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（2013）沪一中民二(民)终字第2206号 上诉人（原审被告）上海甲置业有限公司。 委托代理人陈某某，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）乙。 被上诉人（原审原告）丙。 被上诉人（原审原告）丁。 被上诉人（原审原告）戊。 上列四被上诉人的共同委托代理人刘某某，上海中夏旭波律师事务所律师。 上诉人上海甲置业有限公司（以下简称甲公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院(2012)松民三（民）初字第3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人甲公司的委托代理人陈某某，被上诉人乙、丙，被上诉人乙、丙、丁、戊的共同委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2008年12月27日，乙、丙、丁、戊（以下简称乙等）与甲公司签订上海市商品房预售合同一份，约定乙等向甲公司购买位于上海市某区某镇某路某弄61号房屋（以下简称系争房屋），房屋面积暂测为193.73平方米，其中套内建筑面积193.73平方米，另有地下附属面积147.39平方米，房屋总价款暂定为人民币2,900,719元（以下币种相同）。合同第十八条约定，该房屋交付后，乙等认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙等有权单方面解除合同。合同第十九条约定，乙等行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲公司，甲公司应当在收到乙等的书面通知起30天内将乙等已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙等，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙等。该合同另就其它事宜进行了约定。 甲公司向乙等出具上海市新建住宅质量保证书，该保证书第六条载明：“经市有关专业检测机构鉴定，属主体结构质量不合格的，本公司允许住户退还或调换住宅，并承担有关的鉴定费用”；第九条载明：“本保证书作为该住宅销售合同的附件，是合同的有效文件，与合同具有同等法律效力；该住宅转让时，本保证书应当随住宅一并转让至受让住户，受让住户享有与原住户同等权利，承担同等义务”。 乙等向甲公司支付总房价款合计2,892,301元，分别为2008年12月27日前支付了1,900,719元，2009年1月26日前支付了1,000,000元。因实际交付时，房屋面积发生了减少，故甲公司退还乙等8,418元。2010年12月15日，系争房屋过户至乙等名下，建筑面积为340.13平方米，乙等为此支付了相关税费。另外，由于乙等购买该房屋的部分房款系动迁安置款，故乙等享受了相应的税费减免。甲公司将房屋交付乙等后，乙等对该房屋进行了装修，安装了有线电视、分时电表。 因双方就系争房屋质量以及修复施工方案产生争议，乙等于2012年3月19日向原审法院提起诉讼，案号为（2012）松民三（民）初字第8××号，在该案中经乙等申请，原审法院于2012年4月28日委托同济大学房屋质量检测站就此进行鉴定。鉴定机构于2012年8月10日出具沪房鉴（003）证字第2012-08-162-3号某区某镇某路某弄61号房屋质量检测鉴定报告，其鉴定结论与建议为：1、房屋东西向表现为东端沉降大、西端沉降小，平均相对倾斜约为1.50‰；南北表现为南端沉降大、北端沉降小，平均相对倾斜约为13.08‰。南北向相对倾斜值超过上海市工程建设规范《地基基础设计规范》（DGJ08-11-2010）关于同类结构相对倾斜限值（4‰）。2、房屋整体表现为向北倾斜，向北倾斜率在7.87～15.80‰之间、平均倾斜10.60‰，倾斜方向与相对不均匀沉降趋势基本一致，其值超过国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）关于同类建筑结构倾斜限值（4‰）。房屋东西向整体倾斜规律不明显。3、比较上海建科院房检站与本站检测结果可知，2011年6月至今，房屋向南的整体倾斜仍有进一步发展；且根据委托方提供的2012.3.11～2012.5.16期间房屋沉降监测资料可知，目前房屋整体沉降尚未趋于稳定。4、房屋目前存在的质量问题主要为：整体出现沉降及较大的倾斜；地下室部分区域墙角渗水，部分区域顶板渗水现象，西北角局部墙面出现开裂现象；底层室外花坛与房屋主体脱开，主入口处门开启困难；二层局部墙角渗水，露台板面出现水平裂缝，主卧室进门墙面出现开裂现象。5、较大的不均匀沉降和整体倾斜会导致房屋结构内部产生附加应力，对地基基础及上部结构安全性产生不利的影响。目前地下室的严重渗水可能与房屋沉降导致的基础变形有关，上部结构暂未见有明显的结构开裂现象，如沉降进一步发展，将可能带来后续的安全隐患，即房屋目前出现的较大不均匀沉降和整体倾斜，将会影响其主体结构安全。6、房屋部分墙面及顶板出现的渗水等本身不影响整体结构安全，但对其正常使用性及耐久性会产生一定的影响；底层室外花坛墙面开裂及与主体结构脱开，露台材料收缩裂缝等不影响房屋结构安全，但对其正常使用产生影响。7、建议采取可靠措施对地基基础进行全面加固，并对房屋进行纠偏，同时应加强加固施工期间及后续的变形监测，确保沉降稳定并控制其倾斜率在规范允许范围以内。对目前出现的损伤，建议待沉降稳定后再进行全面修复处理。鉴定人员在庭审中陈述：鉴定结论第2条中整体表现应为向南倾斜，书面鉴定报告书写为“向北倾斜”系笔误。后因乙等申请撤诉，原审法院以（2012）松民三（民）初字第8××号民事裁定书准许乙等撤回起诉，该案的案件受理费、鉴定费20,000元、财产保全申请费均由乙等负担。 原审另查明，系争房屋及相邻的坐落于上海市某区某镇某路某弄62号房屋（以下简称“62号房屋”）为SP-B型双拼别墅，同属某花园一期7#楼。案外人戌、庚、辛向甲公司购买62号房屋后又出售给案外人寅。因寅认为62号房屋主体结构安全存在问题，故向原审法院提起诉讼，要求解除其与戌、庚、辛之间的房屋买卖合同。原审法院以（2012）松民三(民)初字第1111号民事判决书判决解除双方的买卖合同。戌、庚、辛提起上诉后，上海市第一中级人民法院以（2012）沪一中民二（民）终字第3222号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。 因双方就系争房屋的市场价值存在争议，原审法院于2012年12月3日委托上海大雄房地产估价有限公司就系争房屋于2012年11月8日的房屋市场价格进行评估。上海大雄房地产估价有限公司于2013年1月11日出具上海市某区某镇某路某弄61号房地产估价报告，估价结论为估价对象房地产市场价值为4,736,000元，地上建筑面积折合单价24,371元/平方米。经过庭审质证，双方均认可以此作为计算依据。 另因双方就系争房屋的装修价值存在争议，原审法院于2012年12月3日委托上海华瑞建设经济咨询有限公司就系争房屋的装饰装修工程进行造价鉴定。上海华瑞建设经济咨询有限公司于2013年2月5日出具关于松江某镇某路某弄61号房屋装饰、装修工程造价的鉴定报告，鉴定结论为：1、该工程施工合同期间装饰装修工程造价为1,557,293元；2、该工程起诉期间装饰装修工程造价为1,607,845元。庭审中，鉴定人员陈述：1、鉴定清单上的项目均与房屋形成了附和；2、该工程在起诉时造价较高的原因主要系人工费发生了上涨。 乙等诉称，乙等支付全部购房款后，甲公司于2010年5月6日交付房产及上海市新建住宅质量保证书一份，该质量保证书第六条约定，房屋主体质量不合格的，甲公司允许住户退还或调换住宅，并承担有关的鉴定费用。2012年8月10日，同济大学房屋质量检测站出具沪房鉴（003）证字第2012-08-162-3号检测报告，检测结论为61号有大量墙体裂缝，不均匀沉降尚未趋于稳定；南北向倾斜严重，向南倾斜率为7.87-15.8‰，平均倾斜率10.60‰，超过国家标准《建筑地基基础设计规范》关于同类建筑倾斜率限值（4‰），对地基基础及上部结构安全性产生不利的影响；目前出现的较大不均匀沉降和整体倾斜，将会影响其主体结构安全。事实上，本案61号联排别墅自2010年5月交房即存在严重倾斜，甲公司明知其建造交付的别墅质量严重不合格，但是欺诈乙等接收房屋。乙等为购买该房屋发生了多项费用，故请求法院判令：1、解除双方的《上海市房地产买卖合同》；2、甲公司返还乙等支付的购房款2,892,301元；3、甲公司赔偿乙等支付的预告登记费80元、合同代办费300元、契税45,131.28元、维修基金8,809.37元、地图图纸费25元；4、甲公司赔偿乙等支付的有线电视安装费1,000元，分时电表装置费100元；5、甲公司赔偿物业管理费22,857.6元；6、甲公司赔偿上述1－5项请求数额的利息，自乙等支付之日起至甲公司返还之日止；7、甲公司赔偿房屋装修损失1,607,845元；8、甲公司赔偿房屋差价损失2,000,000元；9、甲公司赔偿鉴定费20,000元；10、甲公司赔偿因拆迁享受的税收优惠41,637.75元。 甲公司辩称，不同意乙等的诉讼请求。房屋交付的时候是合格的产品，乙等对权利予以确认，事后房屋存在一定的质量问题，但是可以修复，故不同意解除合同。如乙等坚持要求退房，甲公司愿意将房价款、存款利息，按照总价款的5%赔偿给乙等。 原审法院认为，根据鉴定报告，系争房屋南北向的平均倾斜值超过国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）关于同类建筑结构倾斜限值，显不符合建设部《房屋接管验收标准》关于主体结构的检验标准。因此，应当认定系争房屋主体结构质量不合格。根据合同第十八条之约定，乙等享有合同解除权。现双方就系争合同解除及甲公司应退还房款并无争议，原审法院予以确认。合同自解除合同的通知到达对方时解除，故原审法院以诉状副本送达之日即2012年11月8日作为合同的解除日。合同解除后，乙等应当将房屋返还甲公司，审理中，乙等同意返还房屋并办理过户手续，原审法院予以认可。 原审法院认为，违约损害赔偿的对象为守约方的履行利益，即将合同当事人置于合同已经完全履行情况下守约方可以获得的利益，但该利益仅限于相对方可以合理预见的范围，且应扣除守约方因此而获得的利益或免予负担的不利益。若系争合同正常履行，乙等本可享有系争房屋价格上涨部分的利益，且在房价整体呈逐步上涨趋势的经济环境中，该部分的上涨利益应属甲公司可以合理预见的范围，因此乙等主张将违约金调整为房屋上涨损失的金额，合法有据，原审法院予以支持。关于该部分金额，该房屋毛坯状态下的市场价格4,736,000元为2012年11月8日的价格，且双方对该估价时点作为系争房屋现有价格均无异议，故原审法院对此予以确认，因此原审法院认定系争房屋上涨损失为1,843,699元，甲公司应予赔偿。 关于乙等主张的预告登记费、合同代办费、契税、维修基金、地图图纸费用以及利息，系乙等为取得该房屋权属所支出的必要费用，若乙等不支出该些费用，即不能取得该房屋所有权亦不可能享受到增值部分。从另一方面来说，若乙等将该房屋以4,736,000元的价格出售，亦不可能向买方主张上述费用，因此该部分的诉请，原审法院不予支持。 关于乙等主张的有线电视安装费、分时电表装置费、物业管理费，系乙等为居住所支出的必要费用，且乙等陈述于2011年春节后实际入住，故该部分主张，原审法院亦不予支持。 关于房屋的装修损失，鉴定报告已明确该房屋装饰装修工程在两个期间的分别造价，对于应当采用哪个期间的造价，原审法院认为，应当采用施工期间该工程的造价。乙等主张按“装修重置结构”一项，并未实际发生，不属直接损失或可得利益范畴，且乙等对该房屋已实际居住，故采用施工期间的造价较为合适。 关于乙等主张的其在（2012）松民三（民）初字第8××号中支出的鉴定费，生效的裁定书已明确该20,000元鉴定费由乙等负担，乙等在本案中再行主张，原审法院不予支持。 原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，于二○一三年六月十四日作出判决：一、乙、丙、丁、戊与上海甲置业有限公司于2008年12月27日签订的上海市商品房预售合同于2012年11月8日解除；二、上海甲置业有限公司于判决生效之日起十日内返还乙、丙、丁、戊房款2,892,301元；三、乙、丙、丁、戊于判决生效之日起十日内向上海甲置业有限公司返还坐落于上海市某区某镇某路某弄某花园61号房屋；四、乙、丙、丁、戊于判决生效之日起十日内协助上海甲置业有限公司办理上述房屋的产权过户手续；五、上海甲置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿乙、丙、丁、戊房屋上涨损失1,843,699元；六、上海甲置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿乙、丙、丁、戊装修损失1,557,293元；七、驳回乙、丙、丁、戊的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66,064元，鉴定费62,850元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费133,914元，由乙、丙、丁、戊负担13,502元，由上海甲置业有限公司负担120,412元。 判决后，甲公司不服，上诉于本院，诉称，首先，系争房屋的主体结构合格，乙等无权主张解除系争房屋的买卖合同；其次，按照双方买卖合同第19条的约定，即使双方合同解除，甲公司亦只需赔偿总房价款的5%，故原审法院认定甲公司需赔偿房屋上涨损失缺乏依据；再次，原审法院确定甲公司需赔偿的装修损失过高，未剔除“未安装设备”和“已安装可拆除重新使用”部分的材料款金额，这加重了甲公司的义务。原审判决显然有误，故甲公司请求撤销原审判决，改判为驳回乙等的全部诉讼请求。 被上诉人乙等辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回甲公司的上诉请求，维持原判。 本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。 庭审中，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具补充说明，明确该房屋装饰装修工程应折旧金额为324,420元。 就此乙等提出，其装修系争房屋完成于2011年5月底，经通风后于2011年8月起才使用系争房屋。而在2011年9月，经鉴定明确系争房屋主体结构质量问题，故不再予以居住。显然，计算房屋装修折价缺乏正当性；甲公司则对该补充说明予以认可。 本院认为，本案存在如下争议焦点：一、乙等是否有权解除系争房屋的买卖合同。正如原审所述，根据鉴定报告，系争房屋南北向的平均倾斜值超过国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）关于同类建筑结构倾斜限值，显不符合建设部《房屋接管验收标准》关于主体结构的检验标准。因此，本院亦认定系争房屋主体结构质量不合格，乙等有权解除系争房屋的买卖合同。其次，甲公司是否需赔偿乙等房屋上涨损失。甲公司引用的合同第19条规定如下：乙方（注：乙等）行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方（注：甲公司）。甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。显然，双方约定了在甲公司违约时其应承担的违约金数额。然而，根据《合同法》第114条的规定，双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。在当前市场行情下，房屋价格这几年发生了巨大的变化。由于甲公司交付的房屋主体质量不合格，导致乙等不得不解除合同。显然，如果乙等现在重新寻求购买房屋，则必然支付比原先更大的代价。因此，乙等产生的损失远远大于双方约定的违约金数额，故甲公司需向乙等赔偿房屋的上涨损失。再次，原审法院确定甲公司需向乙等赔偿的装修损失是否合理。就甲公司提出的中央空调、净水设施而言，虽然可以予以拆卸，然而，拆卸之后显然会降低其使用效能，且亦不一定适合乙等另行购买的房屋使用。经审查鉴定报告，本院认为乙等被鉴定报告所认定的这些设施系为系争房屋装修而专门添置，故在双方合同解除后，要求乙等搬离另行使用缺乏合理性和公平性。甲公司应就自己的过错承担法律责任。当然，原审按照施工期间工程造价确定甲公司的赔偿款项并不合理，因为在装修完成后至双方发生诉讼进而对装修进行评估时已经过一段时间，在该时间内无论乙等是否实际使用，皆产生装修的折旧，该折旧应当予以扣除。经鉴定单位计算，应折旧金额为324,420元，故甲公司需赔偿乙等装修损失1,232,873元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下： 一、维持上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3099号民事判决第一、二、三、四、五、七项； 二、撤销上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3099号民事判决第六项； 三、上海甲置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿乙、丙、丁、戊装修损失1,232,873元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币66,064元，鉴定费人民币62,850元，财产保全申请费人民币5,000元，合计诉讼费人民币133,914元，由乙、丙、丁、戊负担人民币13,914元，由上海甲置业有限公司负担人民币120,000元。二审案件受理费人民币66,064元，由乙、丙、丁、戊负担人民币3,064元，由上海甲置业有限公司负担人民币63,000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯卫清 代理审判员 毛海波 代理审判员 蒋庆琨 二○一三年十月十四日 书 记 员 许 晶 |
