|
（2013）普民四(民)初字第1759号 原告某某服饰股份有限公司 法定代表人黄某某，董事长。 委托代理人许某某，上海某某律师事务所律师。 被告上海某某家饰博览中心有限公司 法定代表人丁某某，董事长。 委托代理人殷某某、曹某某，该单位工作人员。 原告某某服饰股份有限公司与被告上海某某家饰博览中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某服饰股份有限公司的委托代理人许某某，被告上海某某家饰博览中心有限公司的委托代理人殷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某服饰股份有限公司诉称,2012年7月4日，原告作为承租方，被告作为出租方签订了商铺租赁合同，约定被告于2012年8月8日向原告交付本市某某路某某号“某某”内地下B2层【B2016-B2018】号物业（以下简称系争商铺），又约定原告享有45天的商铺装修免租期间，因此被告承诺系争商铺所在的“某某”商场于2012年9月22日开业，并要求原告也在该日开业。合同签订后原告支付给被告3个月租金人民币288253元（以下币种均为人民币）和3个月物业管理费44598元，合计332851元作为保证金，又预支付了商铺装修免租期间的物业管理费11149元。到了约定交付日被告未向原告交付系争商铺，被告称商场装修出现问题不能交付，开业日需延期至2012年12月，但被告也未能如期交付。之后被告发给原告补充协议，擅自将商场开业日和原告开业日改为2013年3月，原告因商业计划被打乱，多次联系被告要求解除合同并退还已付款项，遭拒绝。2013年4月10日，被告再次发函通知原告开业日期定于2013年6月22日，并强迫原告进场装修否则就没收已付款项。原告于4月18日向被告发出律师函再次要求解除合同并退还付款，仍遭到拒绝。原告认为被告未如期交付系争商铺，且以多次改变商场开业日为由拒绝交付，但改期行为并未得到原告认可，延误了原告商机，构成违约。现原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告租赁保证金332851元、免租期间物业管理费11149元、查档费10元；2、解除原、被告签订的房屋租赁合同；3、本案诉讼费由被告承担。 被告上海某某家饰博览中心有限公司辩称，第一，双方代表已于2012年10月17日签署《商铺交接验收表》，故被告已实际交付系争商铺，但原告未进场装修。第二，根据约定，开业日为“暂定”，具体时间以被告正式书面通知为准，同时原告的开业日与被告保持一致，故不存在被告多次无故推迟开业日的情况。系争商铺所在的商场实际开业日期为2013年7月5日。第三，根据约定，若工程进度迟延将造成交付日或开业日延迟的，原告同意只要被告能够保证实际交付日至被告指定的开业日的期间不少于本合同主要条款中约定的免租装修期，且有权迟延交付2次，每次不超过6个月，均视为被告完全履行了合同义务，故原告以被告违约为由要求解除合同的主张不成立。被告发出邀请函希望原告2013年1月20日前进场装修，但原告没有回复、邀请函已经失效；补充协议虽由被告拟定，但双方并未签字，因此上述证据均不能证明被告有擅自变更开业日的行为。由于原告一直拖延不进场装修，严重影响了被告的整体开业进度，也造成了被告的租金损失。被告于2013年5月27日向原告发出《解约函》，故租赁合同已于2013年6月3日解除，被告根据约定不退还原告已付未用的履约保证金及免租装修期物业管理费是合法合理的。综上，不同意原告的诉请。 经审理查明，2012年7月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签署了《租赁合同》。主要条款1.1、2.1约定甲方出租系争商铺给乙方经营女装品牌。3.1约定甲方暂定于2012年8月8日向乙方交付系争商铺。4.2约定免租装修期为甲方交付系争商铺之日起算45日；若交付日根据一般条款之3.5款推迟交付的，则免租装修期相应顺延。7.1约定本合同签订后10个工作日内，乙方应当向甲方支付相当于3个月的整个租赁期限平均月固定租金288253元与3个月的物业管理费44598元之和作为履约保证金，即332851元。7.2约定上述履约保证金中的30%将于本合同终止或解除时转为质量保证金，并遵守“一般条款”第七条第7款的约定。8.1.2约定免租装修期物业管理费为11149元，乙方应于系争商铺交付前一次性向甲方支付。11.1约定甲方开业日暂定为2012年9月22日。11.2约定乙方系争商铺的开业日暂定为2012年9月22日。一般条款3.2约定甲方应当在本合同主要条款中所约定的交付日或本条款所确定的交付日前，根据本合同附件四《交付标准》中约定的交付标准，就“租赁物业”以及“配套设施”向乙方完成最终“交付”。3.3约定甲方应当以《交付通知书》通知乙方验收系争商铺。乙方收到上述通知后，应按甲方通知的时间、地址前往办理租赁物业验收及交接手续，并在最晚不迟于交付日的期间内完成验收。若交付的系争商铺符合交付标准的，乙方应予以确认，并签署《交付确认书》。3.5约定若因工程进度迟延将造成无法在上述日期前完成交付的，乙方同意，若甲方采取如下措施以避免乙方损失的，乙方免除甲方违约责任：（1）甲方可以在上述约定或通知的交付日的1个月前通知乙方推迟交付；（2）甲方至少提前15日再行通知乙方办理系争商铺交付手续；（3）甲方推迟交付不得超过两次，每次不超过6个月。3.6约定若交付时，系争商铺虽未符合交付标准，但不影响乙方装修施工和实际经营的，乙方应当接受交付。若在此情况下，乙方拒绝接受交付的，则视为乙方无意继续履行本合同，甲方有权解除本合同。3.8约定若乙方直至交付日起计的第15天仍未前往甲方实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前解除本合同。7.7约定在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若于本合同终止且乙方按约履行相应义务后3个月内，甲方未接获任何第三方有关乙方在系争商铺销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求的，则甲方须在此后将除质量保证金以外的剩余款项无息返还乙方。若在本合同终止且乙方按约履行相应义务后2年内，甲方未接获任何第三方有关乙方在系争商铺销售的商品质量或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求的，该质量保证金将于此后无息返还乙方。期间，乙方不得对该质量保证金行使抵销权。11.7约定若工程进度迟延将造成交付日或开业日延迟的，乙方同意只要甲方能够保证实际交付日至甲方指定的开业日的期间不少于本合同主要条款中约定的免租装修期，均视为甲方完全履行了合同义务。35.2约定因乙方违约，导致甲方按本合同相应条款的约定单方行使合同解除权的，乙方所支付的包括但不限于履约保证金、预付租金等均不予退还，且甲方有权要求乙方赔偿相应损失，包括但不限于剩余租赁期间的物业管理费、租金等可预期利益。附件四对被告交付原告的系争商铺的交付标准作了详细约定。 2012年8月30日，被告出具收据，确认收到原告支付的履约保证金332851元。 2012年10月10日，原告支付被告免租期间物业管理费11149元。 2012年10月17日，原告代表季晴美签署《商铺交接手续办理确认表》、《商铺交接验收表》，在《商铺交接验收表》中原告对水表、水阀、排水口、新风+排油烟口、警铃、公共广播系统、光缆等确认不合格，对冷媒水管、烟感等确认还未进，且未收到被告交付的门禁卡及钥匙。 2012年12月28日，被告向原告发出《邀请函》，称商场开业在即，如原告能在2013年1月20日之前进驻并启动装修工程，并与商场同期开业，被告将在开业同期给予原告半个月免租期优惠。对此原告未作回复。 后被告拟定《租赁合同》之补充协议（二），载明甲方开业日暂定为2013年3月（以甲方正式书面通知为准）；乙方开业日暂定为2013年3月，与甲方开业日保持一致。原、被告双方均未在该协议上签字或盖章。 2013年4月10日，被告向原告发出《催告函》，称商场定于6月22日对外营业，要求原告尽快进场装修，否则将保留没收保证金、解除合同及追究违约责任的权利。 2013年4月11日，被告向原告发出《开业通知书》，称商场定于6月22日对外营业，要求原告尽快进行装修。 2013年4月18日，原告向被告发出《律师函》，称由于被告迟延交付系争商铺，要求被告退还履约保证金及装修押金。 2013年5月27日，被告向原告发出《解约函》，要求原告在5日内进场装修，否则将没收保证金及其他相关费用、解除合同等。次日，原告收到该函件。 2013年7月5日，系争商铺所在的“某某”商场正式对外营业。 现原告以被告未按期交付系争商铺，且开业日多次迟延为由，将被告诉至本院，要求判决如其诉请。 庭审中，原、被告均确认原告未实际入驻系争商铺。 本院认为，原、被告就系争商铺签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于2012年10月17日被告向原告交付系争商铺是否成功。原告称其在《商铺交接验收表》中标明水表、水阀、排水口、新风+排油烟口、警铃、公共广播系统、光缆等不合格，冷媒水管、烟感等还未进，且未得到门禁卡、钥匙，未实际入驻，因此交接不成功。被告则称原告虽提出上述异议，但根据一般条款3.6约定“若交付时，系争商铺虽未符合交付标准，但不影响乙方装修施工和实际经营的，乙方应当接受交付。若在此情况下，乙方拒绝接受交付的，则视为乙方无意继续履行本合同，甲方有权解除本合同。”本院认为，双方并未签订《交付确认书》，而根据装修的规范及常识判断，原告标明的上述异议对整个装修工程意义重大，若有缺失，将对施工造成很多不便甚至产生消防安全隐患，在原告提出异议，被告未及时纠正，且原告未得到门禁卡、钥匙的情况下，不能认定被告向原告交付了系争商铺。由于被告未向原告交付系争商铺，原告无法进场装修，被告以原告未进场装修为由不退还履约保证金及免租期间物业管理费，无事实与法律依据。现双方对合同解除不持异议，本院予以确认。关于合同解除的时间，原告主张判决生效之日解除，被告主张发出《解约函》之日起5日即2013年6月3日解除，本院认为基于上述论述，原告未进场装修系因被告未交付系争商铺，故被告不享有单方解除合同的权利，合同解除时间以本判决生效之日为准。在合同已经解除的情况下，被告再扣押原告交付的履约保证金及免租期间物业管理费，无法律与事实理由，本院对原告的诉讼请求予以支持。原告撤回要求被告支付查档费的诉讼请求，无不当，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、原告某某服饰股份有限公司与被告上海某某家饰博览中心有限公司就上海市某某路某某号“某某”内地下B2层【B2016-B2018】号物业签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告上海某某家饰博览中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告某某服饰股份有限公司履约保证金人民币332851元、免租期间物业管理费人民币11149元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费人民币6460元，减半收取，计人民币3230元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 陈文丽 二〇一三年十月十四日 书 记 员 陈文渊 |
