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（2013）浦民一(民)初字第20187号 原告XX，女，1954年1月27日生，汉族，住上海市XX区XX路1201弄16号304室。 委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。 被告XX，男，1938年10月10日生，汉族，户籍地上海市XX区XX镇XX号。 被告XX，男，1965年12月14日生，汉族，户籍地上海市XX区XX镇XX号。 第三人上海XX房地产开发经营有限公司，住所地上海市XX区XX镇XX路999号。 法定代表人XX。 原告XX与被告XX、XX、第三人上海XX房地产开发经营有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员XX担任审判长，与代理审判员XX、人民陪审员XX组成合议庭，本院于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告XX及其委托代理人XX到庭参加诉讼，被告XX、XX及第三人XX公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告XX诉称，2009年6月1日，原、被告就上海市XX区XX路1201弄16号304室房屋（以下统称系争房屋）签订《协议书》（以下简称协议书）一份，约定被告将其动迁所得的系争房屋以人民币88万元（以下币种相同）出让给原告，付款分为四期，5万元定金，交付房屋当日支付45万元，被告办理出小产证后支付25万元，待被告将系争房屋产权过户给原告后支付13万元，同时还约定，被告不按时办理系争房屋产证，需依照日万分之五向原告支付违约金。协议书签订当日，原告支付定金2万元，次日又支付房款48万元，并入住系争房屋至今。后开发商通知相关业主办理系争房屋小产证，被告明知下，经原告多次催促，迟迟不愿办理。原告在多次要求被告履行协议书，被告拒绝并藏匿不见。经原告查询，系争房屋在内的大产证已于2010年2月10日办出，并登记在第三人XX公司名下。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院要求：1、判令被告立即办理系争房屋的小产证，由第三人XX公司协助被告办理；2、要求被告继续履行协议书，协助原告将系争房屋产权过户登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告XX、XX未作答辩。 第三人XX公司未作述称。 经审理查明，2009年6月1日，原告XX作为乙方（购买方）与被告XX、XX作为甲方（出售方）就系争房屋签署协议书，约定系争房屋交易价格为88万元，乙方付款分四期，第一期为定金5万元，第二期交房当日支付45万元，第三期在甲方办理出系争房屋的产权证，并以向乙方借款形式抵押给乙方后，乙方支付25万元，第四期在甲方房产已经满五年的情况下，双方赴XX区交易中心交易过户给乙方时，支付最后的房款13万元；甲方承诺该小区大产证下来后，根据物业公司的通知，积极办理该套房屋的房产证，如乙方得知甲方不按时办理产证，将以该小区物业公司通知办理房产证的时间为准，每天收取万分之五的违约金，直至甲方拿到浦东交易中心出具的产权证收件收据为止；甲乙双方在知晓该套房屋在不满五年不能进行上市交易的情况下签署此协议；……。签约当日，两被告向原告出具收款收据，表示收到原告支付系争房屋的2万元。次日，原告通过转账形式支付48万元，被告XX再行出具收款收据，表示收到原告支付系争房屋的款项48万元，同时，被告将系争房屋交付原告，原告居住使用至今，被告就相关的动迁补偿安置协议及配套商品房供应单原件也交由原告保管。2009年10月15日，被告XX出具借条表示向案外人沈林宝借款2万元；2010年4月13日，被告XX出具借条表示向原告XX借购房款1万元，等房产证抵押后付款时将此款与上次的2万元一并扣除；2010年6月30日，被告XX又行向原告借款0.20万元，注明付房款扣除，同年8月23日，被告XX出具收条表示借原告XX购房款1万元，另带物业费0.30万元，尚余33.50万元，依照合同办理，在产证未办之前，决不再有借款行为；2010年9月19日、10月2日、10月18日，被告XX又分别从原告处收到1万元、0.20万元、1.20万元，并分别出具收条；2011年4月20日，原告XX通过银行向被告XX账户存款50,537元；2011年6月22日、8月27日，被告XX出具收条两张，表示收到购房款0.50万元、0.30万元；2011年11月24日，案外人孙兰萍为收款人出具收条，表示收到XX购房款0.10万元，收条落款日期下签有“XX”；2012年4月13日，以XX名义出具借条，表示借购房款1万元；2013年7月10日，被告XX出具购房款收条，表示收到关于系争房屋原告XX交付房款10,463元,合并之前购房款收据共计18.10万元，加上购房时50万元共计68.10万元，等产证办好后尾款19.90万元全部交付完毕。对于上述款项，原告表示鉴于合同约定的付款时间尚未到，而被告又多次向原告主张提前付款下，故由被告以借款名义书写收条，以备今后从房款中扣除，2009年10月15日借条中“沈林宝”为原告XX丈夫，2010年8月23日中0.30万元的物业费不属于房款，自愿从支付款项中扣除，同时，原告表示扣除0.30万元的物业费目前共支付房款68.40万元，而非被告最后收条中表示的68.10万元，原告在发现被告收条书写错误后，联系被告更改，但之后却再无法联系到被告。对上述收据、借条及收条、银行凭条，本院认为于2013年7月10日前，原告并未提供已行全额支付68.40万元的证明，鉴于被告确认收到68.10万元房款，由此本院确认原告还应支付房款19.90万元。 另查，2005年11月，两被告作为被拆迁人与拆迁人上海市XX区XX镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（适用同等价值产权房屋调换），确定拆迁人安置被拆迁人包含系争房屋在内的相关房产。2010年2月10日，包含系争房屋在内的本市XX区XX路1201弄1-16号房屋产权核准登记至XX公司名下。同年9月，原告XX代XX向相关部门缴纳了系争房屋的维修基金，在该收款凭证备注标注“可办证”。 以上事实，由经庭审质证的《协议书》、收款收据、借条、银行凭条、收条、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《配套商品房供应单》、上海市商品住宅维修基金收款凭证（购房人专用）、上海市房地产登记簿等及庭审笔录在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告间的房屋买卖系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约履行。当前原告已经如约支付了系争房屋部分房款，被告亦在签约后就将系争房屋实际交付原告居住使用至今，根据双方协议书约定，办理系争房屋的小产证及将房屋过户给购买方是买卖中出售方的主要合同义务之一，目前系争房屋已经具备至相关部门办理系争房屋小产证的条件，原告要求被告办理系争房屋小产证，由第三人XX公司协助，依法有据，本院可予支持。同时，鉴于目前国家对动迁房限制转让的政策规定，系争房屋也已符合上市交易的条件，故原告要求被告在办理小产证后协助原告办理系争房屋过户手续，具有事实及法律依据，本院可予支持。另外，就双方协议书约定剩余款项的支付，原告愿意按照相关约定逐一进行支付，并无不可，可予准许。两被告及第三人XX公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告XX、XX应在本判决生效之日起十日内办理上海市XX区XX路1201弄16号304室房屋产权登记在两被告名下的手续，第三人上海XX房地产开发经营有限公司协助被告办理，与此同时，原告XX向被告XX、XX支付房款6.90万元； 二、在上海市XX区XX路1201弄16号304室房屋登记至被告XX、XX名下三日内，被告XX、XX协助原告XX将上述房屋产权登记过户至原告XX名下，与此同时，原告XX向被告XX、XX支付上述房屋剩余房款13万元。 案件受理费12,600元，由被告XX、XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 胡铁红 代理审判员 张 盈 人民陪审员 钱文君 二〇一三年十月十四日 书 记 员 李黎黎 |
