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（2013）浦民一(民)初字第24769号 原告XX，女，1984年9月27日生，汉族，住上海市XX县XX乡XX村432号。 委托代理人XX，北京XX（上海）律师事务所律师。 被告XX，男，1983年2月12日生，汉族，住上海市XX区XX苑30号601室。 委托代理人XX（系被告XX之父），住上海市XX区XX镇XX村XX湾36号。 原告XX与被告XX定金合同纠纷一案，本院于2013年7月18日受理后，依法适用简易程序审理，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告XX的委托代理人XX及被告XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告XX诉称，2013年2月22日，原、被告经上海XX房地产经纪事务所（以下统称居间公司）居间签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定原告向被告购买上海市XX区XX路428弄83号501室房屋（以下统称系争房屋）。原告为表示其购买诚意，向被告支付人民币30,000元（以下币种相同）作为购买定金，根据约定，如因被告原因导致房屋买卖合同最终未签署的，被告应双倍返还原告定金。签约后，被告怠于办理系争房屋的小产证，也没有如约与原告签订正式的房屋买卖合同。为维护原告的合法权益，原告诉诸法院：1、判令被告向原告双倍返还定金60,000元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告XX辩称，系争房屋为被告家中动迁分配所得，尚未办理小产证，被告将所有房屋材料交由居间公司审核，居间公司并未向被告告知系争房屋不能办理产权交易，并且在居间公司承诺能够交易下被告才同意出售系争房屋。原、被告签订居间协议被告并无异议，但就定金3万元被告并未实际收到，而在居间公司处。签订居间协议后，被告于2013年4月上旬去办理系争房屋的小产证，但由于缺少动迁的五联单材料，导致被告没有办出系争房屋小产证。被告随后找到动迁组，要求开具五联单，但动迁组表示该材料是要统一开具的，不可单独开具。于是，被告将该情况告知居间公司，并跟居间公司协调说，如被告系争房屋产权办理不出来，要求居间公司另行介绍一套房屋给原告。被告在2013年5月中旬与原告联系，提出将定金30,000元在三方在场的情况下退还原告，当时中介也愿意配合的，但原告不同意，坚持要么继续购买房屋，要么双倍返还定金。被告认为，根据居间协议的约定，2013年5月31日前被告没有做出产证，退还定金即可，没有双倍返还之说，另外2013年5月30日左右进行交易买卖也不是被告方说交易就能交易的。定金收条及承诺书都是格式化的东西，不能作为相应的证据，被告虽在定金收条上签字，但实际未收到款项。对原告的诉请，被告对定金30,000元返还没有异议，但应由居间公司返还，被告不存在违约，不同意承担定金责任。 经审理查明，2013年2月22日，原告XX作为购买方（乙方）与被告XX作为出售方（甲方）在居间公司的居间下签订居间协议一份，约定乙方以860,000元购买系争房屋；乙方为表示购买诚意，支付30,000元作为购买意向金，甲方接受买卖条件并签署本协议的，甲乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由居间公司将该笔定金转付给甲方，如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，如因乙方原因导致买卖合同最终未签署，则定金归甲方所有；在第九条其他约定中，双方通过手写条款约定：1）甲、乙双方约于该房屋房地产权证办出之日起3日内签订《上海市房地产买卖合同》；2）甲方承诺，因该房屋产权证至今还未办理，为此甲方将于2013年2月25日前了解产权证办理情况，如能顺利办出产权证上市交易，双方继续按合同办理，若未能顺利办出房地产权证，则双方互无责任，甲方无条件退还乙方所支付定金；3）甲、乙双方约定款清交房；4）经甲、乙双方协商一致，因该房屋拆迁协议需于2013年5月20日满3年后方可上市交易，为此双方自愿同意于拆迁协议满3年后，约2013年5月31日左右进行买卖交易；……。在居间协议右下方“特别授权”甲方在此确认收到居间方转付的定金30,000元，并授权居间方代为保管该笔定金，待甲方与乙方签署《上海市房地产买卖合同》后，再由甲方从居间方处取回；被告XX在该内容下方签字。原、被告双方对居间协议中“约2013年5月31日左右进行买卖交易”的理解为，2013年5月31日左右系双方办理系争房屋产权过户的约定。签订居间协议当日，被告XX向原告XX出具定金收条一张，内容为今收到由买家XX用于购买系争房屋定金30,000元。同时，被告XX另行出具承诺书，表示本人已得到所有产权人的同意，并且所有产权人委托本人，代为与买方签署居间协议，代为收取买方支付的定金，如由于产权人原因，不愿再履行本人代为与买方签署居间协议，那么所产生的一切法律后果由本人独自承担。至原告2013年7月18日起诉时，双方并未就系争房屋进一步签订《上海市房地产买卖合同》。 另查，2013年6月被告实际从动迁部门取得《配套商品房供应单》，2013年7月9日，被告将办理系争房屋小产证的相关材料即包含《配套商品房供应单》交至有关部门，同年7月24日系争房屋的权利核准登记至案外人徐凤华名下，备注标明“配套商品房，3年内不得转让、抵押”。 以上事实，由经庭审质证的房地产买卖居间协议、定金收条、承诺书、《配套商品房供应单》、上海市房地产登记簿、调查笔录等及原、被告的陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议在于原告XX与被告XX在签订居间协议后未能签署正式的买卖合同应归责于何方。就双方签订的居间协议系对房屋买卖达成的一个初步意向，在此基础上约定一个明确的时间内建立一个正式的房屋买卖关系，为的是进一步明确合同履行的主体及合同具体履行的内容，居间协议的性质应为预约。从居间协议内容上看，买方支付相应的金额，以此作为今后签约的担保，原告所支付的3万元在被告签收时，依约已转为立约定金。 根据居间协议的约定，双方约定于该房屋房地产权证办出之日起3日内签订《上海市房地产买卖合同》，双方虽对签约时间没有明确约定相应的时间点，但结合原、被告双方对“约2013年5月31日左右进行买卖交易”的理解为办理产权交易过户的约定，而办理过户的前提是系争房屋的小产证已经办理完成，由此说明签订居间协议时，双方所预想的于2013年5月31日前将系争房屋小产证办理完成并签订《上海市房地产买卖合同》。鉴于签订居间协议时，双方对系争房屋尚未办理小产证均为明知，考虑到系争房屋的性质及产证办理可能存在的状况，原、被告又同时作出了“甲方将于2013年2月25日前了解产权证办理情况，如能顺利办出产权证上市交易，双方继续按合同办理，若未能顺利办出房地产权证，则双方互无责任，甲方无条件退还乙方所支付定金”的约定，根据相关文意理解，双方在缔结居间协议时因对系争房屋的小产证是否能够办出并不明确，由此对可能预见的状况进行了相关约定。现相关证据显示2013年5月31日前被告确实未能取得《配套商品房供应单》，原告在无相关证据予以反驳下，由此推断被告无法在该日期前办理系争房屋小产证，因而被告未与原告在2013年5月31日前进一步签订正式的买卖合同，之后双方又未能够对继续签订买卖合同达成新的一致意见下，原、被告未继续缔结买卖合同则不可归责于任何一方。现原告要求被告返还定金30,000元，被告并无异议，但提出并未直接收取定金，该款在居间公司处的意见，对此本院认为，根据相关居间协议约定及收条内容，被告已经确认收取定金并将该款保管于居间公司，就定金关系已约束于原、被告双方，就该定金返还的责任应由被告承担，至于被告与居间公司间就款项的保管属于另一法律关系，被告可要求居间公司予以协助返还，如有所争议可另行主张，故本院对原告要求被告返还定金30,000元的请求，予以支持。原告要求被告依照定金罚则承担30,000元的赔偿责任，并无相应的事实及法律依据，对此本院难以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告XX应于本判决生效之日起十日内向原告XX返还定金30,000元； 二、驳回原告XX的其余诉讼请求。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,300元，减半收取计650元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 张 盈 二〇一三年十月十四日 书 记 员 李黎黎 |
