|
（2013）沪一中民二(民)终字第2137号 上诉人（原审原告、反诉被告）上海某传动轴配件有限公司。 委托代理人张伟智，公司员工。 委托代理人钟勇，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）上海某物业管理有限公司。 委托代理人许幼松，公司员工。 委托代理人彭永奎，上海磊天律师事务所律师。 上诉人上海某传动轴配件有限公司（以下简称某公司）、上海某物业管理有限公司（以下简称某公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月11日受理后，依法组成合议庭,于2013年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人某公司之委托代理人张伟智、钟勇、上诉人某公司之法定代表人许某及委托代理人许幼松、彭永奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，本市松江区泗泾镇九干路某幢厂房原产权人为案外人上海菲力克斯电子有限公司（以下简称菲力克斯公司）。2009年12月3日，某公司与案外人菲力克斯公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定菲力克斯公司将九干路183号房屋出租给某公司；租赁期限自2009年12月16日至2024年6月15日；除菲力克斯公司已在合同补充条款中同意某公司转租外，某公司在租赁期限内，需事先征得菲力克斯公司的书面同意，方可将房屋少量部分转租给他人。补充条款中约定，对现有房屋，如某公司自用后，尚有少量厂房空闲，需转租时，需事先征得菲力克斯公司的书面同意。合同对其他事宜进行了约定。2009年12月10日，案外人菲力克斯公司出具《关于转租报告的答复函》，其中明确同意某公司可以将房屋分割转租等。后某公司将房屋转租给了数名案外人。2011年9月，某公司通过司法拍卖取得本市松江区泗泾镇九干路某幢厂房产权。同年10月26日，某公司与某公司及案外人菲力克斯公司确认上述司法拍卖系带租拍卖，2011年8月15日之前的租金由某公司交付案外人菲力克斯公司，之后的租金由某公司交付某公司。当日，某公司与某公司签订《补充协议》，其中约定九干路183号房屋内所有建筑物（包括有产证的面积以及未包括在产证上的所有建筑物）的所有权归甲方(即某公司)所有。该协议另对其他事宜进行了约定。2011年11月1日，某公司与某公司还签订《上海市房屋租赁合同》，约定某公司（即乙方）租赁九干路183号房屋作为其自己生产用房使用；租赁期限自2011年8月16日至2024年6月15日；除某公司（即甲方）已在合同补充条款中同意某公司转租外，某公司在租赁期限内，需事先征得某公司的书面同意，方可将房屋少量部分转租给他人。其中，合同第四条“租金、支付方式和期限”约定：“（一）、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为（人民币）约0.428元，年净租金总计为（人民币）1,000,000元（大写：壹佰万元整），其租赁发票税费双方各自承担一半。该房屋租金2012年6月15日前不变。自2012年6月16日起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。（二）、乙方应于【每三个月前】【10天】向甲方支付3个月租金，计人民币250,000元（大写：贰拾伍万元整）。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。……”第六条“房屋使用要求和维修责任”约定：“（一）租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，乙方并代为维修，费用由乙方承担（即前述租金为扣除乙方维修成本后，甲方得到的税后净租金额）。……”合同第九条“解除本合同的条件”约定：“……（二）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。……5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的。……”该合同“补充条款”中第一条“租金递增条款”约定：“自2012年6月16日起，租金在2012年5月租金基础上环比递增10%，自2015年6月16日起，租金在2015年5月租金基础上环比递增5%，……”“补充条款”中第二条“厂房维修”约定：“甲方委托乙方对现有租赁房屋进行使用前的维修和日常保养、维修（指除主体结构严重自然损坏外的一切保养、维修）。合同中所列租金为扣除乙方代为日常保养、维修成本及相关租赁税费后，甲方可得到的净租金。”“补充条款”中还约定，对现有房屋，如某公司自用后，尚有少量厂房空闲，需转租时，需事先征得某公司的书面同意。该合同格式、条款与某公司和案外人菲力克斯公司签订《上海市房屋租赁合同》大致相同。合同对其他事宜进行了约定。同日，某公司还向某公司出具《授权管理委托书》表示：“上海某传动轴配件有限公司今授权上海某物业管理有限公司负责管理经营本公司坐落于上海市松江区泗泾镇九干路183号的物产。有效期限为2011年8月16日至2024年6月15日。委托日期2011年8月15日。”同日，某公司支付了某公司租赁押金83,333元以及2011年8月16日至2011年12月15日租金333,333元。 原审还认定，2011年12月13日，某公司支付了某公司2011年12月16日至2012年3月15日租金250,000元。2012年3月13日，某公司支付了某公司2012年3月16日至2012年6月15日租金250,000元。2012年6月16日，某公司支付了某公司2012年6月16日至2012年9月15日租金275,000元。2012年6月20日，某公司向某公司发出律师函，认为某公司存在擅自转租的行为，故要求解除双方之间《上海市房屋租赁合同》，并要求某公司迁出并返还房屋。2012年8月25日，某公司发出《通知函》，表示撤销《授权管理委托书》等。2012年9月至11月期间，某公司向某公司多次发出律师函，要求某公司支付拖欠的租金、所欠租金的违约金、违约金与同期银行贷款利息间的差额、税金，某公司不得转租、某公司应提供房屋确实需要维修、需维修部位的文件、维修要通过公开招标行为等。2012年11月1日，某公司向某公司送达《通知函》，表示系争房屋存在自然损坏，要求某公司派员处理、修复等。2012年11月5日，某公司支付某公司2012年9月16日至2012年12月15日的租金11万元。2012年11月6日、14日，某公司向某公司发出《通知函》，表示因某公司未对房屋修复进行处理，故由某公司代为维修，费用从租金中扣除，并要求某公司开具已付租金的发票。2012年11月19日，某公司向某公司发出解除合同及催讨租金通知函。后某公司诉至法院，要求判令：1、解除某公司与某公司之间签订的关于上海市松江区九干路183号房屋的《上海市房屋租赁合同》；2、某公司搬出并返还上述房屋；3、某公司支付拖欠的租金234,166元以及逾期支付租金的违约金2,401元（实际违约金从2012年9月16日开始计算至判决生效之日）；4、某公司支付合同解除日至实际返还房屋日的房屋使用费（按照合同约定的年租金1,155,000元标准计算）。原审审理中，某公司将上述第3项诉请进行变更并明确如下：要求某公司支付2011年8月16日至2012年9月15日期间租金的税金58,330元和该笔款项从2012年9月16日至判决生效之日的违约金（标准按银行同期贷款利率计算），以及2012年9月16日至2012年12月15日期间欠付的租金（含某公司应承担的税金）179,473元和该笔款项违约金（以110,000元为本金，自2012年9月16日计算至2012年11月5日；以179,473元为本金，自2012年9月16日计算至判决生效之日；标准均按银行同期贷款利率计算）。同时某公司将上述第4项诉请中房屋使用费计算标准变更为按年租金1,157,894元（含某公司应承担的税金）。某公司则提出反诉，要求判令：1、某公司开具金额为1,218,333元的租金发票；2、某公司应承担房屋维修费172,400元，该费用应从某公司应付租金中抵扣。 原审再认定，2012年12月12日，某公司向某公司发出《通知函》，表示主楼墙体裂缝修补工程以及屋面部分防水工程已经全部竣工，要求某公司派员验收并结算工程款，并要求某公司开具已付租金的发票。2013年1月，某公司向系争房屋处多名次承租人发出律师函，告知因某公司拖欠租金，某公司已经诉讼至法院要求解除其与某公司之间租赁合同等内容。2013年2月，某公司还曾向系争房屋处的多名次承租人发出律师函，告知其已经申请法院查封某公司财产，要求次承租人如要支付某公司租金的，则将租金支付至法院已经查封的某公司账户内，等等。 原审另认定，某公司曾于2012年6月向上海市松江区人民法院提起诉讼，以某公司擅自转租系争房屋为由要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》等。2012年8月10日，在该案庭审中，某公司表示撤销《授权管理委托书》。后法院作出了（2012）松民三（民）初字第1697号民事判决，驳回某公司的诉讼请求。某公司不服该判决，提起上诉。二审审理中，某公司申请撤回上诉。2012年10月24日，上海市第一中级人民法院作出（2012）沪一中民二（民）终字第2575号民事裁定，准许其撤回上诉，双方均按原审判决执行。 原审又认定，在本案审理中，某公司与某公司确认租金的税率为5%。 原审认为，某公司与某公司之间的《上海市房屋租赁合同》等对于双方有法律约束力，双方均应恪守，履行合同义务。某公司认为某公司存在擅自转租行为，其已经通过口头及书面方式通知某公司撤销《授权管理委托书》，在此情况下，某公司仍擅自转租，故合同应予解除，而某公司对此不予认可。对此，法院认为，根据《授权管理委托书》内容，某公司有权将房屋对外转租经营，该《授权管理委托书》的出具时间与双方间签订合同的时间相同，《授权管理委托书》载明了有效期限，且该有效期限与合同约定的租赁期限亦相同，故此《授权管理委托书》实际为双方合同内容的一部分，某公司不能任意撤销。某公司以上述理由要求解除合同，法院不予支持。关于房屋维修费用、租金税金的承担，首先，根据合同第四条约定，某公司向某公司收取的租金按净租金计算，租赁发票税费各自承担一半，第六条约定房屋维修费用由某公司自行承担，而合同补充条款第二条约定合同所列租金为扣除某公司代为日常保养、维修成本及相关租赁税费后，某公司可得到的净租金。从合同条文文义看，房屋维修费用应由某公司自行负担，而租金税金应由双方各自承担一半。关于某公司主张某公司逾期支付租金，据此要求解除合同的请求，法院认为，在（2012）松民三(民)初字第1697号案件诉讼中，某公司提出解除合同诉请，在案件处理结果尚未确定前，某公司未支付租金具有一定合理性。就房屋维修费用，双方存在争议，实际也未能协商一致，某公司直接以此抵扣租金，有失妥当，某公司仍应按约继续支付租金。但法院同时认为，虽然某公司欠付了一部分租金，但从某公司之前履约情况以及某公司向某公司通知房屋存在质量问题等情形看，某公司并未存在恶意欠租的行为。相反，从第一次诉讼起，某公司就不断寻找理由要求解除合同，实际为不诚信履行合同的表现。考虑到双方合同长达十多年，且在实际履行过程中，在某公司第一次诉讼前，某公司并未有恶意拖欠租金的现象存在，尤其是某公司已经将房屋出租给了多名次承租人，从维护租赁合同稳定性的角度看，合同可不予解除。同时，如前所述，某公司欠付租金属事出有因，某公司又从未要求某公司支付税金，某公司不应承担逾期付款违约金。关于某公司要求某公司开具已付租金发票的诉请，符合法律规定，法院予以支持。 原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二○一三年六月十九日作出判决：一、某公司于判决生效之日起十日内支付某公司租期截止至2013年9月15日的租金（含税金）1,048,114.40元；二、某公司于判决生效之日起十日内向某公司开具已付租金1,218,333元的发票；三、驳回某公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回某公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,916元，财产保全申请费2,431元，反诉案件受理费1,914元，合计诉讼费19,261元，由某公司负担976元（已付），某公司负担18,285元（已付1,914元，余款16,371元于判决生效之日起七日内交付法院）。 判决后，某公司、某公司均不服，上诉于本院。某公司诉称：某公司欠租长达九个月且擅自转租，某公司有权解除合同；依据合同之约定，租金税费应由某公司全额承担；某公司与没有资质的企业签订维修合同，某公司对于该些费用均不认可，且合同本已明确维修费应由某公司承担，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三项，改判解除双方间的合同，某公司搬离并返还涉讼房屋，某公司支付2011年8月16日至2012年9月15日期间的租金的税金58,330元和该笔款项从2012年9月16日至判决生效之日的违约金（标准按银行同期贷款利率计算）、2012年9月16日至2012年12月15日期间欠付的租金（含税金）179,473元和该笔款项违约金（以110,000元为本金，自2012年9月16日至2012年11月5日，以179,473元为本金，自2012年9月16日至判决生效之日，标准按银行同期贷款利率计算）、合同解除日至实际返还房屋日的房屋使用费（按年租金1,157,894元计算）。 上诉人某公司诉称:合同解除事宜已由另案作出处理；某公司出具委托书允许转租，某公司的转租得到工商认可，大批企业入驻，产生了社会效应，某公司现解除合同，显然有悖诚信；某公司从未拒付租金，因有前案诉讼，为避免讼累，某公司才暂停支付租金；合同约定由某公司代为维修，而不是承担维修责任，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、四项，改判其仅需支付租金817,600元、某公司承担房屋维修费172,400元。 某公司与某公司互不认可对方的上诉请求。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，关于本案争议焦点一，某公司是否有权解除合同，对此本院评述如下：首先，依据本案查明之事实，在某公司与菲力克斯公司建立租赁关系期间，某公司经菲力克斯公司同意而将房屋转租他人，某公司拍卖取得涉讼房屋时明知系带租拍卖，对于租赁物现状应有必要的了解，某公司还出具委托书授权某公司管理涉讼房屋，因此，某公司现以某公司擅自转租为由解除合同，显然不能成立；其次，某公司因双方间有诉讼而暂停支付租金，具有一定的合理性，且之前某公司未有恶意违约之情形，故某公司现以某公司欠租为由解除合同，本院亦难以支持。综上而言，某公司尚不享有合同单方解除权，其相关诉请，本院不予支持。关于争议焦点二，租金税费之负担，鉴于合同明确约定租赁发票税费双方各自承担一半，因此，某公司关于税费应由某公司全额承担的上诉理由，不予采纳。关于争议焦点三，维修费之负担，鉴于合同明确约定由承租方代为维修，费用由承租方费担，出租方所得租金为扣除维修成本后的租金，因此，原审确定由某公司自行承担维修费，符合合同之约定，并无不妥，可予维持。综上所述，某公司关于撤销原审判决主文第一、三项，改判解除双方间的合同，某公司搬离并返还涉讼房屋，某公司支付2011年8月16日至2012年9月15日期间的租金的税金58,330元和该笔款项从2012年9月16日至判决生效之日的违约金（标准按银行同期贷款利率计算）、2012年9月16日至2012年12月15日期间欠付的租金（含税金）179,473元和该笔款项违约金（以110,000元为本金，自2012年9月16日至2012年11月5日，以179,473元为本金，自2012年9月16日至判决生效之日，标准按银行同期贷款利率计算）、合同解除日至实际返还房屋日的房屋使用费（按年租金1,157,894元计算）的上诉请求，某公司关于撤销原审判决主文第一、四项，改判其仅需支付租金817,600元、某公司承担房屋维修费172,400元的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币8,741.14元，由上海某传动轴配件有限公司负担3,983.14元，由上海某物业管理有限公司负担4,758元。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 蒋辉霞 二○一三年十月十四日 书 记 员 周璐珺 |
