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（2013）黄浦民四(民)初字第1312号 原告(反诉被告)杜某。 被告(反诉原告)徐某。 原告杜某诉被告徐某房屋租赁合同纠纷及反诉原告徐某诉反诉被告杜某房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判,于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杜某、被告(反诉原告)徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜某诉称：被告违约提前收回出租房屋,故要求被告退还租金人民币4,500元及押金人民币4,500元,并要求被告支付违约金人民币4,500元。 被告徐某辩称:原告违约将房屋群租于他人作宿舍之用导致合同解除,被告并未违约且因原告违约遭受重大损失,故不同意原告诉讼诉请。 反诉原告徐某诉称: 反诉被告将房屋群租于他人作宿舍之用,损坏房屋设施,构成违约并引发相邻纠纷案件,反诉原告因此赔偿他人房屋修缮费及需自行修复房屋,反诉原告还因合同解除而遭受房屋闲置租金损失,故要求反诉被告支付反诉原告已赔偿他人的房屋修缮费人民币4,500元、违约金人民币4,500元、房屋闲置损失人民币22,500元、房屋修缮及家具赔偿人民币22,600元。 反诉被告杜某辩称:反诉原告与邻居的相邻纠纷及房屋设施损坏与己方无关,不同意反诉原告所有诉讼请求。 为支持其诉辩称，原告(反诉被告)杜某提供了房屋租赁合同、房屋产权证、押金收条作为证据。 为支持其诉辩称，被告(反诉原告)徐某提供了转租合同、中介证明、搬出告知书、宿舍名单、居委证明、民事调解书及相关诉讼材料、照片、装修预算表、租金支付明细单作为证据。 原告(反诉被告)杜某对于被告(反诉原告)徐某提供的转租合同无异议;对于其余证据则表示不认可。 被告(反诉原告)徐某对于原告(反诉被告)杜某提供的房屋产权证、押金收条无异议;对于房屋租赁合同则否认其真实性且表示该合同与中介公司合同档案中记载的租赁期限不一致，但认可系其亲笔签名。 经审理查明，徐某系上海市某室房屋（建筑面积99.09平方米）共有产权人。2011年8月31日，徐某与杜某签订房屋租赁合同，约定由杜某承租上海市某室房屋。2011年9月10日,徐某向杜某交付房屋。杜某与案外人签订转租协议，以每月租金人民币5,500元的标准将上海市某室房屋转租于案外人。2013年6月4日，徐某收回上海市某室房屋。 杜某提供的《房地产租赁合同》载明：房屋租赁期限为2011年11月5日至2014年10月4日，每月租金人民币4,500元，押金人民币4,500元，若杜某有任何拖欠应付款则以保证金先行偿付；双方未按合同约定的任何一条款履行合同的则承担违约金人民币4,500元；杜某可将房屋全部或部分转租于第三方使用，但应自觉遵守诸如大楼管理规章、住户公约、上海市房屋租赁条例、上海市居住房屋租赁管理实施办法、关于加强居住房屋租赁管理的若干规定等相关法律法规。 （2013）黄浦民一民（初）字第某号民事调解书载明：原告徐某某、金某（居住上海市某室）以被告徐某等擅自将其房屋出租给外来人员做群租房而导致原告房屋损害为由于2013年5月27日提起诉讼，要求被告赔偿房屋修缮费、医疗费及精神损害费合计人民币81,326.85元;审理过程中双方当事人自愿达成协议，被告徐某、朱某、徐某某某于2013年8月10日前一次性赔偿原告徐某某、金某人民币4,500元,案件受理费人民币25元由原告徐某某、金某承担。 上海市黄浦区豫园街道淮海居民委员会及上海市某、某、某室居民出具的证明载明：“702室业主自2010年下半年起将房屋群居牟利，目前屋内竟住达30人之多。” 审理中，徐某与杜某确认双方签订之房屋租赁合同于2013年6月4日解除;杜某已按《房地产租赁合同》约定之金额支付了2013年6月至7月的租金及押金;在杜某承租前,上海市某室房屋用作员工宿舍。杜某另表示其承租房屋确系用作员工宿舍但仅有8、9人居住。 本院认为, 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。徐某认可《房地产租赁合同》上自己的签名且未提供己方持有的合同予以佐证，故本院对其辩称杜某提供的《房地产租赁合同》不真实的意见不予采信。徐某与杜某签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，签约双方均应恪守履行。 合同解除后，尚未履行的，终止履行。因徐某于2013年6月4日收回房屋且双方确认《房地产租赁合同》于当日解除，故杜某已支付的2013年6月4日后的租金应予返还，本院对于杜某要求徐某退还租金人民币4,500元的诉讼请求予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；亦可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。《房地产租赁合同》约定杜某可以转租但须自觉遵守房屋使用规则及相关法律法规，又约定签约双方未按合同约定的任何一条款履行合同的则承担违约金人民币4,500元。现上海市黄浦区豫园街道淮海居民委员会及上海市某、某、某室居民出具的证明与双方的陈述可以证实，上海市某室房屋在杜某承租期间用作宿舍且居住人数众多，违反《上海市居住房屋租赁管理办法》的相关规定且影响他人居住生活；故杜某将房屋用于群租之行为构成违约，应当承担违约金人民币4,500元，而徐某因杜某不当使用房屋而提前收回房屋并无不妥,无须承担违约责任。又依据《房地产租赁合同》中以保证金先行偿付任何拖欠应付款之约定，杜某已支付的保证金人民币4,500元应作充抵违约金之用，不予返还。综上，本院对于杜某要求徐某返还押金人民币4,500元及支付违约金人民币4,500元之诉讼请求不予支持；对于徐某要求杜某支付违约金人民币4,500元之诉讼请求予以支持，该款以杜某已支付押金充抵。 徐某自愿赔偿他人人民币4,500元，并无证据证明该赔偿与杜某之间存在关联性，亦无证据证明杜某认可赔偿决定赔偿金额，故对于徐某向杜某追索该赔偿之诉讼请求，本院难予支持。徐某要求杜某赔偿房屋闲置损失之诉讼请求，缺乏约定及法定依据，本院不予支持。杜某否认其承租房屋时因使用不当而造成房屋设施损坏,而徐某亦未就房屋交接时的双方认可的房屋原状进行举证，故徐某要求杜某承担房屋修缮及家具赔偿费用的诉讼请求缺乏事实依据,本院亦难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)徐某于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杜某租金人民币4,500元； 二、原告(反诉被告)杜某支付被告(反诉原告)徐某违约金人民币4,500元，该款以原告(反诉被告)杜某已支付的保证金充抵； 三、原告(反诉被告)杜某的其余诉讼请求不予支持； 四、被告(反诉原告)徐某的其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币194元，减半收取为人民币97元，反诉案件受理费人民币576元，合计人民币673元，由原告(反诉被告)杜某负担人民币113元，由被告(反诉原告)徐某负担人民币560元，退还原告(反诉被告)杜某人民币97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 黄 啸 二〇一三年十月十四日 书 记 员 陈佩华 |
