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（2013）徐民四(民)初字第2068号 原告上海XX物业有限公司，住所地上海市XX区XX路X号X室。 法定代表人黄X，董事长。 委托代理人林X，男，该公司职员。 被告游X，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X弄X号X室。 原告上海XX物业有限公司诉被告游X物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林X到庭参加诉讼。被告游X经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告上海XX物业有限公司诉称，原告上海XX物业有限公司是XX路X弄小区的物业管理公司，被告游X居住在该小区21号305室，系该物业的产权人。根据原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同，被告有义务每月向原告支付物业费及保安保洁费。但自2003年1月起，被告以某种借口为由拒付物业费及保安保洁费，至2012年12月已有120个月之久，累计拖欠物业管理费人民币546元，保安保洁费人民币896元（以下币种均为人民币）。原告催讨未果，故请求法院判令被告支付原告2003年1月至2012年12月的物业管理费546元（2003年1月至2012年8月每月4.50元，2012年9月至12月每月6元），2003年1月至2012年12月的保安保洁费896元（2003年1月至2011年12月每月7元，2012年1月至8月每月10元，2012年9月至12月每月15元）。 被告游X未答辩。 经审理查明，被告游X于1997年11月取得上海市XX路X弄X号X室房屋的产权，建筑面积32.49平方米，该房屋系售后公房。 2001年，XX小区业主委员会（甲方）与原告上海XX物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定，委托期限自2001年11月14日至2003年11月13日止；物业管理费、保洁费、保安费按月收取，维修养护费按实结算；管理费由乙方按建筑面积每平方米0.45元或按套每户4.50-7.50元向业主收取；保洁费由乙方按套每户3元向业主或物业使用人收取；保安费由乙方按套每户4元向业主或物业使用人收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金；补充条款同时约定，售后公房物业管理费为，一室和一室一厅每月4.50元，二室和二室一厅每月6元，三室和三室一厅每月7.50元。 2009年1月5日，XX小区业主大会（甲方）与原告上海XX物业有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定委托管理期限自2008年7月1日起至选举产生下一届业委会止，管理费由乙方按套每户4.5-7.5元/月，保洁费由乙方按套每户3元/月，保安费由乙方按套每户4元/月，商品房管理费按每平方建筑面积0.45元/月由乙方向业主收取。 之后，上海市XX区XX小区业主大会（甲方）与原告上海XX物业有限公司（乙方）签订《物业管理服务补充协议》，约定自2012年1月1日起，保安、保洁公共服务费调整至10元，补贴小区物业管理费用不足，此补充协议与原合同有同等法律效力。 后，上海市XX区XX小区业主大会（甲方）与原告上海XX物业有限公司（乙方）签订《协议》，作为XX小区物业服务合同的补充，与合同具有同等法律效力。该《协议》约定对XX小区（XX路X弄）公有住宅售后物业服务费收费标准作以下调整：1、售后房管理费：一室或一室一厅按每户6元/月的标准收取；二室或二室一厅按每户7.5元/月的标准收取；三室或三室一厅按每户9元/月的标准收取；2、保洁费：按每月6元/户的标准收取；3、保安费：按每月9元/户的标准收取；4、拆私还私商品房：按每月0.35元/平方米的标准收取；5、调整后的公有住宅售后物业服务收费及拆私还私商品房收费标准自2012年9月1日起施行；6、乙方自2012年9月1日起，按《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》实施物业服务。 2013年1月，上海市XX区XX小区业主委员会出具《证明》，内容为，原告上海XX物业有限公司对上海市XX区XX路X弄（XX小区）从1996年起提供小区日常物业管理服务工作至今，按照相关规定收取物业管理费和保安、保洁费。 被告自2003年1月起未向原告上海XX物业有限公司支付物业管理及保安保洁等费用。2012年6月27日原告向被告发出催款函。 以上事实，除原告庭审陈述外，另有物业管理服务合同、补充协议、协议、上海市房地产登记册、催款邮寄凭证、证明等书证佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与XX小区业主委员会、XX小区业主大会及上海市XX区XX小区业主大会分别签订的《物业管理服务合同》、补充协议、协议未违反法律、行政法规强制性规定，产生法律效力，对小区内的全体业主均具有约束力，在物业管理服务合同签订后，有关物业管理服务应由合同进行调整。虽然原告与XX小区业主委员会于2001年前的物业服务合同至2003年11月13日届满，原告因故在2003年11月14日至2008年6月间未能与小区业委会及时续签服务合同，但原告自1996年起为XX小区提供了物业管理服务，故原服务合同应视为继续有效，但期限为不定期。2009年1月5日，XX小区业主大会与原告续签物业服务合同，该合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业管理服务合同签订后，有关物业管理服务应由续签合同进行调整。 被告作为XX小区业主之一，应当服从小区业主大会或业主委员会代表全体业主作出的相关决议，应当遵守业主委员会或业主大会与原告签订的服务合同约定的相关义务，按照合同约定的标准支付物业管理服务费用。被告入住后曾按物业服务合同约定的标准支付物业管理费用至2002年12月,故原告要求被告支付2003年1月1日至2012年12月31日间的物业管理服务费、保洁、保安费及滞纳金之诉讼请求,理由正当，本院应予以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告游X于本判决生效之日起十日内向原告上海XX物业有限公司支付2003年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理服务费计人民币546元及保洁、保安费计人民币896元； 二、被告游X于本判决生效之日起十日内向原告上海XX物业有限公司支付滞纳金人民币300元。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 汪俭蓉 人民陪审员 朱梅珍 人民陪审员 严国华 二〇一三年十月十四日 书 记 员 李 蕴 |
