用方、范某作为出租方，签订一份《房屋租用协议》，约定穆某向范某租用涞亭南路某号房屋，房屋面积约320平方，租用期为2012年11月25日至2013年11月24日。合同第四条约定，租金每天人民币（下同）0.6元/平方米，先付后用，六个月一付，即每次付款35,040元。第一次付款日期为2012年11月23日前付清，第二次付款日期为2013年5月23日前付清。合同第五条约定，押金为一个月房租，即5,840元。因租用方违约产生的违约金、赔偿金及欠租、水电费等出租方可在押金内扣除，不足部分租用方必须在搬离前付清。第七条约定，出租方水电接至门口。租用方做好房屋内的防火、防盗、环保环卫工作。第九条约定，在租用期内任何一方提前终止协议视为违约，双方同意违约金为15,000元。第十条约定，电费暂收1.2元/度，水费4.3元/吨，卫生费100元/月与房子租金同期付清。附件约定，水电费每月付清，如有调整另行通知，房子不满一年，退房子租金，到期后如有变动无条件搬走。 合同签订当日，穆某支付范某押金5,840元、半年房租35,040元、半年卫生费600元。 2012年12月23日17时17分，穆某拨打110报警电话，称与房东范某引发纠纷。民警出警调解时，穆某称，其还未来得及办营业执照，房东就把电停掉了，其生产内容是帮别人在家具上加工油漆，房东认为有油漆味，所以把电停掉，并让他搬走。范某称，穆某的油漆味太重，影响身体，楼上还住着人，所以让范某改过来，但是范某不愿改，所以在1月19日把电停掉了，穆某说还有一些活要做，因此同意做到24号，现在范某仍然做油漆，因此她再次把电停掉。 2013年1月16日19时14分，穆某再次拨打110报警电话，称因断电问题与房东范某引发纠纷，民警出警调解未果。 2013年5月7日，穆某诉至法院，请求判令：范某退还穆某房租35,040元、押金5,840元、卫生费600元、支付违约金15,000元。庭审中，经法院释明双方之间的房屋租用协议无效，穆某变更诉请为：1、确认双方之间的房屋租用协议无效；2、范某返还房屋租金35,040元、押金5,840元、卫生费600元，赔偿装修损失15,000元。范某提起反诉，请求判令：1、穆某将涉案房屋恢复原状（拆除三个排气扇并修补墙壁、拆除喷漆房、拆除灯饰）后返还给范某；2、穆某按照使用费5,840元/月、卫生费100元/月标准向范某支付从2012年11月22日至房屋恢复原状返还之日止的房屋使用费和卫生费；3、穆某据实缴纳水电费用。 庭审中，穆某还提供了装潢照片以及装修单据，以证明其做了三个排风口、安装电线灯饰、建造喷漆房等，支付装修费15,586元，其中安装配电2,830元、工矿灯1,950元、4平方米电线580元、25平方米电线840元，断防器1,200元、开关220元。范某称穆某的装修未征得其同意。 庭审中，范某确认涉案房屋没有房地产权证，也没有建设工程规划许可证等建造审批手续。 庭审中，穆某还称，承租的房屋其现在已不生产经营，只是堆放了少许木材，其曾开车去取回货物，但为范某阻止。范某称，穆某在2013年6月4日开了辆卡车来搬东西，但因穆某尚欠付租金，且第二天就要开庭，故其没有让穆某搬走货物。穆某对此情况予以确认。 范某还称，在第一次报警时，在民警的调解下，其同意穆某搬走并退还穆某支付的所有费用，但穆某不同意。穆某称，由于当时考虑到有装修损失，故没有接受范某的该调解方案。 案件审理过程中，法院至涉案房屋处勘验。双方确认穆某承租房屋的具体位置为“涞亭南路某号靠河一幢的北面底楼部分，约320平方米”。涉案房屋穆某已上锁，屋内留有一台空压机、少量木材、几桶油漆、部分架子；范某确认上述物品均为穆某所有，穆某可以随时搬走。涉案房屋内的装修主要有板材搭建的喷漆房一个，电线和电灯若干，穆某在西墙下方挖了三个孔，安装了排气扇，穆某表示对电灯同意拆走后再利用，其余不同意拆除和恢复。 原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无产权证和建设工程规划许可证，故穆某、范某于2012年11月22日签订的《房屋租用协议》无效。 合同无效后，穆某应将涉案房屋返还给范某，范某亦应将押金5,840元返还。 关于装饰装修的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建，出租人请求承租人恢复原状，人民法院应予支持。本案中，没有证据证明范某同意穆某在涉案房屋内搭建喷漆房、在房屋西墙下方挖孔并安装排气扇，因此，范某要求穆某拆除喷漆房、拆除排气扇并修复墙壁的诉请，于法有据，法院予以支持；穆某要求范某赔偿上述装修损失的诉请，于法无据，法院不予支持。 电线电灯部分，由于涉案房屋为毛坯房，任何人承租后均会涉及到用电照明的问题，故电线电灯的装修应认为是经过了范某的同意，穆某不负有拆除义务。现对于电灯，穆某要求拆除后取回，于法有据，法院予以准许。对于电线，由于已经形成附合，在租赁合同无效的情况下，应根据双方的过错责任分担现值损失，根据本案实际情况，法院酌定范某赔偿穆某4,000元。 关于使用费的问题。穆某于2012年11月22日承租房屋，在2012年12月24日前基本正常使用，故第一个月的使用费和卫生费，穆某应参照合同约定的数额承担。2012年12月24日之后，一方面，涉案房屋由穆某上锁控制，房屋内堆放有穆某物品，且有装饰装修未恢复，故穆某仍应承担使用费。另一方面，涉案房屋生产用电为范某所停，不具备正常的生产经营功能，穆某实际也停止了生产经营，故卫生费不应再承担，使用费也不应再参照合同约定。再综合考虑合同无效的过错、穆某未经环保部门批准使用油漆是造成停电的原因等因素，法院酌定穆某按照每月2,500元标准承担房屋使用费直至房屋恢复原状后返还。 至于水电费用，如果是由于穆某使用而产生，自然应当由穆某负担。但由于范某未能明确具体的费用，故法院在本案中无法处理，双方可另行解决。 原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条的规定，于二〇一三年八月七日作出判决：一、确认穆某与范某于2012年11月22日签订的《房屋租用合同》无效；二、穆某于判决生效之日起十日内将松江区九亭镇涞亭南路某号靠河一幢的北面底楼部分（约320平方米）房屋恢复原状（拆除喷漆房、拆除排气扇并修复墙壁）后返还给范某；三、范某于判决生效之日起十日内返还穆某租金29,200元、押金5,840元、卫生费500元；四、穆某于判决生效之日起十日内按照2,500元/月标准向范某支付从2012年12月24日起至房屋恢复原状后返还之日止的使用费；五、范某于判决生效之日起十日内赔偿穆某装修损失4,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,212元、减半收取606元，反诉案件受理费385元，合计诉讼费991元，由穆某负担344元（已付）；由范某负担647元（已付385元，余款262元本判决生效之日起七日内交付法院）。 判决后，范某不服，上诉于本院，诉称：合同无效，应当按租金标准支付使用费，本案纠纷完全是穆某的过错造成的，且其一直占有使用，应当按照租金标准支付使用费。原审调整使用费不当，要求二审法院撤销原审判决第三、四、五项，改判穆某按每月5,840元支付使用费；按每月100元卫生费标准赔偿范某从2012年11月22日至房屋恢复原状交还止的经济损失，据实缴纳电费和水费。 被上诉人穆某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为：范某、穆某签订的租赁合同被确认无效，按常理应当参照合同约定的数额确定穆某应当承担的房屋使用费，但根据本案查明的事实，涉案房屋生产用电被范某所停，已不具备正常的生产经营功能，穆某虽对涉案房屋上锁，但实际也停止了生产经营，无法实现其租赁房屋的目的，故要穆某按租金标准全额承担使用费不尽合理。原审综合考虑本案各种因素，酌定穆某按照每月2,500元标准承担房屋使用费，有其合理性，本院予以维持。综上，上诉人范某的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,477元，由上诉人范某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 蒋辉霞 二○一三年十月十一日 书 记 员 周璐珺 |
