|
（2013）沪一中民二(民)终字第2532号 上诉人（原审被告）上海某木材制品有限公司。 委托代理人杨椿，上海高达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）上海某玻璃厂。 委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。 委托代理人薛炜，上海君澜律师事务所律师。 上诉人上海某木材制品有限公司（以下简称某公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第40843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月30日受理后，依法组成合议庭,于2013年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人某公司之法定代表人陈某、委托代理人杨椿及被上诉人上海某玻璃厂（以下简称某厂）之委托代理人薛炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，位于上海市浦东新区周浦镇康沈路某号的厂房登记的权利人为某厂。2003年8月7日，某厂作为甲方，某公司作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定甲方将原四机窑东侧底层及部分场地从2003年8月1日起租借乙方使用，如果甲方因企业发展，需要现乙方租借场地时，乙方应无条件搬出，甲方应提前一个月通知乙方。乙方2003年8月份吸收甲方富余员工3名，到2003年12月份不少于10名，作为乙方临时员工。甲方员工的身份和劳动关系不变，仍属甲方编制，乙方支付每人每月劳务费人民币（下同）1,000元。乙方生产需要的各种能源由甲方提供，其价格按市价或实际成本支付，于每月10日前结清。2008年6月20日，某厂作为甲方，某公司作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，约定原乙方与周浦监狱合作，利用劳务加工场地四机窑底层部分场地进行劳务加工合作，现周浦监狱劳务加工已撤回，该场地已交还给甲方。经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方继续使用该场地，乙方使用甲方提供的场地1400㎡，位置和面积（见附图），使用期限自2008年7月1日起至2011年6月30日，共计三年。乙方如需续租，双方可另行商定。如果甲方因企业发展，需要现乙方租借场地时，乙方应无条件搬出，甲方应提前一个月通知。场地使用费为半年10,000元，按先付后用的约定，合同签约时付清，逾期付款按30元/天计付滞纳金。协议第四条保证金约定：自本协议签订时付清10,000元，如乙方违反本协议的约定或违反国家法律法规的规定使用场地，给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。2008年7月8日，某公司向某厂支付了截止至2008年12月31日的租金，之后未付。同年12月12日，某公司向某厂支付了保证金10,000元。2011年2月24日，某厂向某公司发送了一份通知，内容为：贵厂与我厂的厂房租赁合同将于2011年6月30日到期，期限届满后我公司将不再续租。请贵厂在期限届满前做好迁出、结清使用费等相关工作，到期腾空，否则由此产生的法律责任将由贵厂负责。2012年9月27日，某厂委托上海君澜律师事务所向某公司发送了一份律师函，内容为：上海君澜律师事务所依法接受上海某玻璃厂（以下简称“平玻厂”）的委托，全权处理其与贵单位之间租赁到期清退事宜。经查：贵单位与“平玻厂”的厂房租赁合同已于2011年6月30日租赁期限届满。根据法律规定，租赁合同到期不续约的，双方合同终止，承租方应自行搬离租赁场所。“平玻厂”曾于2011年2月24日发出书面通知要求贵单位到期腾空。但是截至目前，贵单位依旧未能搬离。为此本所特发函告知：1、望贵单位在收到本律师函之日起15日内搬离原租赁厂房。2、届时如贵单位不能按期搬离，本所将依法代为提起诉讼，由此造成的一切法律后果均由贵单位承担。3、因租赁到期，“平玻厂”将不再提供水、电等能源。后某厂诉至法院，要求判令：1、某公司立即搬离位于上海市浦东新区周浦镇康沈路某号某厂厂区；2、某公司按每月1,667元向某厂支付自2011年7月1日起至实际搬离日止的场地使用费；3、案件受理费由某公司承担。 原审庭审中，某厂陈述在2003年以前某公司与周浦监狱确实存在合作关系，2003年以后，因监企分离，包括四机窑在内的部分房产划归某厂所有，某公司与周浦监狱的合作关系终止，2003年8月7日，某厂与某公司就某公司基于之前的合作关系所使用的厂房及场地（即四机窑东侧底层及部分场地）签订了一份协议书，该协议书的性质属于租赁协议，租期为不定期，同时要求某公司吸收某厂的员工并支付相应的劳务费用于抵扣某公司的租金。由于2003年8月7日所签订的协议书中没有明确房屋场地的面积，某公司也没有按照约定吸收相应的某厂员工，故在2008年6月20日，某厂提出要求增加租金，并与某公司象征性地再次签订了一份1,400㎡场地的租赁协议（某公司实际使用的场地零散，无法确定具体面积）。某公司则陈述2003年8月7日双方所签订的协议书是之前合作关系的补充，并非租赁协议，且协议书所约定的四机窑东侧底层及部分场地是某公司基于之前与周浦监狱合作关系所使用的厂房及场地以外的部分。此外，双方于2008年6月20日所签订的租赁协议中约定的1,400㎡亦是某公司基于之前与周浦监狱合作关系所使用的厂房及场地以外的场地，并非厂房。某公司还就此提供了薛瑞九、倪秋根的情况说明。关于2008年6月20日某厂与某公司所签订的租赁协议中所约定的租赁场地的位置和面积附图，某厂与某公司均无法提供。关于保证金的处理，某厂要求将该保证金用于抵扣2009年某公司应付的租金，某公司则不同意抵扣租金，要求某厂返还。 原审审理中，经法院释明租赁合同到期终止的后果，某公司要求某厂赔偿停水停电损失50万元和搬迁补偿款298万元（其中包括不易搬迁设备补偿款65万元、易搬迁设备补偿款32.2万元、自建彩钢房、装潢以及附属设施补偿款30万元、停产停业补偿款60万元、货物设备搬迁人工费15万元、租赁新厂房补偿款58.4万元等）。某厂认为在租期届满前某厂就发函告知某公司租期届满后不再续租，且某厂是在委托律师发函给某公司告知其租赁到期如不搬离将不再提供水、电等能源后才停水停电，某厂是合理主张权利，故不同意赔偿某公司的停水停电损失。关于搬迁补偿款的问题，某厂认为双方的租赁合同已经到期，不存在搬迁损失，且双方对搬迁补偿款并未协商达成一致意见，故亦不同意支付该款项。 原审另认定，某公司在康沈路某号某厂厂区内自行搭建了部分简易结构彩钢房（生产车间和仓库）和砖混结构平房（烘房），面积为1,040.99㎡，但未履行相关的合法建造审批手续。某公司要求某厂对上述搭建物支付相应补偿款30万元，某厂对此予以认可，并自愿同意进行补偿。2013年3月20日，经法院组织某厂与某公司共同至康沈路某号厂区内进行现场实地查看，某厂与某公司一致确认并在房屋平面图上标注了某公司现在实际使用的厂房及场地的四至范围。原审庭审中，某厂明确要求某公司自双方确认并在房屋平面图上所标注的某公司现在实际使用的厂房及场地内迁出。某公司则认为双方确认并在房屋平面图上所标注的某公司现在实际使用的厂房及场地绝大部分是基于某公司与周浦监狱的合作关系而使用，并非2008年6月20日双方签订的租赁协议中所约定的租赁标的物。租赁协议所约定的1400㎡场地中只有一小部分在双方确认的房屋平面图上所标注的范围内。 原审认为，某厂与某公司签订的租赁协议系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务，某厂要求某公司自位于上海市浦东新区周浦镇康沈路某号某厂厂区内现在某公司实际使用的厂房及场地内迁出，于法有据，法院予以支持。某公司辩称其现在实际使用的厂房和场地均是基于其与周浦监狱之前存在的合作关系而使用至今，与某厂之间并无租赁关系，某厂与某公司所签订的租赁合同中所约定的租赁标的物是某公司向某厂另外租赁的基于合作关系所使用的厂房和场地以外的标的物，某公司上述说法遭某厂否认，根据查明的事实，某公司与周浦监狱的合作关系已于2003年结束，2003年8月7日某厂与某公司所签订的协议书中明确双方为租借关系，2008年6月20日某厂与某公司所签订的租赁协议中更是明确监企合作结束后，原某公司使用的场地交还给某厂，某厂同意某公司继续使用该场地，双方并就租赁期限、租金等进行了约定。某公司自己提供的薛瑞九、倪秋根的情况说明亦表明监企合作结束后，某厂与某公司建立了租赁关系。因此，仅凭2008年6月20日租赁协议中所约定的面积与目前某公司实际占用的面积不一致，无法否定双方之间系租赁关系的事实，某公司的抗辩意见法院难以采纳。鉴于某公司至今仍在使用系争厂房及场地，应当继续向某厂支付使用费，现某厂要求某公司支付自2011年7月1日起至实际搬离日止按每月1,667元计算的使用费，具有法律依据和合同依据，法院予以支持。某公司要求某厂赔偿租赁合同到期终止后的停水停电损失50万元和搬迁补偿款298万元，除搭建部分某厂自愿对某公司进行补偿30万元，于法不悖，法院予以准许，其余部分因某公司未提供充分证据证明，且某公司均是按拆迁标准主张上述费用，而本案并非拆迁纠纷，故法院难以支持。关于某公司支付的保证金，某厂要求将该保证金用于抵扣2009年某公司应付的租金，符合合同约定，法院亦予以支持，该款不再返还。 原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于二○一三年七月十八日作出判决：一、某公司应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区周浦镇康沈路某号内占用的房屋及场地，并将房屋及场地返还给某厂；二、某公司应于判决生效之日起十五日内支付某厂自2011年7月1日起至实际搬离日止按每月1,667元计算的使用费；三、某厂应于判决生效之日起十五日内向某公司支付搭建物补偿款300,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由某公司负担。 判决后，某公司不服，上诉于本院，诉称：政府已对涉讼土地进行征用规划，且租赁合同明确谁投资谁得益，被上诉人理应对上诉人作出补偿；虽然停水停电的事实发生于合同租赁期外，但当时被上诉人明知上诉人继续生产经营而并未要求上诉人搬迁，双方还一直对搬迁事宜进行协商并形成相应的文字材料，故要求二审法院改判被上诉人赔偿其停水停电损失50万元、搬迁补偿款298万元。 被上诉人某厂辩称:租期到期后，上诉人无权强占场地，其主张的停水停电损失没有法律依据；被上诉人给予的补偿数额已超过评估金额，故不同意上诉请求。 二审中，上诉人出示下列材料：1、网上下载资料一组，旨在证明政府征收事实；2、协议一组，旨在证明双方的协商内容。被上诉人发表如下质证意见：证据1：原审未出示，程序上不予质证，对该些材料的真实性不予认可；证据2：双方没有协商过程，真实性不认可。本院认为，证据1仅为网络下载资料，未显示来源、出处；证据2无参与方的盖章或签字，且为某厂所否认，真实性均无法确定，不具有证据效力。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案双方签订的租赁协议于法无悖，双方均应恪守。二审中，某公司自述停水停电均系雷电、台风等自然原因所致，且均发生于租期届满后，因此，本院认为，某厂未恢复水、电供应并无过错，某公司关于停水停电损失的主张，难以成立。某公司主张双方曾就搬迁补偿进行协商，但为某厂所否认。本院认为，就某公司目前出示的证据，尚不足以证明双方有协商的过程。即便双方曾有协商，鉴于双方并未最终达成一致，蹉商的经过亦不能成为某公司要求搬迁补偿的正当理由。并且，本案非拆迁纠纷，某公司主张的设备搬迁补偿款等均无法律依据。综上而言，某公司关于改判某厂赔偿其停水停电损失50万元、搬迁补偿款298万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币383元，由上诉人上海某木材制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 蒋辉霞 代理审判员 朱 瑞 二○一三年十月十二日 书 记 员 周璐珺 |
