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（2013）徐民四(民)初字第2578号 原告毛XX，女，1950年3月10日生，汉族，住上海市长宁区XX路20弄30号504室。 委托代理人李XX，上海市XX律师事务所律师。 被告吴XX，男，1949年12月4日生，汉族，住上海市长宁区XX路20弄30号504室。 被告吴XX，男，1945年5月30日生，汉族，住上海市XX路274弄4号。 委托代理人徐XX，上海市XX律师事务所律师。 委托代理人冷XX，上海市XX律师事务所律师。 被告吴XX，女，1948年2月4日生，汉族，住上海市中山北路2347弄36号608室。 委托代理人吴XX（吴XX之弟），男，1949年12月4日生，汉族，住上海市长宁区XX路20弄30号504室。 被告吴XX，女，1955年9月19日生，汉族，住上海市XX村9号201室。 委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。 被告上海XX置业发展有限公司（原上海XX房地产开发联合总公司），住所地上海市闵行区XX路735弄2号。 法定代表人罗XX，董事长。 委托代理人石XX，上海市XX律师事务所律师。 委托代理人诸XX，上海市XX律师事务所律师。 原告毛XX与被告吴XX、吴XX、吴XX、吴XX、上海XX置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月16日受理，依法适用简易程序，由审判员刘锋独任审判，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。原告毛XX的委托代理人李XX，被告吴XX，被告吴XX及其委托代理人徐XX，被告吴XX的委托代理人吴XX，被告吴XX及其委托代理人XX，被告上海XX置业发展有限公司的委托代理人石XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛XX诉称，原告与被告吴XX系夫妻，被告吴XX、吴XX、吴XX、吴XX系上海市徐汇区XX新村64号302室（下称涉案房屋）产权购买人吴XX的法定继承人。吴XX和妻子张XX分别于2011年4月1日、2003年12月14日去世。1994年6月，原告与吴XX居住的房屋动拆迁，被安置于涉案房屋，安置对象为吴XX、吴XX（吴XX之姐，未婚，2001年3月7日去世）、原告、原告与吴XX的儿子共5人。因实际安置面积扩大了8平方米，原告的单位出资2,000元作为超面积补贴。涉案房屋系公房，承租人为被告吴XX。原告与吴XX及儿子居住于涉案房屋至1999年迁入现址。2012年下半年，原告与吴XX商量购买涉案房屋的产权，吴XX才告诉原告，其已于1996年6月30日以父亲吴XX的工龄折抵计算房价后，实际出资购买了涉案房屋，产权登记在吴XX的名下。原告经调查，发现涉案房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》上没有原告的签名。原告认为被告上海XX置业发展有限公司（下称XX置业）未经涉案房屋的同住成年人同意，与吴XX签订公有住房买卖合同，侵害了原告的合法权益。故原告提起诉讼，请求法院确认XX置业与吴XX于1996年6月30日签订的《公有住房买卖合同》无效。 被告吴XX辩称，房子买下来时是我一手操作的，当时不懂95方案，也没看到过，不懂在动迁房中哪些人有权利，哪些人没有权利，侵犯了原告的合法权益。现在我觉得对不起原告，同意原告的诉讼请求。 被告吴XX辩称，不同意原告的诉请。原告的诉请没有事实和法律依据，吴XX与XX置业签订的合同是有效的。原告在购买涉案房屋产权期间不是同住人，不需签字。原告对吴XX购买房屋是明知的。 被告吴XX辩称，当时涉案房屋是分配给原告和被告吴XX的，房子基本是这个家庭的。我不参与这个事情。 被告吴XX辩称，同意被告吴XX的意见。原告和被告吴XX一家人没有实际居住过涉案房屋。涉案房屋一直由被告吴XX收益，原告怎么可能不知情？ 被告上海XX置业发展有限公司辩称，不同意原告的诉请。当时原告不是同住人，与涉案房屋没有法律关系。 经审理查明，吴XX（因“各种疾病死亡”，于2011年4月2日注销户口）与张XX（因“各种疾病死亡”，于2003年12月18日注销户口）夫妇生育子女四人，按从长至幼排列为：吴XX、吴XX、吴XX、吴XX。 原告的户口在1992年10月26日从本市遵义路800弄15号302室迁至XX路551弄6号（于1994年5月16日迁回遵义路800弄15号302室，又于1998年4月16日迁至本市XX路20弄30号504室）。 1993年8月31日，上海市静安区市政建设总公司（下称静安市政，甲方）与吴XX（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方原居住XX路551弄6号房屋，属公房，居住面积27.9平方米（附有“灶”设备），乙方接受甲方的拆迁安置；根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，应安置乙方的人数为5人，即吴XX、吴XX、吴XX、吴XX（于1980年12月27日出生，系吴XX与毛XX之子）、毛XX，安置居住面积31.65平方米，乙方无异议；甲方提供梅陇东区住宅2-2型A-3-2公房（即涉案房屋），共一套，居住面积40.6平方米（其中与乙方家庭成员所在单位合资安置居住面积8平方米，独生子女1人共照顾居住面积8平方米）等。1993年9月11日，原告所在单位上海市卫生局老干部活动室（下称活动室）向静安市政签发号码为AG20840799的《中国工商银行转账支票》，金额为2,000元，用途为“付毛XX参建费”。1993年9月22日，静安市政向活动室出具编号为93-1399541的《上海市企业单位统一收据》，内容为收到人民币2,000元，系付XX基地551弄6号吴XX参建费（毛XX）。 1994年9月21日，静安市政填发《住房调配单》（1994年9月22日至1994年10月14日，原住房经营管理单位上海市静安区XX路房地产管理所及新配房经营管理单位上海市闵行区物业开发管理总公司XX房管所先后在该单上签署同意意见并盖章）。该调配单的“原住房人员情况栏”显示：租赁户名为吴XX；家庭主要成员为吴XX、吴XX、吴XX、毛XX。该调配单的“新配房人员情况栏”显示：租赁户名为吴XX；家庭主要人员为吴XX、吴XX、吴XX、毛XX。该调配单的“原住房屋情况栏”显示地址为XX路551弄6号。该调配单的“新配房屋情况栏”显示地址为XX新村64号302室。 1994年10月14日，上海市闵行区物业开发管理总公司XX房管所（出租人）发出“上闵物凌字000330号”《租用公房凭证》。该证显示：承租人为吴XX；房屋地址为XX新村64号302室。该证的“附注”显示“入户户口”为吴XX、吴XX、吴XX、吴XX。 1996年6月25日，吴XX、吴XX、吴XX、吴XX的户口从XX路551弄6号迁入涉案房屋。（1998年11月24日，吴XX、吴XX、吴XX的户口从涉案房屋迁至本市XX路107/3。现涉案房屋内已无户口）。 1996年6月30日，吴XX用吴XX的印章（乙方）与上海XX房地产开发联合总公司（甲方）签订《公有住房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积82.21平方米）出售给吴XX。 1996年7月16日，吴XX填制《职工家庭购买公有住房协议书》，内容为：“本户房屋座落徐汇区长桥街道XX路XX新村64号302室。房屋承租人或受配人吴XX经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋确定为吴XX个人所有。经约定的所有权人同意，委托吴XX代为办理公有住房的一切手续。”吴XX在“承租人或受配人栏”签名并盖章。吴XX在“同住成年人栏”处填写了“张XX”、“吴XX”、“吴XX”，并加盖了此三人的印章。 后，吴XX获得徐XX号房地产权证。 审理中，被告未举出原告知晓并同意由吴XX购买涉案房屋产权的证据材料。被告对吴XX于2001年3月7日去世未提出异议（庭审后，原告补充递交了上海市公安局XX路派出所出具的《上海市公安局户籍证明》，该证明显示：吴XX户口在涉案房屋内，因死亡于2001年3月7日注销）。 关于涉案房屋购买产权前的居住情况，原告称由原告、吴XX及吴XX三人实际居住。被告吴XX称由原告、吴XX及吴XX三人每周日居住。被告吴XX称不了解。被告吴XX、吴XX称是一直空关，无人居住，但由被告吴XX控制。 以上事实，有户籍资料，XX置业的工商登记资料，《房屋拆迁安置协议》，《中国工商银行转账支票》，《上海市企业单位统一收据》，《住房调配单》，《租用公房凭证》，《职工家庭购买公有住房协议书》，《公有住房买卖合同》，《上海市房地产登记簿》，证据交换笔录，庭审笔录等在卷证实。 本院认为，本案争议焦点是吴XX与XX置业签订的《公有住房买卖合同》是否有效？然而回答这个问题的基础是原告在涉案房屋产权出售时是否涉案房屋的同住成年人，以及原告是否同意吴XX购买涉案房屋的产权？ 同住人（或共同居住人）是公有住房中的概念，在公房租赁、公房出售及公房拆迁中的认定标准是不同的。本案讨论的是公房出售中的同住人。 2004年11月1日上海市房屋土地资源管理局办公室致上海市浦东新区人民法院的《复函》中称，在公有住房出售中，同住人的条件仍适用1994年房改方案的解答。 上海市住房制度改革办公室与上海市房产管理局联合发出的《的问题解答之二》[沪房改办发（1994）第45号]第5关于同住人含义的解答是：根据《有关问题掌握口径》（沪房[91]公字第226号文）第七条规定“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。 本案证据显示涉案房屋在1994年10月14日拆迁安置所配，购买产权时间是1996年6月30日，故从配房到公房出售时间不足3年，应“以住房调配单和户口簿”确定同住人。 住房调配单显示新配房人员为：吴XX、吴XX、吴XX、吴XX、毛XX（原告）。自1994年10月14日取得涉案房屋《租用公房凭证》至1996年6月24日,新配房人员均未将户口迁入涉案房屋。1996年6月25日，吴XX、吴XX、吴XX、吴XX才将户口从XX路551弄6号迁入涉案房屋（距1996年7月16日签订《公有住房买卖合同》仅21天）。 本案原告始终未将户口迁入涉案房屋，是否可以以此认定原告不是同住人呢？从《的问题解答之二》我们得出的是“以住房调配单和户口簿”确定同住人。解答没有进一步解释如何理解“住房调配单”和“户口簿”两个条件。是必须同时具备还是取一即可？若是必须同时具备，则不能认定原告是同住人。若是取一即可，则应认定原告是同住人。因原告是“住房调配单”上的受配人（原告单位也为原告此次配房出资2,000元），原告是该家庭的成员、是承租人吴XX的妻子、是吴XX的母亲（公房出售时吴XX尚未成年）,故本院基于家庭关系、公序良俗及审判实践的考量，不作两个条件同时具备的理解。本院确认原告为涉案房屋的同住人。 因被告吴XX确认其瞒着原告办理购买涉案房屋的产权，并一人办理整个购买流程，审理中其他当事人亦未举出原告同意吴XX一人购买涉案房屋产权的证据，故本院认定吴XX购买涉案房屋的产权未经同住成年人原告的同意。 另需指出，本案公房出售违反程序，在签订《公有住房买卖合同》（该合同仅加盖了吴XX的印章，没有签名）后的第16日才补办《职工家庭购买公有住房协议书》（该协议书同住成年人栏出现了非同住人“张XX”的签名和印章），且未审查住房调配单。被告XX置业在今后的公房出售中应严格按照规定条件及程序审核办理。 综上所述，本院确认吴XX与XX置业签订的《公有住房买卖合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 吴XX与上海XX房地产开发联合总公司于1996年6月30日签订的《公有住房买卖合同》无效，上海市徐汇区XX新村64号302室房屋恢复至出售前的公房状态。 本案受理费286.48元，由被告吴XX、上海XX置业发展有限公司各承担143.24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 副 庭 长 刘 锋 二〇一三年十月十四日 书 记 员 朱 烨 |
