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浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2013)浙杭民终字第2307号 上诉人（原审被告）刘某，女，1978年4月20日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）浙江某某物业服务有限公司滨江分公司。 法定代表人徐某，总经理。 委托代理人陈某，浙江某某物业服务有限公司职工。 上诉人刘某因与被上诉人浙江某某物业服务有限公司滨江分公司(以下简称某某物业)物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第1052号判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月15日受理后，依法由审判员俞建明、韩昱、代理审判员余江中组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院认定：刘某系杭州市滨江区浦沿街道现代印象广场某幢某室房屋的业主，该房屋建筑面积为50.80平方米。某某物业系现代印象广场的物业管理公司，为该小区提供物业服务，并在2009年11月15日与现代印象广场业主委员会签订物业管理委托合同。合同约定委托管理期限为叁年，自2009年9月21日起至2012年9月20日止；商业住宅每平方米建筑面积按1.80元/月缴纳物业服务费，商铺按2.80元/月缴纳物业服务费。刘某认为其房屋在保修期内，先后多次有损坏，然某某物业未尽到物业服务导致房屋装修受损等原因而未交纳2009年9月21日起至2010年12月31日期间的物业服务费共计1401.80元。2012年7月初某某物业向刘某邮寄了催缴物业费的律师函。之后，某某物业因催收未果而诉至原审法院，请求判令：一、刘某支付某某物业物业管理费1401.80元；二、刘某支付某某物业逾期滞纳金3782.20元；三、诉讼费由刘某承担。 原审法院认为：某某物业与刘某之间存在着物业服务合同法律关系，刘某作为业主，是合同权利义务一方实际享有者和承担者，且已接受了某某物业的物业管理服务，应当按照合同约定交纳相关费用。刘某抗辩房屋存在质量问题，但该事实不足以证明某某物业提供的服务不符合合同约定；刘某抗辩双方已口头达成准予其免交物业服务费，但无证据证明，原审法院不予采信。此外，某某物业已在诉讼时效期间内向刘某主张权利，故原审法院认定某某物业的诉讼请求未过诉讼时效。综上，原审法院对某某物业要求刘某支付拖欠的物业费之诉请予以支持。刘某不予支付物业费之抗辩理由原审法院虽未予支持，但对刘某自身而言，其不交纳物业服务费事出有因，原审法院对某某物业的滞纳金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、刘某于判决生效之日起七日内支付浙江某某物业服务有限公司滨江分公司自2009年9月21日始至2010年12月31日止所尚欠的物业服务费1401.80元。二、驳回浙江某某物业服务有限公司滨江分公司的其他诉讼请求。如果刘某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘某负担。刘某应于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，刘某不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实错误。1、某某物业所谓欠交的物业服务费已经被免除。上诉人购买的是精装修样板房，购房后不久，即发现屋内漏水等多处质量问题。当时房屋还在保修期内，上诉人找到某某物业要求维修，但几次维修后，仍存在质量问题，某某物业前经理承诺免收上诉人2010年之前的物业服务费，自达成口头协议后，被上诉人从没有向上诉人主张过物业服务费用。2、原审认定案件事实的证据物业费催缴单、律师函、快递单、快递跟踪记录单不能证明向上诉人催缴物业费的事实存在。物业费催缴单、律师函的管理形同虚设，只要是物业公司的人和律师事务所的人随时都可以填写，随意性太强，且没有证据证明将该单子贴在上诉人家门上。快递只有收单人签收才是有效的快递业务。刘某根本没有签收到该快递，被上诉人虽然提供快递追踪记录，但是记录上清楚写明未送达，被上诉人也没有提供签收证明。3、被上诉人的诉讼已经超过诉讼时效。4、用物业服务合同、房产信息查询记录不能证明2012年7月初通过快递公司向上诉人邮寄催缴物业费的事实。二、原审法院判决结果错误。由于原审法院依据被上诉人提供的物业服务合同、房产查询记录、物业费催缴单、律师函、快递单、快递跟踪记录单认定上诉人欠缴物业费事实错误，所以导致判决结果错误。综上，请求二审法院：1、依法撤销（2013）杭滨民初字第1052号民事判决，改判驳回被上诉人的原审请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人某某物业二审口头答辩称：刘某的上诉存在逻辑上、证据上的问题。首先，房屋漏水系房屋本身的质量问题，解决该问题需要找开发商。其次，上诉人就其主张的事实没有证据予以证实；相反，对于物业费欠缴的问题，某某物业通过多种途径向上诉人主张，包括电话催缴、张贴、邮寄催缴单，并通过律师事务所发送律师函等方式多次要求支付。第三，某某物业曾多次通过不同渠道向其主张过物业服务费。本案中，某某物业在通过电话等口头方式均不能达到目的的情况下，只能通过各种途径进行书面告知，已达到保留证据的目的。综上，原审事实认定正确，适用法律准确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 上诉人刘某二审中未提交新的证据。 被上诉人某某物业二审提交证据如下：1、天天快递服务部的证明一份，欲证明某某物业已经向上诉人发出了催讨单。2、业主资料卡一份，欲证明某某物业按照业主登记卡的联系方式，邮寄了特快专递。 对上述证据，上诉人刘某质证认为，1、对证据1证明的真实性有异议，与某某物业在原审中提供的证明不一致，不具可信性。2、对证据2没有异议。本院认证认为，证据1系某某物业为补强原审证据2的证据，且与前述证据并无矛盾之处，故上诉人的异议不能成立，本院对该份证据的证据三性依法予以确认。证据2，上诉人无异议，本院予以确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，另查明，刘某按期交纳了案涉物业自2011年1月起的物业管理费。某某物业于2012年7月初向刘某寄送过催缴物业费的律师函，据快递公司网上跟踪记录显示，该快递于2013年7月3日发出，4日、5日因“无人，电话无人接听”而未送达，7月13日再次投递，未有妥投信息。后，快递公司出具证明，称该公司于7月14日再向刘某送达该函件，刘某不肯收件。 本院认为：刘某作为杭州市滨江区浦沿街道现代印象广场某幢某室房屋的业主，在接受某某物业提供的物业服务后，理应支付相应的物业管理费。刘某上诉主张某某物业未在诉讼时效期间内向其主张权利，丧失胜诉权，与在案证据证明的事实相左，本院不予采纳。至于其主张相关物业管理费已被免除的事实，某某物业予以否认，且刘某无相应证据予以支持，故应承担举证不利的法律责任，本院对其主张不予确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费用50元，由上诉人刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞建明 审 判 员 韩 昱 代理审判员 余江中 二○一三年十月十二日 本件与原本核对无异 书 记 员 朱 江 |
