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重庆市江北区人民法院 民事判决书 (2013)江法民初字第04222号 原告姜某某，女。 委托代理人任某，女。 被告李某某，女。 委托代理人朱某，律师。 委托代理人徐某，律师。 原告姜某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王涛适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告姜某某的委托代理人任某，被告李某某的委托代理人朱某、徐某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姜某某诉称，2012年12月16日，原、被告在重庆A置业代理有限公司（以下简称A公司）的居间下，就被告位于重庆市江北区华新村N号B幢X-4号（以下简称华新村N号B幢X-4号）房屋达成《房地产买卖及经纪合同》。合同第四条约定2013年1月20日前，被告将房屋交于原告，被告在交房时将房屋现有的水、电、气、有线电视等同意无偿过户给原告；若未经原告同意，被告无故延迟交房，被告同意按房屋交付时的市场租赁价格，以日计算房租，支付给原告，作为被告迟延交房给原告造成的损失。合同签订后，原告立即向被告交付了20000元定金。到双方约定的交房期限时，被告拒绝履行交房义务。被告出售的房屋位于观音桥商圈附近，且为新装房，若出租，每月租金有2000元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决：一、被告立即将华新村N号B幢X-4号房屋交付原告使用。二、被告立即将华新村N号B幢X-4号房屋的水卡、电卡、气卡、有线电视交费卡等交付给原告，并协助原告办理过户。三、被告按每日67元的价格赔偿原告迟延交房期间的损失，直至被告实际交付房屋时止（暂计算至2013年5月5日，共计7035元）。四、本案诉讼费由被告承担。 被告李某某辩称，根据合同约定，双方需于合同签署之日起七日内申请按揭并递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书，否则视责任方违约。合同约定于2013年1月20日前交房的前提条件是原告在合同签订之日起七日内按照约定办理房屋按揭手续。被告在合同签订当日已经按照合同约定提交了房产证原件，并履行了协助买方申办银行按揭手续的主要义务。原告并未按照合同约定履行申办银行按揭手续的义务，也未告知被告拒不办理按揭手续的缘由，更未就该物业买卖、交接等相关事宜与被告协商，违约在先，因此，被告享有先履行抗辩权，原告的诉求于法无据，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2011年11月25日，华新村N号B幢X-4号房屋取得《房地产权证》（103房地证2011字第C号）。该证载明前述房屋的权利人为李某某。房屋建筑面积为55.79平方米，房屋套内面积为44.76平方米；房屋抵押权人为重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行。抵押人为李某某。贷款金额为250000元。抵押起止日期为2011年10月19日至2021年10月18日。注销日期为2012年9月25日。 2012年12月16日，李某某（卖方）、A公司（经纪方）、姜某某（买方）签订《重庆A置业代理有限公司房地产买卖及经纪合同》，买卖双方通过经纪方购买及出售华新村N号B幢X-4房屋。房屋套内面积为44.76平方米。房屋转让成交价格为65万元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、附属设施及大修基金与装修家具家电。合同付款方式约定为：定金2万元为第一部分房款，买方在签署合同时交纳定金2万元予卖方。卖方同意三方签署合同当日内将该房屋合法有效证件交予经纪方代为托管，用于办理房产转让过户手续之用（以经纪方出具文件收据为准）。第二部分房款为63万元，该部分房款的付款方式为银行按揭付款。关于该银行按揭付款，双方约定如下：如买方需办理银行按揭，则上述第二部分房款之部分房款由买方委托经纪方向合作银行申请按揭贷款支付给卖方，办理银行按揭产生的一切费用共计630元由买方支付，此笔费用须于申请银行按揭之前由买方支付给经纪方；买卖双方需于本合同签署之日起七日内申请按揭并递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书，否则视责任方违约。买方须支付首期款43万元（买方所付首期款为：上述第二部分房款中非由银行承诺以贷款形式支付之金额。如买方已付首期款少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方首期款相应增加）。买方须于过户之前存入经纪方银行监管账户或经纪方指定银行监管账户代为托管，待该房屋的《房地产权证》过户手续办理完毕，买方领取到本人名下之《房地产权证》时，由经纪方或监管方转交给卖方。银行承诺贷款之金额由银行依据银行确定贷款金额及约定时间支付给卖方。非经纪方原因导致按揭不能顺利办成，由责任方承担违约责任，与经纪方无关。买卖双方约定于买方银行按揭申请后七日内办理该房屋的《房地产权证》过户手续。合同费用承担约定为：买卖双方此次交易所产生的交易税费由买方承担，该笔税费由买卖双方按房交所规定时间自行支付。若在合同履行过程中因国家政策原因发生税费种类或金额变动，买卖双方须按合同约定自行承担所变动税费。同时卖方应保证房屋非以继承或赠与方式取得，否则自愿无条件承担因此所产生的继承税或赠与税。合同交房约定为：买卖双方自行约定于2013年1月20日前，卖方将房屋交于买方，卖方在交房时将该房屋现有的（包括但不限于）水、电、气、有线电视等同意无偿过户给买方，相关转名费用由买方支付。未开通之设施由买方自行开通。卖方须于过户之前预留1000元托管于经纪方处，以保证卖方按照合同约定的时间交房，且交房前卖方须结清一切有关该房屋之杂费（包括但不限于）水、电、气、管理费、电话及网络费、有线电视等。若未经买方同意，卖方无故延迟交房，卖方同意经纪方从预留押金中扣除按照该房屋交付时的市场租赁价格以日计算房租予买方，作为卖方因延迟交房给买方造成的损失赔偿，若卖方未能在交房前结清上述费用，则卖方同意经纪方从预留押金中清偿上述费用。待卖方交房、办理完水、电等过户并结清该物业的一切杂费后，由经纪方将预留押金退回给卖方，届时多退少补。卖方须于当日之前将该房屋上所挂户口全部迁出，否则构成违约。 《重庆A置业代理有限公司房地产买卖及经纪合同》还约定了卖方保证对该房屋享有完整产权，能完全支配及处理该房屋，有关该房屋在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在转让完成前结清，并保证转让后买方无需负责，否则卖方应赔偿买方及经纪方由此产生的一切损失。该房屋是以现房、现状、现产权售予买方，在签署本合同之前买方曾被邀检查或已授权代表代为检查该房屋及相关产权证明，知悉该房屋各方面情况，故买方不得以该房屋存在瑕疵等理由拒绝交易。若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约。违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金；按法律规定适用定金法则（如买方违约，卖方有权没收定金且有权将该房屋再转让于任何人；如卖方违约，卖方应双倍返还定金）。 2012年12月16日，姜某某向李某某支付2万元定金。同日，李某某将华新村N号B幢X-4号房屋的《房地产权证》交予A公司托管，作为查档及转让过户之用。 庭审中，姜某某称房款为65万元。签订合同时支付定金2万元，余款63万元银行按揭。按照合同约定，李某某应于2013年1月20日前交房并过户。因李某某违约，故要求赔偿损失。 李某某辩称，根据合同约定，履行的顺序非常清楚。姜某某交付定金2万元后，买卖双方准备按揭材料交给中介A公司。然后经中介审核后通知双方到银行办理按揭手续。合同签订当日，我将产权证原件交给中介，我一直在等中介通知。中介给我反馈的信息是姜某某不想买房子，一直拖着。合同中约定有姜某某应将首付款43万元存入中介账户，由中介托管。涉案房屋过户后，中介将43万元交给我。同时银行按揭20万元由银行直接划入我的账户上。 姜某某认可约定了首付款43万元交中介托管，但称要等银行贷款成功后再将首付款交中介方。首付款43万元是初步定的。首付款可根据银行审核的金额进行增减，首付款的支付时间为房屋过户前。李某某要到银行开户，提供身份证、单身证明等。中介未通知我们到哪个银行办理，何时办，也没有告知我监管账户。首付款无法支付。李某某则称首付款应大于或等于43万元。 上述事实有《重庆A置业代理有限公司房地产买卖及经纪合同》、文件托管收据、收款收据、《房地产权证》、当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以证明。 本院认为：《重庆A置业代理有限公司房地产买卖及经纪合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。姜某某负有向李某某支付购房款等义务。李某某负有向姜某某交付房屋等义务 根据合同约定，结合当事人陈述，姜某某应在签订合同（2012年12月16日）之日起七日内申请按揭并递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书，将首期房款43万元存入A公司账户托管。李某某应在2013年1月20日前将涉案房屋交付姜某某，李某某交房时还应将水、电、气、有线电视等无偿过户给姜某某。姜某某的付款义务和李某某交付房屋义务是房屋买卖合同中的主要义务，该义务具有对待给付的性质。经审理查明，姜某某和李某某均未按合同约定履行义务。 依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。按照合同约定，姜某某履行义务在先，李某某履行义务在后。根据前述法律规定，在姜某某未给付李某某涉案房屋购房款的前提下，李某某有权拒绝交房；拒绝交付水卡、电卡、气卡、有线电视交费卡等，并拒绝协助办理过户。对李某某行使先履行抗辩权的意见，本院予以采纳。 李某某行使先履行抗辩权的行为合法，不构成违约。姜某某要求李某某按每日67元的价格赔偿其迟延交房期间损失（直至实际交付房屋时止）的诉讼请求，没有事实依据及法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条之规定，判决如下： 驳回姜某某的诉讼请求。 本案案件受理费210元，减半收取105元，由姜某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 王 涛 二○一三年十月十四日 书 记 员 张建征 |
