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（2013）沪一中民二(民)终字第2755号 上诉人（原审被告）甲。 被上诉人（原审原告）A公司。 上诉人甲因居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月25日受理后，依法组成合议庭于2013年10月15日公开开庭进行了审理，上诉人甲及其委托代理人、被上诉人A公司之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2011年12月22日，甲（作为买方，签约甲方）与A公司（作为居间方，签约乙方）签订《不动产买卖意愿书》，约定由甲方愿意委托乙方居间购买案外人乙、丙、丁坐落于闵行区鑫都路2535弄74号102室房屋，该房屋建筑面积为102.77平方米。甲方同意的成交价为116万元（人民币，下同）（该款项包含买卖合同价款98万元整及利息补偿款18万元）。付款方式：1.签署《上海市房地产买卖合同》后当日支付55万元（含定金）；交房时支付剩余房款1万元。甲方要求申请60万元的购房贷款用以支付部分房价款，该手续由甲方委托乙方办理。甲方于签订本意愿书之同时，须给付乙方1万元整之出价意向金，并同意授权乙方将该房屋的出价意向金依本意愿书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，此时买卖双方将遵循“定金罚则”（给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金）。卖方签字确认后，于签订《上海市房地产买卖合同》时，该购房定金自动转为房款的一部分。若甲方所提出的要求卖方全部接受，则视作甲方届时愿依本意愿书各项规定完成本交易；若甲方所提的要求卖方无法全部接受致使交易不能达成时，乙方将上述意向金如数无息退还甲方。甲方同意于签订本意愿书后26日内（即2012年1月17日前）与卖方依乙方所指定之处签订《上海市房地产买卖合同》。房屋交付期限为：卖方收到买方贷款款项日内，并由乙方所指定之签约人员办理产权转移登记、抵押设定等相关事项。房屋交付标准及附赠设施：房屋维修基金、水、电、煤气初装费（若有）、有线电视初装费（若有）、空调一台。甲方于签订《上海市房地产买卖合同》时，应支付乙方依成交价1%计算之佣金，原出价意向金则转作房款的一部分，且甲方须负担契税及购买房屋所需相关费用。如买卖合同事后因故解除时（含买卖双方合意解除契约），甲方仍应依成交价1%支付给乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用及承担相关违约责任。甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方同意所支付之出价意向金（已转定金）由卖方没收，且卖方有权将该标的物另行售予他人。如卖方不愿依约履行时，则卖方应加倍返还已收定金（原意向金）给甲方，对此，甲方同意支付原定金的二分之一给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方同意依成交价2%给付乙方作为市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。甲方或其配偶及亲属若在本意愿书期限届满后2个月内不通过乙方与卖方成交的，甲方同意给付乙方依卖方委托价2%计算之违约金作为甲方违约之赔偿。乙方提供的服务内容：提供与房屋交易相关的法律、法规、政策、市场行情咨询；协助买卖双方促使合同订立；协助卖方办理房屋抵押注销手续；协助甲方办理房屋抵押贷款手续；协助买卖双方办理房屋产权过户手续；协助办理房屋交接手续等等。该意愿书第十二条特别约定事项用手写方式约定了如下内容：买卖双方协商一致，本次交易过程中所产生的交易税费（含中介费）均由买方承担。卖方出售本房屋净到手价格为116万元。 同日，案外人乙、丙、丁（作为卖方）在同意上述意愿书之内容后签订《卖方签认书》，并承诺甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方所支付之出价意向金（已转定金）由卖方没收，对此，卖方同意于收到的定金中支付一半金额给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。如卖方签字后不依本意愿书履行时，则卖方应加倍返还已收定金（原意向金）给甲方。卖方签订《卖方签认书》后，反悔不卖或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，卖方同意依成交价2%给付乙方作为市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。此外，案外人乙还在上述意愿书上用手写方式特别载明：本人承诺有权出售该房屋，若有违约，本人愿按本协议承担违约责任。甲在签署上述意愿书当日向案外人支付购房定金1万元，案外人乙出具相关收据，确认收到甲购房定金1万元。 签约当日，A公司、甲还签订《佣金确认书》，约定甲经A公司居间介绍，与交易相对方进行上述房地产的买卖/租赁交易。现甲确认：甲应于签订买卖合同当日支付A公司佣金23,200元。若甲未按上述约定办理的，则每逾期一日，甲还应按未支付佣金的5%向A公司支付滞纳金。 但至合同约定的签订正式房地产合同日期前，A公司电话通知甲及案外人按约前来签订，但甲告知A公司房屋不想再买了，支付的定金也不要了。 2012年12月，A公司发现甲已装修入住上述房屋，即至闵行区房地产交易中心调取产权信息，发现涉案房屋产权人已经是甲，即认为甲在得知卖方信息后与案外人已私下成交，遂成讼。 2013年5月，A公司诉至原审法院，要求判令甲支付佣金23,200元。诉讼中，A公司将上述诉请变更为要求甲支付服务费23,200元。 原审另查明，2012年2月5日，甲及其妻子戊（作为买受人，签约乙方）与案外人乙、丙、丁（作为卖售人，签约甲方）在B公司的居间下签订《上海市房地产买卖合同》，约定由甲、戊以97万元的合同价格（实际成交价是115万元）从案外人处受让得上述房屋。2012年3月26日，涉案房屋的产权登记至甲、戊名下。 原审审理中，甲认可其因违约已将支付的定金1万元作为对案外人的损失予以了赔偿。 原审认为，A公司作为中介机构，其基于甲的委托，将案外人的房源信息提供给了甲，并已促成三方订立《不动产买卖意愿书》，该买卖意愿书反映了签约当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。本案中，甲在向案外人支付购房定金后，未按上述买卖意愿书约定的时间与案外人订立房地产买卖合同，已构成违约。甲并已自愿将其支付的定金1万元作为违约金对案外人进行了补偿。但甲作为买受方，享受了A公司提供的一系列居间服务，并在A公司提供的《佣金确认书》上签字确认，理应受到上述协议的约束。鉴于甲委托A公司居间的事项不仅限于提供房源信息等媒介服务，还包括协助办理房屋抵押贷款，房屋产权过户以及房屋交接等手续。虽然这些工作是由于甲的原因而未能实际展开，但A公司毕竟没有完成甲委托的全部居间工作。综上，法院根据本案的实际状况及因甲违约对A公司造成的经济损失等情况，酌定由甲支付A公司居间服务费7,500元。此外，由于A公司没有促成甲与案外人签订购房合同系甲违约所致，故甲关于居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬之抗辩理由不能成立，法院不予采信。 原审法院于二○一三年八月二十九日依法作出判决：甲于判决生效之日起十日内支付A公司居间费用人民币7,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币380元，减半收取计人民币190元，由A公司负担人民币95元，甲负担人民币95元。 判决后，甲不服，上诉称，原审认定事实错误，本案《不动产买卖意愿书》并非合同，即使构成合同亦因违反合同法第四十条无效；本案房产未成交，佣金不能成立；原审对房主委托书、B公司发票以利害关系人为由不予认定错误。本案履行中，被上诉人工作量极少，其居间失败原因系其未能履行承诺保证上诉人贷款成功。同时，本案居间未成功，依法不能主张居间费用。故上诉请求撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求。 被上诉人A公司辩称，上诉人回避主要事实，要求驳回上诉、维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，2013年9月8日，B公司向上诉人甲出具了2万元“服务费”发票。 本院认为，根据查明事实，《不动产买卖意愿书》明确载明上诉人委托被上诉人居间购买标的房屋之相关条款，其与双方签订的《佣金确认书》均系双方真实意思表示，约定内容未违反强制性法律规定，载明内容明确设立了以房屋居间为标的行为之权利、义务关系，双方由此建立的居间合同关系依法应为有效。上诉人所谓合同无效云云缺乏基本事实及法律依据，本院不能采信。 本案的焦点在于，根据查明事实，上诉人在委托被上诉人居间交易标的房屋并由三方签订买卖预约性质的买卖意愿书后，又确定B公司作为房屋买卖居间人就同一标的实际完成了买卖合同并履行交易。应该认为上诉人以其主观故意、客观履行完成之行为实际排除了上诉人与被上诉人间居间合同的履行完成之可能，上诉人属恶意违约，此为其一。 其二，上诉人主张的B公司发票等证明对象为其通过案外人B公司居间与标的房屋原所有人购买成交，原审实际对此事实及交易关系已经认定。我们注意到，上诉人基于上述证据材料主张房屋原产权人对B公司的委托早于本案居间且为“独家”，但此为与本案居间关系并行之独立的法律关系，就现有证据而言，与本案居间并无法律上的利害关系。实际情况是，即使该事实主张成立，房屋原产权人仍“违反”独家委托之约定，在其后与本案上诉人、被上诉人签署买卖意愿书，并收取了上诉人本案项下的购房定金1万元。显然，现有证据条件下，应该认为，被上诉人的居间服务直接中介形成了上诉人购买标的房屋之交易，其最终未能完成全部居间义务履行系上诉人故意违约行为造成，原审于此裁判合理有据。 另，本案审理中，上诉人主张被上诉人未能办妥银行贷款事宜等违约。根据双方现有证据，A公司系房屋中介人，履行居间服务，并无证据表明其存在保证贷款等义务存在，上诉人主张缺乏事实依据，本院难以支持。 原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持；上诉人甲的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 峰 审 判 员 叶 兰 代理审判员 叶振军 二○一三年十月十五日 书 记 员 聂妍铧 |
