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（2013）沪一中民二(民)终字第2322号 上诉人（原审被告）赵某某， 委托代理人周宝余，上海市南浦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）某公司 法定代表人李某某，总经理。 被上诉人（原审原告）张某某 委托代理人李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。 上诉人赵某某、某公司（以下简称沪耀宾馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审经审理查明，2009年10月8日，张某某（出租方、签约甲方）与赵某某（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于本市闵行区沪光路93号；房屋建筑面积为一楼大厅、二楼、三楼；租赁期为十年，自2009年12月10日起至2019年8月31日止。双方约定年租金为人民币（下同）1,788,500元，月租金为149,000元，租金自2009年12月10日起算，其中签约日至租金起算日为免租期。租金按三个月为一期支付，第一期租金于签订合同后当日付清，以后每期租金需提前5日向甲方支付租金，履行先付款后使用的原则。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。超过半个月则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋、停水、停电，并追究乙方违约责任。该房屋租金一至三年内不变，第四年起每年递增5%。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金约为一个月的租金149,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、卫生、物业管理等费用由乙方承担。甲、乙任何一方如未按合同的条款执行视为违约。违约方应向守约方支付违约金，违约金的标准是保证金的2倍。 合同签订后，赵某某支付保证金149,000元，张某某向其交付了租赁房屋，赵某某遂对房屋进行装修，并与沪耀宾馆法定代表人李某某签订房屋租赁合同，将房屋交由沪耀宾馆经营使用。 诉讼过程中，张某某、赵某某经对账确认至2013年5月10日止，尚有租金915,050元、物业管理费287,000元未结清，自2009年12月至2012年3月的物业管理费已由张某某代为缴付。对于房屋的装修投入，赵某某及沪耀宾馆表示实际投入近800万元，张某某则认为2009年的装修投入在500万元左右，且至目前还应考虑折旧因素，如装修残值对张某某确有使用价值，可酌情给予一定补偿。庭审中，双方均表示同意由法院对装修残值进行酌定。 原审另查明，位于闵行区沪光路97号的房屋产权人为上海颛桥村镇投资发展有限公司，2009年8月20日，产权人将包括上述租赁房屋在内的位于闵行区沪光路、都庄路口43幢房屋出租给张某某，租期十年，自2009年9月1日至2019年8月31日止。 原审审理中，张某某起诉要求判令：1、解除其与赵某某签订的租赁合同；2、沪耀宾馆搬离沪光路93号；3、赵某某支付至实际搬离之日止的租金，暂计至2013年3月31日止为1,381,100元；4、赵某某支付至实际搬离之日止的物业管理费，暂计至2013年3月31日止为246,785元；5、赵某某支付违约金298,000元。 原审认为，张某某与赵某某签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。赵某某作为承租人，依约支付租金系其基本的合同义务。然而其至2013年5月10日，拖欠租金达90余万元，并拖欠物业管理费28万余元，显已违约。根据租赁合同约定，承租人拖欠租金超过半个月视为其自动退租，出租人有权收回房屋，并追究承租人违约责任。据此，张某某要求解除租赁合同的条件成就。对于赵某某、沪耀宾馆认为租赁房屋实际面积与合同约定不符，故未能按时支付租金的抗辩，原审认为，赵某某、沪耀宾馆提供的沪光路97号二楼、三楼房地产权证系租赁房屋的部分，双方均确认实际租赁还包括了一楼，且赵某某、沪耀宾馆亦未能提供证据证明其在租赁期间曾就该面积问题向张某某提出过异议，因此，赵某某、沪耀宾馆上述辩称不能成立。张某某要求解除租赁合同，赵某某支付拖欠租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。 合同解除后，实际使用租赁房屋的沪耀宾馆应当撤离，将房屋交还张某某。对于赵某某及案外人（指沪耀宾馆的股东）在租赁房屋的装修残值损失，法院根据装修投入的实际数额，租赁合同的期限约定和履行情况，当事人的违约程度，装修残值对于张某某实际使用价值等综合因素，酌情判令张某某补偿赵某某装修损失60万元。沪耀宾馆作为次承租人，涉案房屋由赵某某转租予其经营，对于沪耀宾馆因搬离租赁场所导致的损失，可根据合同相对性原则，另行向转租人赵某某主张。 关于物业管理费的问题，根据张某某与赵某某的合同约定，租赁期间的物业管理费应由承租人负担。虽然赵某某、沪耀宾馆提出租赁房屋没有得到有效的物业管理，环境脏乱。但物业管理并非由张某某负责提供，且赵某某、沪耀宾馆在就涉案房屋订立租赁合同时，应当对租赁现场的物业管理状况进行了解，赵某某、沪耀宾馆现以物业管理不到位为由拒绝承担物业管理费用，不能成立，理应向张某某支付已由张某某垫付的费用，并结清至搬离日止的物业管理费。 合同解除后，赵某某已支付的租赁保证金，可根据合同约定，用于抵充其应当承担的租赁费用。 综上所述，原审法院于二○一三年六月五日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，作出判决：一、张某某与赵某某就上海市闵行区沪光路93号房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、某公司于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区沪光路93号的租赁房屋；三、赵某某于判决生效之日起十五日内向张某某支付至2013年5月10日止的租金915,050元，并按每月156,450元的标准支付自2013年5月11日起至某公司搬离上述租赁房屋之日止的租金；四、赵某某于判决生效之日起十五日内向张某某支付物业管理费287,000元，并结清至某公司搬离上述租赁房屋之日止的物业管理费；五、赵某某于判决生效之日起十五日内向张某某支付违约金298,000元；（赵某某已支付的租赁保证金149,000元可用以抵扣赵某某就上述第三至第五项所承担的费用。）六、张某某于某公司搬离租赁房屋之日起三日内向赵某某支付装修补偿款600,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19,695元，由赵某某负担。 原审判决后，赵某某、沪耀宾馆不服，向本院提起上诉，诉称，从双方签订的租赁合同来看，被上诉人应提供3,500平方米的租赁房屋，然被上诉人采取欺骗等手段违反合同约定仅提供了2,700平方米左右的租赁房屋，为此，上诉人与被上诉人进行交涉，被上诉人对上诉人拖欠租金是默认的。原审对导致上诉人拖欠租金及物业管理费的原因没有查明，由此所作的判决是错误的，故请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。 被上诉人张某某辩称，双方房屋租赁合同中对租赁面积没有约定，上诉人用年租金来推断租赁面积没有事实和法律依据。到目前为止，上诉人已拖欠被上诉人高额租金，故希望二审法院能尽快判决，以减少被上诉人的经济损失。 经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于本市闵行区沪光路93号；该房屋建筑面积为一楼大厅、二楼、三楼；年租金为1,788,500元，月租金为149,000元。由此可见，双方租赁合同对租赁房屋的座落地址、座落部位作出了明确约定，但对租赁面积并未作出约定，且租金的标准亦是按租赁房屋整体来确定，而非按每平方米建筑面积来确定，故上诉人称被上诉人应提供3,500平方米的租赁房屋，缺乏合同依据。上诉人赵某某作为租赁房屋的承租人，理应按合同约定按时支付租金及物业管理费，其拖欠租金及物业管理费，显已构成违约，应承担相应的法律责任。综上，原审根据被上诉人张某某的诉请及本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人称原审对其拖欠租金及物业管理费的原因没有查明，所作的判决错误，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币19,695元，由上诉人赵某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 盛伟玲 二○一三年十月十一日 书 记 员 莫 莉 |
