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（2013）沪一中民二(民)终字第2697号 上诉人（原审被告、反诉原告）黄某， 委托代理人李宏，上海市中广律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）郑某某， 委托代理人黄某，年籍详上。 上诉人（原审被告、反诉原告）金某某 委托代理人黄某，年籍详上。 被上诉人（原审原告、反诉被告）某公司， 法定代表人王某某，总经理。 委托代理人曹海斌，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人黄某、郑某某、金某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审经审理查明，2005年5月15日，某公司（以下简称服装公司）与黄某、郑某某、金某某签订《协议书》，服装公司为甲方，黄某、郑某某、金某某为乙方。甲方经上海市有关部门批准，在上海市金山区枫泾镇筹建“上海服装机械城”（服装及服装机械交易市场），商业批租（出让）土地，使用期限40年，产权可以登记到户。为了更好、更快地开发建设，甲乙双方本着自愿、平等、诚信、互惠的原则，就加盟联建营业房达成协议。其中，协议第一条约定，乙方选定上海服装机械城D区、第5幢、第5至11（5、6、7、8、9、10、11）间，共7间，第1、2、3层的地块联建营业房。每间营业房设计占地面积为45.6平方米，共3层，其中底层建筑面积319.2平方米，第二层建筑面积319.2平方米，第三层建筑面积319.2平方米，合计建筑面积957.6平方米。有关实际建筑占地面积，在工程竣工后以国家有关部门实测面积为准，房款按实计算，多退少补。第二条约定，乙方向甲方支付房款按每平方米（精品商铺）人民币（下同）2,300元计算，总计220.248万元。第三条约定，每间营业房款由乙方分三期交付予甲方，首期付款时间为《协议书》签订当日，交付额为贰拾万元整；第二期付款时间是在2005年7月25日，交付额为壹拾伍万元整；第三期付款时间是在甲方向乙方交房时，付清余额（参照《协议书》第一条）。第四条约定，甲方原则上应在2004年12月底动工，在2005年10月底前竣工。第十条约定违约责任：（一）、甲方交付营业房因故延期30天以内时，乙方应予以谅解，再延迟时，每延迟一天，甲方应按乙方已交付房款的日万分之三计算，向乙方支付违约金。（二）、乙方向甲方交付房款时，因故延期15天以内，甲方应予以谅解，再延迟时，按应交付金额的日万分之三计算违约金。逾期30天不交付，甲方有权单方终止本协议，自行处置该商铺，将已交款（不计利息）扣除违约金后退还乙方。 原审又查明，服装公司为促进上海枫泾服装机械城的销售，早日形成服装机械市场，在与浙江省缝协合作对行业企业提供团购价格的基础上，特委托黄某代表服装公司开展对缝制机械行业的销售工作，所售区域为江浙两地；销售对象为行业企业；时间自2004年10月10日起到2006年6月30日止。在此期间，凡江浙两省缝制机械行业企业购买房产，由公司统一签订房屋联建协议，公司支付黄某及团队劳务提成每套贰万元人民币，税务由公司负责。销售完成以公司与江浙行业客户签订联建协议和公司财务收到定金为准；销售之后与客户的所有事项由公司负责继续，黄某不承担本销售环节以外的后续事项的责任；劳务费用在委托期满后，由公司对期内所签订的协议和收取的定金统计之后一起支付。上述期限之后所签的协议和发生的销售不计入内。 2004年12月17日，黄某、郑某某、金某某支付定金7万元。2005年5月19日，黄某、郑某某、金某某支付房款93万元。 黄某、郑某某、金某某购买营业房7套，每套42万元，总价为294万元。在服装公司与黄某、郑某某、金某某签订《协议书》前，服装公司将黄某帮助服装公司推销房屋所得的佣金中的74万元直接转为购房款，故《协议书》上房款总金额变为220.248万元。 2005年12月26日，服装公司取得了预售许可证。2009年3月26日，服装公司取得了大产证。2012年9月13日，服装公司向黄某、郑某某、金某某发出公司函，告知黄某、郑某某、金某某购买的商品房已完全具备交付条件，通知黄某、郑某某、金某某于2012年9月21日前必须与服装公司办理房屋交付手续，履行房屋尾款及逾期付款所相应的义务。嗣后，黄某、郑某某、金某某未予办理房屋交付手续，也未支付房屋尾款。 原审另查明，黄某、郑某某、金某某购买的房屋目前的门牌号：枫泾镇枫翠路538号一层、550号一层、552号一层、556号一层、558号一层、560号一层、562号一层、568号202室、568号302室、570号201室、570号202室、570号301室、570号302室，合计实测面积969.79平方米，总价款2,230,517元，扣除已付款100万元，黄某、郑某某、金某某尚欠服装公司房款1,230,517元。 原审审理中，服装公司诉请：1、请求判令解除服装公司与黄某、郑某某、金某某签订的联建营业房协议，即《协议书》。2、请求判令黄某、郑某某、金某某共同支付逾期交付房款违约金，按应支付房款金额1,272,480元的日万分之三计算，从2012年10月8日起至本协议解除时止。第二次庭审中，黄某、郑某某、金某某将应付房款金额更正为1,230,517元。第二次庭审后，服装公司放弃第二项诉讼请求。黄某、郑某某、金某某则不同意服装公司的诉请，并提起反诉，请求判令：1、服装公司继续履行2005年5月15日双方签署的《协议书》。2、服装公司支付黄某、郑某某、金某某违约金，自2005年12月1日起至判决生效日止，以174万元为基数，按照日万分之三计算。 原审认为，服装公司与黄某、郑某某、金某某签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 现服装公司要求解除服装公司与黄某、郑某某、金某某签订的《协议书》，黄某、郑某某、金某某不同意解除，要求继续履行。原审认为，黄某、郑某某、金某某要求继续履行，并愿意支付购房尾款，应准许黄某、郑某某、金某某的请求，继续履行。庭审中，经法院释明，服装公司同意如果继续履行，则对所欠房屋余款一并处理，黄某、郑某某、金某某对所欠房款金额1,230,517元无异议，愿意支付，应予准许。同时，服装公司应履行交房义务。 关于服装公司在诉讼中放弃要求黄某、郑某某、金某某支付逾期交付房款违约金的请求，系服装公司自行处分自己的民事权利，应予准许。 关于黄某、郑某某、金某某反诉要求服装公司支付违约金的请求，服装公司认为该主张已超过诉讼时效。原审认为，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。服装公司未按协议约定的期限如期交付房屋属于违约行为，服装公司违约行为一经发生，其侵害黄某、郑某某、金某某合法权益的事实即已确定。依据协议第四条，甲方原则上应在2004年12月底动工，在2005年10月底前竣工。协议第十条，甲方交付营业房延期30天以内时，乙方应予以谅解，再延迟时，每延迟一天，甲方应按乙方已交付房款的日万分之三计算，向乙方支付违约金。因此，从2005年12月l日起，服装公司侵害黄某、郑某某、金某某合法权益的事实即已确定，诉讼时效应自此时起的二年内。黄某、郑某某、金某某直至2013年5月13日才向法院主张，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，故该反诉请求难以准许。据此，原审法院于二○一三年八月九日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、某公司与黄某、郑某某、金某某继续履行于2005年5月15日签订的《协议书》。二、黄某、郑某某、金某某于判决生效之日起十日内支付某公司购房款1,230,517元。三、某公司于黄某、郑某某、金某某付清购房款之日履行交付房屋（坐落于上海市金山区枫泾镇枫翠路538号一层、550号一层、552号一层、556号一层、558号一层、560号一层、562号一层、568号202室、568号302室、570号201室、570号202室、570号301室、570号302室）的义务。四、驳回某公司要求解除某公司与黄某、郑某某、金某某签订的《协议书》的诉讼请求。五、驳回黄某、郑某某、金某某要求某公司支付违约金（自2005年12月1日起至判决生效日止，以174万元为基数，按照日万分之三计算）的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取677.80元,由某公司负担。反诉案件受理费减半收取8,761元，由黄某、郑某某、金某某负担。 判决后，黄某、郑某某、金某某不服上述民事判决，上诉称：一、原审判决上诉人向被上诉人支付购房余款1,230,517元的基本事实不清，证据不足、计算有误，适用法律不当。被上诉人向上诉人交付的房子为七套，每套面积为136.8平方米，但事实上按照被上诉人提供的交房清单显示，每套房屋实测面积与购房协议约定面积均存在着较大误差，按照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之有关规定，被上诉人应当对每套房屋的实测面积与房屋买卖合同暂估面积之差进行重新计算后作出新的认定。上诉人对此进行重新计算后，认为只应该支付房款余款474,363.59元。二、原审判决认定上诉人要求被上诉人支付延迟交房违约金的请求超过诉讼时效显属不合情理、与法律规定相悖。被上诉人和上诉人约定的交房时间为2005年10月底，同时约定了延迟交付的违约金计算办法和谅解宽限期，但是直到2012年9月才通知上诉人收楼，期间，有证据表明双方为此反复磋商。又因为被上诉人延迟交房的违约责任大小、违约金的多少只能在明确交房期后才能够确定。因而上诉人于2013年5月主张违约金之赔偿诉讼完全是在合理合法的诉讼时效之内等。故请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判。被上诉人某公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋于2005年5月15日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，该合同的内容未违反法律规定，应确认有效，双方均应按约履行。关于上诉人向被上诉人主张违约金是否超过诉讼时效问题，原审法院在其判决理由中已作了阐述且并无不当，本院予以认同且不再赘述。就上诉人对原判未付房款金额所持异议，因上诉人在原审第二次庭审中对原判确认的未付款金额已予以确认并表示同意支付，故对其该异议本院亦不予采纳。由此，原审法院在查明事实的前提下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币10,116.60元，由上诉人黄某、郑某某、金某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 盛伟玲 二○一三年十月十四日 书 记 员 莫 莉 |
