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（2013）沪一中民二(民)终字第2081号 上诉人（原审原告）甲。 委托代理人乙。 被上诉人（原审被告）丙。 上诉人甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院(2013)徐民四（民）初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人甲的委托代理人乙，被上诉人丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，甲为上海市某路某弄9号503室（以下简称租赁房屋）房屋产权人。2011年9月24日，甲（甲方）与丙（乙方）签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由甲方向乙方出租租赁房屋，租赁期为三年，自2011年10月8日起至2014年10月7日止。月租金为人民币3,200元（以下币种相同）。乙方应按该房屋交接时的现状使用该房屋；乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的（除不可抗力外），乙方应承担相应的赔偿责任或给予维修。 合同签订后，丙将租赁房屋借租给他人使用。 2012年2月，甲向法院起诉要求解除租赁合同，并要求丙支付违约金、租金，归还家具等。同年5月28日，双方在法院主持下，达成调解协议：一、解除双方于2011年9月24日签订的租赁合同；二、丙于2012年6月15日前将租赁房屋归还给甲并结清水、电、煤及有线电视费用；三、丙于2012年6月15日前支付甲2012年5月8日至2012年6月15日的租金4,053元；四、案件受理费65元，由丙负担。 之后，因借住在租赁房屋内的人员未搬离，同年7月，甲向法院申请执行。法院于7月12日向丙发出（2012）徐执调字第1561号督促履行通知书，督促丙于2012年7月19日前主动履行（2012）徐民四（民）初字第16××号民事调解书，归还租赁房屋，结清水、电、煤及有线电视费用，并支付房屋租金4,053元。 后丙向甲支付了租金4,053元（注：丙实际支付了4,000元，其余的53元甲予以了免除）。同年8月29日，借住在租赁房屋内的相关人员搬离，甲收回租赁房屋。同年10月12日，甲在向法院执行庭所作的询问笔录中称，房屋已收回，有关费用已付清至2012年6月15日。 甲诉称，2012年5月28日，双方当事人通过诉讼达成调解协议，解除双方签订的租赁合同；丙于同年6月15日前归还租赁房屋，结清水、电、煤及有线电视费用，并支付房屋租金4,053元。调解协议生效后，丙就没有音讯，其租客继续住在租赁房屋内。后经法院执行，租客在8月29日搬走，甲收回租赁房屋。经检查，室内丢失桌子、沙发、壁灯、五斗橱玻璃、窗帘及五把椅子等；电视机损坏，修理费为350元。丙租赁使用期间，使用不当造成阳台严重积水，漏至楼下403室，丙答应403室业主赔偿1,000元但未予支付。甲现起诉至原审法院，请求判令：1、丙支付2012年6月15日至2012年8月29日的租金8,000元及违约金11,840元；2、丙赔偿丢失的桌子、沙发、壁灯、五斗橱玻璃、窗帘、五把椅子的费用共计3,500元；3、丙赔偿甲电视机维修费350元；4、丙赔偿漏水损失1,000元。 丙辩称，甲与丙在6月15日短信交接，房屋里面已经搬空。按照调解协议，丙租金支付至6月15日，之后谁住在里面丙不清楚。东西有损坏，甲要拿出损失的依据；电视机维修，要提供发票；漏水的事情不能归责于丙。综上所述，其不同意甲的诉讼请求。 原审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方当事人在5月28日的调解协议中约定丙于6月15日前返还租赁房屋，甲提供7月12日的督促履行通知书以证明至7月12日时丙尚未向其归还租赁房屋；而丙除在审理中称6月15日双方通过发短信已完成房屋交接外，未能提供任何证据。依照民事诉讼证据的若干规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。据此，丙不能举证其已履行交房义务，原审法院采纳甲的主张，认定丙在6月15日尚未交房。基于丙将租赁房屋租借给他人，6月15日未能完成交房，故原审法院认定6月16日至8月29日期间房屋由丙实际控制、使用，该期间的使用费应由丙承担，使用费标准参照原租赁合同租金标准。甲另要求丙支付违约金，无依据，原审法院不予支持。丙称租赁房屋内的租客与其无关的辩称意见，原审法院不予采纳。 关于租赁房屋内丢失的家具、用品、电视机维修费等，甲未能提供赔偿的充分依据，原审法院不予支持。漏水损失赔偿金，未实际发生，且无证据证明系丙在租赁期间未尽到妥善保管租赁物义务或有重大过失所致，甲要求丙赔偿，原审法院亦不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，于二○一三年五月二十八日作出判决：一、丙于判决生效之日起十日内支付甲2012年6月16日至同年8月29日的房屋使用费共计7,893元；二、驳回甲的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计210元，由甲负担185元，丙负担25元。 判决后，甲不服，上诉于本院，诉称，首先，因丙未按照调解协议约定，向甲交付房屋，导致甲产生了相应损失，故丙需按照房屋租赁合同第6.3条的规定承担相应违约金。其次，甲收回房屋后，发现有些设施缺失，丙需对此承担赔偿责任。同时，丙弄坏电视机，需对此承担修复费用。再次，因丙使用房屋不当，导致房屋漏水，致使甲需向案外人承担漏水损失，该费用应由丙支付。原审认定显然有误，故甲请求撤销原审判决第二项，改判为支持其原审诉讼请求。 被上诉人丙辩称，不同意甲的诉讼请求，其已支付了甲全部的租金，无需再承担任何费用。 本院经审理查明，原审法院认定的事实基本无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案存在如下争议焦点：一、丙是否需向甲支付违约金。《房地产租赁合同》第6.3条约定，乙方（即丙）应按时支付租金。若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方（甲）按月租金金额的5%收取违约金，……。显然，该条款适用的前提是双方尚存有租赁法律关系。然而，从双方调解协议分析，2012年6月15日，双方已协议解除该关系，此时上述合同对双方而言皆已无拘束力，因此甲无权按照上述条款向丙主张因其未按时返还房屋所产生的违约金。二、丙是否需向甲支付其他费用。就甲主张的设施损失而言，因其并未提供缺失的充分证据，故本院无法对此予以认定。至于电视机维修费用与房屋漏水损失，因租赁关系中，除非承租人未合理使用设施与房屋，否则对于正常使用所产生的损失，应当由出租人自行负担。本案中，甲并无证据证明丙存在不合理使用电视机与房屋的证据，故上述责任应当由甲自行负担。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人甲的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币208.50元，由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯卫清 代理审判员 毛海波 代理审判员 蒋庆琨 二○一三年十月十一日 书 记 员 许 晶 |
