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（2013）沪一中民二(民)终字第2237号 上诉人（原审原告）甲。 上诉人（原审原告）乙。 以上两上诉人的共同委托代理人丙。 上诉人（原审原告）丁。 法定代理人乙（系丁之父），身份详见上。 被上诉人（原审被告）上海戊置业有限公司。 委托代理人廖潇歌，上海市杰豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）戌。 上诉人甲、乙、丁因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2011年11月，上海市某区某镇人民政府发布《庚村辛村（居）民房屋协议置换搬迁工作告居民书暨协议置换征询方案》，载明：为了改善某镇厂中村居民的生活环境，尊重本地区百姓搬迁愿望，经上级有关部门同意，即日起在某镇庚村辛实施房屋协议置换搬迁工作。……一、协议置换单位：上海戊置业有限公司。实施单位：上海寅房地产集团房屋动拆迁有限公司。二、适用范围：《某镇庚村辛（卯）》协议置换搬迁。三、协议置换搬迁补偿安置的政策法规依据：1、沪府发[2002]13号文件《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》；2、沪房地资法[2002]513号文件《若干应用问题的通知》；3、浦府[2005]123号《浦东新区人民政府关于的通知》；4、沪价商（2002）024号文《关于发布市征用集体所有土地拆迁补助标准的通知》；5、沪房地资拆（2006）357号《关于本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题的通知》；6、浦建局（2005）190号《关于调整征用集体土地房屋拆迁补偿安置标准的通知》。根据浦建房（2005）190号文件规定：本地区房屋属D类地段、土地使用权基价为人民币（以下币种相同）1,500元/m²，价格补贴为500元/m²。四、被协议置换房屋计户、用途和建筑面积的补偿依据：上海市人民政府[2002]13号文件《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第四、五条规定：1、被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。2、被拆除房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。实际建筑面积小于相关批准文件记载的，以实际建筑面积为准。3、本村宅由于情况特殊，以1991年房屋丈量资料记载的建筑面积作为有证建筑面积，并以1991年丈量资料为计户标准。五、被协议置换房屋无证建筑面积、临时建筑及棚舍的处置：1、考虑到本村宅建房特殊性，允许用无证建筑面积抵充应批未批建筑面积。2、超过批准期限的临时建筑不予补偿。3、棚舍按评估重置价格结合成新的100%补偿。六、安置人口认定标准：1、启动协议置换搬迁公告之日符合农村村民建房条件的人员为应安置人口。已享受过动迁安置的不作为应安置人口（情况特殊的由镇动迁工作组认定）。……七、被协议置换房屋建筑面积标准的认定：1、独立户：一人/户按建筑面积80m²；二人/户按建筑面积120m²；三人/户（剩余一个子女，或已有孕妇检查记录）按建筑面积180m²。2、同一户籍中两个（含两人）以上子女，若其中有符合三人/户计户标准的，可分户计算；两个子女中其中一人已达法定婚龄的可按一人/户另行计算。被协议置换人符合农村村民建房条件的，建房面积由某镇人民政府认定。八、协议置换补偿居住房屋的补偿安置方式及标准和计算方法：协议置换补偿安置方式：被协议置换人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。1、货币补偿：由被协议置换人提出书面申请选择货币补偿安置方式（1）货币补偿安置总金额=[被拆除房屋的建安重置单价结合成新（简称评估价）+土地使用权基价（1,500元/m²）+价格补贴（500元/m²）]×被拆除房屋的有证建筑面积（含应批未批）+装修费+附属设施费+置换奖励费+速迁奖励费+临时安置补助费+搬家补助费+家用设施移装费+其它（大病或残疾等）。（2）自行购房奖励费：5,000元/m²×应安置面积。2、同等价值标准房屋调换：即与货币补偿金额同等价值的产权房调换。（1）应安置面积的计算：应安置面积=货币补偿金额÷安置房均价（即多层3,250元/m²、小高层3,650元/m²）。注：货币补偿金额不含装修费、附属设施补助费、置换奖励费、速迁奖励费、临时安置补助费、搬家补助费、家用设施移装费、有证棚舍补偿费等有关费用。……（2）在选择价值标准房屋调换中，应安置面积大于被协议置换人选择的安置房面积（即实际安置面积），给予一次性货币补贴。计算方式为：（应安置面积-实际安置面积）×5,000元/m²。…… 2012年4月10日，上海戊置业有限公司（甲方）作为拆迁人，与被拆迁人戌（乙方）签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，约定，乙方的房屋坐落在某镇庚村浦煤新村辛，房屋性质私（房），建筑面积60平方米；乙方选择按货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价结算调换房屋的差价；根据浦东新区政府规定，被拆除房屋同区域新建多层商品住房的土地使用权基价为1,500元/平方米建筑面积，价格补贴为500元/平方米建筑面积；被拆除房屋经评估机构评估，其建安重置单价结合成新为653元/平方米建筑面积；根据《若干规定》第6条规定，甲方应补偿乙方货币补偿金额计壹拾伍万玖仟壹佰捌拾元，其中价格补贴为3万元，计算公式如下：（2,000＋653）×60=159,180元；甲方安置乙方的房屋坐落在上海市浦东新区莱阳路2328弄11号1003室，房屋建筑面积59.73平方米，总价232,263.53元；安置房屋与货币补偿款的差价为73,083.53元，乙方应当在签订协议后柒日内，即2012年4月17日前支付给甲方；甲方按规定给付乙方搬家补助费600元，家用设施迁移费1,250元；双方约定的其他事项：甲方支付乙方动迁奖励及速迁费3万元，装饰补偿费15,013元，附属设施1,650元，其他费用28,030.02元。安置房过渡期限为3（个）月，现房发放3（个）月，临时过渡费1,800元。以上各项费用相抵扣后，甲方实付乙方人民币5,259.49元，该款项在乙方搬离原址并交出原房钥匙后30天内支付。2012年4月10日，戌又签署了《签协确认书》和《基地结算单》，又于该日签署了《空房移交确认单》，确认移交日期为2012年4月16日。2012年4月16日，上海寅房地产集团房屋动拆迁有限公司向戌发放了《入户核准单》，戌遂办理了房屋入户手续。2012年5月10日，戌领取了应得款项5,259.49元。 2012年6月，戌向市长信箱反映其拆迁问题。上海市某区某镇人民政府答复称：一、您户所在区域为辛“厂中村”房屋协议置换搬迁项目范围，该项目为新区民生工程，旨在改善辛居民生活环境。协议搬迁工程中，根据自愿原则，由居民户自己决定是否接受房屋协议置换。同时相关部门针对辛实际情况，制定了相比同时期同区域其他项目更为有利于辛居民的置换搬迁方案，并通过书面征询，得到了绝大多数居民的认可。有效推动了项目的实施，目前签约率接近90%。二、您提供了1994年3月，由原某乡人民政府出具的《建房准建证》，据此，您认为已具有辛农村经济组织成员身份，因此要求在本次置换搬迁项目中享受本村村民人均建房标准的待遇。经查，该《准建证》仅批准您户可原拆原建购得的老房，并未根据您户申请表中登记人员另批或扩大宅基地使用范围，因此，凭该《准建证》不能说明已改变您户人员的非本村经济组织成员的性质。三、根据村民反映及镇动迁协调办核实：您户人员非本村经济组织成员，因此，您户在签订协议过程中，是根据您户实际建筑面积计算补偿金额，另加上奖励费、搬迁费等费用，并不能享受本村村民可享有的“阳光面积”的政策。2012年12月，甲、乙及丁起诉至原审法院。 原审另查明，1994年2月，戌作为申请人提交了《社员建房用地申请表》，该申请表载明，房屋地址位于某乡庚村桂家村辛14号；家庭成员为甲、丑、初；现有住房1间，建筑占地面积30平方米，拆除旧房1间，建筑占地面积30平方米，申请造房1间，建筑面积30平方米，结构砖木，层数2，占用原住房地，建筑占地面积30平方米。该申请表中人员除初为农业户口外，其余三人均为非农户口。原上海市浦东新区某乡人民政府批准了戌的建房申请，并发放了《某乡村（居）民建房施工通知单》和《上海市村镇农（居）民建房准建证》。准建证载明的户主为戌，批准建房情况为二层楼房，建筑面积2×30平方米，宅基占地30平方米，建房地点浦煤居委辛14号。审理中，甲确认其于上世纪80年代回沪后购买了辛的民房居住。 原审再查明，甲、乙、丁及戌的户籍均在上海市东沟镇浦煤新村辛66号，戌为户主，户别为非农业家庭，其中戌的户籍于1994年3月自汝南街迁入；甲的户籍于2003年1月自中山南路迁入；乙的户籍于2003年2月自金桥路迁入；丁的户籍于2003年2月自金桥路迁入，又于2011年3月迁出，后于2011年9月迁回。 甲、乙、丁诉称，2011年11月，浦东新区某镇人民政府发出《庚村辛村（居）民房屋协议置换搬迁工作告居民书暨协议置换征询方案》。该征询方案第三条规定了本次协议置换搬迁补偿安置参照执行的政策法规及相关文件，其中第一个文件就是沪府发（2002）13号文件，该文件第5条规定，集体土地房屋拆迁，被拆迁人享有应建未建面积补偿的阳光政策。2012年4月10日，上海戊置业有限公司与戌签订了《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》，该安置协议确认甲、乙、丁（户）被拆迁房屋建筑面积60平方米，价值159,180元，安置的房屋坐落在本市浦东新区莱阳路2328弄11号1003室，建筑面积59.37平方米，价值232,263.53元。上海戊置业有限公司认定被拆迁房屋建筑面积的依据是《上海市村镇弄（居）民建房准建证》，认定被拆迁人为戌，却忽略了其他三名立基人口，即甲、丑、初。拆迁实施时，被拆迁房屋内实际居住着甲一家四口。按浦东新区拆迁基地的口径，对城市居民购买农村房屋的被拆迁户按现有的有证面积计算，但认定为应安置人口且人均建筑面积不足22平方米的，根据集体土地上居民建房审批标准，不足部分予以补足面积，独生子女按2人计算。照此计算，甲户应享受安置房屋面积为110平方米，补偿价款为259,180元。综上，因安置协议与动迁单位承诺参照执行的政策法规及相关文件不符，拆迁方案也并非如某镇政府承诺的优于其他地区，且有与甲户相同情况的其他被拆迁户享受了应建未建面积的待遇，故甲、乙、丁认为，上海戊置业有限公司利用甲等人及戌对政策的不熟悉，诱使戌与上海戊置业有限公司签订拆迁补偿安置协议，有欺诈嫌疑，且该协议侵害了甲、乙、丁的合法权益，应为无效。为此，故提起诉讼，请求判令：1、上海戊置业有限公司与戌于2012年4月10日签订的《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》无效；2、上海戊置业有限公司按浦东新区某镇人民政府于2011年11月颁发的《庚村辛村（居）民房屋协议置换搬迁工作告居民书暨协议置换征询方案》第七条的规定，认定甲、乙、丁户被拆迁房屋面积为110平方米，并按价值标准房屋调换方式安置。 上海戊置业有限公司辩称，2011年，经村民要求及浦东新区某镇政府协调，决定对庚村辛实施房屋协议置换搬迁工作。某镇人民政府委托其作为拆迁主体，涉案被拆迁房屋的准建证登记在戌名下，故其与戌均具有签约主体资格。签订协议时，上海戊置业有限公司作为拆迁人，严格按照动迁口径履行了告知义务，相关流程符合法律规定，该协议是签约双方的真实意思表示，故所签订的拆迁补偿安置协议合法有效。协议签订后，双方已实际履行，其已向戌支付了补偿款并交付了房屋。此外，戌一家并非桂家村的集体经济组织成员，而是向农民购买宅基地用房后居住到辛的。当时购买的房屋仅为30平方米，1994年戌申请建房，考虑到该户的特殊情况，政府同意其拆除旧房、翻建两层房屋，但占地面积仍为30平方米，故戌一家不能享受辛集体经济组织成员的待遇，签约时也没有遗漏被安置人口。综上，不同意甲、乙、丁的诉讼请求。 戌辩称，在签约前，其出于对某镇人民政府领导及动迁组的信任，以为买房户只能享受拆一还一的政策。在与家人商议后，家人也出于同样的信任，同意按照该政策签约。一个月后，戌及家人得知同样情况的买房户享受到了不同的政策，故其找到动迁单位，但动迁单位仍坚持原先的意见。现同意甲、乙、丁的诉讼请求。 原审法院认为，根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。甲、乙、丁认为，上海戊置业有限公司利用其及戌对政策的不熟悉，诱使戌签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》，有欺诈嫌疑，且该协议侵害了其户的合法权益，故该协议应为无效。对此，首先，本案所涉拆迁补偿按户进行，以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户。上海戊置业有限公司系政府指定的协议置换单位，戌系被拆迁房屋准建证上载明的户主，故双方均具有签订上述协议的主体资格，也未遗漏被拆迁人。其次，《庚村辛村（居）民房屋协议置换搬迁工作告居民书暨协议置换征询方案》中明确告知了本次协议置换搬迁所使用的政策、法规及相关文件。这些政策、法规及文件均是公开的，甲、乙、丁及戌在签约前可进行充分了解，从而决定是否与拆迁人签约。从甲、乙、丁及戌的陈述可见，拆迁人上海戊置业有限公司在签约前已向戌充分说明了动迁口径，即购房户只能按照被拆迁房屋的实际面积进行协议置换，不得享受“空平方”。当地政府给予戌的信访答复亦阐述了同一观点，可见当地政府与拆迁人所持的动迁口径一致。因此，并无证据证明上海戊置业有限公司采取欺诈手段诱使戌签订协议。甲、乙、丁认为，相同情况的其他拆迁户享受了更为优惠的政策，即使其所述属实，因本案系合同纠纷，基于合同相对性原则，其他合同的签订情况与本案无涉，不能因其他合同而否定本合同的效力。再次，甲、乙、丁认为，上海戊置业有限公司未遵照沪府发[2002]13号文件《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第五条的规定，导致其未享受到应建未建面积补偿。经查，该规定第五条内容如下：被拆除房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。然甲、乙、丁一家并无已取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋，故不能根据该规定享受应建未建面积。从当地政府的信访答复可见，甲、乙、丁一家并非辛农村经济组织成员，当地政府只给予该村经济组织成员享受“阳光面积”的政策，由此可见，并未有损害甲、乙、丁利益的情况发生。综上所述，甲、乙、丁要求确认涉案拆迁补偿安置协议无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，难以支持。 原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，于二〇一三年六月二十四日判决如下：驳回甲、乙、丁的诉讼请求。案件受理费3,483元，由甲、乙、丁负担。 原审判决后，甲、乙及丁不服，向本院提起上诉称： 一、上海戊置业有限公司的拆迁属无证违法拆迁。上海戊置业有限公司未取得《房屋拆迁许可证》，系擅自实施拆迁，违反了《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的强制性规定，故所签订的拆迁补偿合同当属无效，甲、乙及丁保留对上海市某区某镇人民政府提起行政诉讼的权利。 二、上海戊置业有限公司进行不实宣传欺骗被拆迁人，其行为可认定为欺诈。上海戊置业有限公司承诺其制定了相比同时期同区域其他项目更有利于被拆迁居民的置换搬迁方案，其实不然。原审中甲、乙及丁提供了两份其他基地的动迁安置口径，一份是浦东新区某镇云台路以东恒宇小区建设项目，另一份是浦东新区外高桥物流中心二期C块建设项目。某镇的项目规定，对城市居民购买农村房屋的被拆迁户，按现有的有证面积计算，但是被认定为应安置人口且人均建筑面积不足22平方米的，根据集体土地上居民建房审批标准，不足部分予以补足面积，独生子女按2人计算。外高桥项目则将人均面积提高至24平方米。上海戊置业有限公司口口声声称当地的动迁安置口径优于其他基地，但与其他基地的实施口径相比，上海戊置业有限公司实际上实施的却是对非本村经济组织成员的歧视政策，而戌出于对人民政府的信任签订了协议，上海戊置业有限公司的行为是典型的欺诈。 三、相同基地、相同情况却实行不同标准。该基地的另一被拆迁人陆庆平户，同样系购房户，却享受了应建未建面积的“阳光政策”补偿安置。原审法院既未前去调查，亦未要求上海戊置业有限公司提供证据，即推定不影响本案合同之效力，当属显失公平。 为此，故提起上诉，要求撤销原审判决，改判支持甲、乙及丁的原审诉请。 被上诉人上海戊置业有限公司辩称：1、该地区所谓的拆迁补偿，是为了改善“厂中村”居民的居住条件，由某镇人民政府牵头，在征求民意后进行的房屋协议置换，不需要申领拆迁许可证。房屋协议置换的征询方案是公开的，不需要对甲、戌一户隐瞒。甲、乙及丁认为上海戊置业有限公司采取双重标准没有证据，不存在所谓另一被拆迁人陆庆平户获得高标准安置补偿的情况，也不存在人均22平方米安置标准的说法。甲、乙及丁一户是上世纪80年代作为居民购入当地村民房屋的情况，不能按照当地村民的审批标准建造房屋，只能原拆原建，房屋协议置换中也不适用当地村民的标准。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 被上诉人戌表示同意甲、乙及丁的上诉请求。 本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，戌是作为《上海市村镇农（居）民建房准建证》上的户主，代表其户与上海戊置业有限公司签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》的，此点在戌的陈述中亦得到确认，即其是在与家人商议后代表全家签订拆迁补偿安置协议的，对此甲、乙及丁亦未予否认。戌代表其户与上海戊置业有限公司签订的拆迁补偿安置协议是双方的真实意思表示，对其一家包括甲、乙及丁具有约束力。在上海市某区某镇人民政府发布的《庚村辛村（居）民房屋协议置换搬迁工作告居民书暨协议置换征询方案》中明确告知，“经上级有关部门同意，即日起在某镇庚村辛实施房屋协议置换搬迁工作”，而上海戊置业有限公司则是协议置换单位，由此可见，上海戊置业有限公司在当地实施的是房屋协议置换，其与戌一户根据自愿合法原则签订的拆迁补偿安置协议，是双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，其性质属于平等民事主体之间经协商而签订的合同，不因未取得拆迁许可证而无效。 在上海市某区某镇人民政府发布的《庚村辛村（居）民房屋协议置换搬迁工作告居民书暨协议置换征询方案》中，对于本村经济组织成员实行更优惠的“阳光面积”政策进行安置，即可享受本村村民人均建房标准之待遇，而非本村经济组织成员则不享有。戌一户并非本村经济组织成员，而是作为非农户通过回沪购房方式取得了当地村民的房屋，当初核准的《上海市村镇农（居）民建房准建证》只是允许其在原住房宅基地基础上原拆原建，并未另批或扩大其宅基地使用范围，其要求按照本村经济组织成员享受本村村民人均建房标准之待遇，已被上海市某区某镇人民政府以信访答复函的方式予以否定，甲、乙及丁认为上海戊置业有限公司采用欺诈方式与戌签订拆迁补偿安置协议，侵害其合法权益的主张不能成立。 关于甲、乙及丁提出，应参照其他基地的动迁安置口径对其实行拆迁安置补偿，即对城市居民购买农村房屋的被拆迁户，按现有的有证面积计算，但是被认定为应安置人口且人均建筑面积不足22平方米的，根据集体土地上居民建房审批标准，不足部分予以补足面积，独生子女按2人计算。对此，本院认为，当地某镇厂中村实施的是房屋协议置换，甲、乙及丁要求按照其他基地的动迁安置口径对其进行拆迁安置补偿，其主张缺乏相应依据，且该处基地动迁中亦不存在城市居民户人均建筑面积22平方米的动迁口径，故对其上述主张本院难以支持。至于本基地的其他拆迁户是否享受到了更为优惠的动迁安置补偿之问题，本院赞同原审法院的认定意见，因本案系合同纠纷，基于合同相对性原则，其他合同的签订情况并不能作为否定本合同效力的理由。 综上所述，对甲、乙及丁的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3,483元，由甲、乙、丁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯卫清 代理审判员 毛海波 代理审判员 蒋庆琨 二○一三年十月十四日 书 记 员 许 晶 |
