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（2013）沪一中民二(民)终字第2760号 上诉人（原审被告）陆**。 被上诉人（原审原告）奚**。 上诉人陆**因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第24251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，奚**（买受人、乙方）与陆**（卖售人、甲方）于2011年6月13日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定：上海市浦东新区**室房屋（以下简称系争房屋）转让价款为118万元（人民币，下同）。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2011年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第三项约定：甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同，乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房款总价款的20%，……。合同补充条款（一）第3条“户口”中约定：甲方承诺于2011年10月1日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。合同补充条款（一）第6条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按照本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任。合同附件三“付款协议”中约定：……；4、尾款于甲方户口全部迁出后，由乙方将房款3万元于3日内直接支付予甲方。合同签订后，奚**支付了房价款115万元。现系争房屋已登记于奚**名下。2011年8月20日奚**与陆**签署了《买卖物业交验单》，该交验单中“抄表交接”项下的水费、电费、钥匙已交给买方、产权证已交给买方、有线电视、物业管理费处打了勾，“过户日期”项下的户口迁移处未打勾，“固定设备情况”项下的已按合同执行处打了勾；该交验单的“备注”处记载为：买方确认，以上买卖双方签字，证明该项物业已结清完成，若买卖双方在以下签名处签署本买卖物业交验单，即视为卖方已依照合同的要求将房屋全部交付予买方，若买方有尾款暂存居间方视为居间方满足出款给卖方的条件。2013年7月12日奚**诉至原审法院，请求判令：1、陆**支付奚**逾期迁出户口违约金，自2011年10月1日起算至实际迁出日止，按每日200元计算；2、承担案件诉讼费。 原审另查明，奚**的户籍已落户系争房屋；截至2013年5月31日，尚有案外人陆家晏、高桂林、陆蓉禄的户口亦在系争房屋中。 原审审理中，奚**否认曾与陆**达成以免付尾款3万元作为对未迁移户籍一次性了结的协商意见，奚**另提出以已付购房款115万元为基数，按日万分之四计算，日违约金远高于200元，现奚**对于逾期迁出户口违约金就按照200元/天计算，从2011年10月17日起算至2013年5月31日止；对于2013年5月31日之后发生的事实另行解决。陆**认为奚**诉请的违约金过高，要求调低违约金。 原审认为，奚**与陆**签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。陆**无证据证明双方签署了《买卖物业交验单》即是对原有户籍的处理已协商完毕（即以陆**免除奚**支付房屋尾款3万元的义务作为一次性了结），故原审法院对陆**该项主张不予采纳，而且从《买卖物业交验单》的内容看，奚**未在“户口迁移”项下打勾，同时该交验单的“备注”中载明签名主要是证明“卖方已依照合同的要求将房屋全部交付予买方”，与是否就户口的迁移问题达成协议无关；现经庭审查实，截至2013年5月31日止，尚有三名案外人的户籍未从系争房屋中迁出，故奚**要求陆**自2011年10月17日起支付逾期迁移户籍的违约金的诉讼请求符合合同约定，陆**不同意承担相关违约责任的观点原审法院不予采纳。对于计算违约金的标准，虽奚**提出按照200元/天的标准计算，但纵观本案的实际情况，该标准仍显过高，陆**要求调低违约金的意见原审法院予以采纳，原审法院酌定，违约金的标准以100元/天计算。原审法院审理后于二○一三年八月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出判决：陆**应于判决生效之日起十日内支付奚**逾期迁出户籍违约金（自2011年10月17日起计算至2013年5月31日止，按照人民币100元/天计算）。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,720元，减半收取计人民币1,360元，由奚**与陆**各半负担。 判决后陆**不服，向本院提出上诉称，其于2011年7月与陆家晏、高桂林、陆蓉禄失去联系，为此，其与被上诉人双方在同年8月办理房屋交接时已将该情况告知被上诉人，也取得了被上诉人的认可，以三万元房屋尾款作为违约惩罚条款，此约定对被上诉人的权益也予保障，此系双方间的约定，应为有效。故现被上诉人再主张上诉人承担该三人逾期迁出户口的违约金有违诚信。其并非恶意拒不迁出户口，只是由于客观上的原因导致无法将他人的户口强行迁出，而原审法院的判决将导致利益失衡，有违公平原则。为此提出上诉，请求二审法院依据本案的实际情况予以改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。 被上诉人奚**辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。上诉人的上诉没有任何事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。民事活动更应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，将系争房屋的权利转让给被上诉人，此系双方当事人间真实的意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。上诉人作为出售方，应确保所转让的房屋没有任何权利瑕疵，现被上诉人虽已取得了系争房屋的所有权，但该房屋内仍遗有三个户口未迁出，上诉人对此理应承担相应的违约责任。上诉人称其已与被上诉人约定以三万元房屋尾款作为其不再承担负责迁出该三人户口之责任的保障，但未提供相应的证据材料佐证，本院不予采信。现原审法院依据本案的实际情况，酌情确定上诉人应承担的违约金，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,280元，由上诉人陆**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十月十五日 书 记 员 胡 蓉 |
