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（2013）徐民四(民)初字第2717号 原告上海XX物业管理有限公司，住所地上海市长宁区定西路XX弄X号1XX室。 法定代表人徐XX，董事长。 委托代理人黄XX，男，上海XX物业管理有限公司工作。 委托代理人杜XX，女，上海XX物业管理有限公司工作 被告许XX，女，1954年8月10日生，汉族，住上海市徐汇区XX路999弄12号3B。 原告上海XX物业管理有限公司诉被告许XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告上海XX物业管理有限公司的委托代理人黄XX、杜XX到庭参加诉讼。被告许XX经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海XX物业管理有限公司诉称，被告系上海市XX路41号XX大厦1908室（19楼D座）办公房屋的所有权人，房屋建筑面积157.65平方米。1999年8月10日，原、被告签订了关于该房屋的物业管理委托合同，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理费为每月每平方米人民币（以下同）5元，管理费每季度缴纳一次，被告应当在每季度第一个月10日前缴纳当季的物业管理费。2002年11月28日，《关于XX大厦统一管理的会议纪要》决定由原告作为XX大厦的物业管理单位，直至目前，原告仍系XX大厦的物业管理单位。2010年4月，原告与XX大厦业主管理小组协商将物业服务费上调为每月每平方米6元。自2010年4月起，被告开始无故拖欠物业服务费，原告多次上门、电话联系催讨，在小区公告栏张贴收费公告，并向被告邮寄催款通知书，均未果，故原告诉至法院请求判令：1.被告支付2010年4月1日至2013年6月30日期间的物业服务费36,890.10元（157.65平方米*6元/月/平方*39月）；2.诉讼费由被告承担。 被告许XX未应诉答辩。 经审理查明，被告系上海市XX路41号1908室、建筑面积157.65平方米房屋的所有人。 原告系上海市XX路41号XX大厦的物业管理单位。1999年8月10日，原、被告签订物业管理委托合同，约定被告将其所有的上海市XX路41号19－D室房屋委托原告进行物业管理，建筑面积为157.65平方米。被告应每月缴纳物业管理费5元/平方米（建筑面积），物业管理费每季度缴纳一次，被告应在每季度第一个月10日前向原告缴纳管理费。 2012年3月28日，原告以挂号信形式向被告送达催款通知书，要求被告支付XX大厦19楼D座2010年4月至2012年3月的物业管理费22,701.60元。 以上事实，有当事人陈述、XX大厦物业管理委托合同、催款通知书等证据证明，本院予以确认。 审理中，原告提供2002年11月28日《关于XX大厦统一管理的会议纪要》一份（复印件），其中写明：同意徐汇区房地局意见由发展商等5家单位各派代表1名组成物业管理小组，实施对XX大厦物业管理监督，暂代行日后业主委员会的职能；同时决定由原告作为XX大厦的统一物业管理单位；最末页由发展商单位盖章，并附XX大厦物业管理小组名单。原告另提供由上海市徐汇区房屋土地管理局徐家汇办事处盖章的通知（2003年2月）一份，该通知系发送给“XX大厦各位业主”，其中对《关于XX大厦统一管理的会议纪要》内容进行了概述。原告还提供XX大厦业主管理小组出具并盖章的《续聘通知》四份。原告欲通过上述证据证明原告系XX大厦的物业管理服务单位。原告称经过徐汇区房屋土地管理局授权同意和指定，由XX大厦的发展商（上海市公房资产经营公司、天主教上海教区、上海市社会科学界联合会、上海农投房产开发经营公司）及业主代表（上海太平洋电子咨询有限公司）组成物业管理小组（后称业主管理小组）行使业主委员会的职能，上述发展商亦是XX大厦的业主，XX大厦并无业主委员会。 原告另提供XX大厦业主管理小组函件一份，该函件系于2010年1月21日由XX大厦业主管理小组盖章发送至原告，其中写明：XX大厦业主管理小组同意自2010年4月起调整物业管理费为每平方米6元（建筑面积）。原告以此证明被告自2010年4月起应按照6元/月/平方缴纳物业管理费。原告称业主管理小组系经张贴通知、征求各业主意见后做出上调物业管理费的决定。 本院认为，房屋的所有权人为业主，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务，业主大会的成立有其法定的程序，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告虽称XX大厦业主管理小组系经上海市徐汇区房屋土地管理局同意和授权设立、行使业主委员会的职能，但对此原告并未能提供充分证据予以证明。根据1999年8月10日原、被告签订的物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力。原告按约履行了物业管理职责，被告理应按约定支付相应的物业管理费用。被告自2010年4月起未缴纳物业管理费，对此被告理应予以补缴。关于被告补缴物业管理费的标准问题。原告称XX大厦业主管理小组对调整物业管理费征求了各业主的意见，自2010年4月起其经XX大厦业主管理小组同意将物业管理费由每平方米每月5元（建筑面积）上调至每平方米每月6元（建筑面积）。但根据原告目前证据，无法确定XX大厦业主管理小组上调物业管理费的决定是代表XX大厦业主的意思，业主管理小组该决定对被告不具有约束力。原告要求被告按照每平方米每月6元的标准缴纳2010年4月起的物业管理费不具有事实和法律依据，本院不予采纳。故被告仍应依据其与原告物业管理委托合同的约定补缴2010年4月至2013年6月的物业管理费，计30,741.75元（157.65平方米*5元/月/平方*39月）。 被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告许XX于本判决生效之日起十五日内支付原告上海XX物业管理有限公司自2010年4月至2013年6月止的物业管理费30,741.75元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费722.25元，减半收取计361.13元，由原告上海XX物业管理有限公司负担60.20元，被告许XX负担300.93元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 李 理 二〇一三年十月十四日 书 记 员 朱 烨 |
