|
（2013）沪一中民二(民)终字第2765号 上诉人（原审被告）陆**。 被上诉人（原审原告）**公司。 上诉人陆**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民一（民）初字第11419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，2003年5月，**公司（以下简称**公司、签约乙方）与上海中禄房地产开发有限公司（签约甲方）签订《前期物业管理服务合同》一份，由甲方委托乙方对上海市闵行区**路150弄龙园小区提供物业管理服务，委托期限自2003年5月1日起至业主委员会成立时止；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费0.50元（人民币，下同）/月/平方米、保洁费0.20元/月/平方米、保安费0.30元/月/平方米、房屋设备运行费0.30元/月/平方米、电梯运行费0.55元/月/平方米；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。该合同还对其他事项作了约定。2004年8月，物价部门核准收费标准为管理费0.30元/月/平方米、保洁费0.15元/月/平方米、保安费0.35元/月/平方米、房屋设备运行费0.55元/月/平方米、维修费0.25元/月/平方米（按实收取）。 2010年9月20日，上海市闵行区龙园小区业主大会作为甲方与**公司作为乙方签订《龙园物业服务合同》一份，约定乙方按照每月每平方米1.60元的标准对高层住宅进行收费。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度末最后一天前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按照日千分之三进行计算，委托管理期自2010年9月30日起至2011年9月30日止。 2011年10月19日，闵行区龙园小区业主大会和业主委员会向**公司发出通知，明确**公司对闵行区龙园小区的物业服务合同，截至2011年10月31日24时止。 **公司依照上述合同约定提供服务至2011年10月31日止。 原审另查明，陆**系上海市闵行区**路150弄4号303室房屋业主，房屋建筑面积194.69平方米。陆**自2010年4月起至2011年10月止未向**公司支付物业服务费。 **公司诉至原审法院，请求判令：1、陆**支付**公司自2010年4月起至2011年10月止的物业管理费5,918.50元，并支付以5,918.50元为本金，自2011年11月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算的滞纳金；2、陆**支付房地产查阅费5元。 原审认为，**公司与开发商上海中禄房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》以及**公司与上海市闵行区龙园小区业主大会签订的《龙园物业服务合同》均合法有效，**公司已按上述合同约定对小区提供了物业管理服务，陆**作为小区业主则应按约定履行支付物业服务费的义务。现**公司要求陆**支付2010年4月起至2011年10月期间的物业服务费，于法有据，原审法院予以支持。而陆**所称房屋裂缝、家中被盗等问题，并无证据证明可直接归责于**公司，尚不足以阻却其付费义务，亦不能减免其应缴物业费数额，但考虑到陆**未付物业服务费确为事出有因，故原审法院对**公司要求陆**支付滞纳金的诉讼请求，则不予支持。此外，**公司对其主张的查阅费5元并未提供相应证据予以证明，原审法院难以支持。原审法院审理后于二○一三年八月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出判决：一、陆**于判决生效之日起十日内支付**公司自2010年4月起至2011年10月止的物业服务费人民币5,918.50元；二、驳回**公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币25元，由陆**负担。 判决后，陆**不服，上诉于本院称：1、被上诉人未尽物业管理职责，对上诉人家中防盗系统存在的故障报修后不及时维修，导致上诉人家中遭窃，财产损失巨大，此后，又无法提供保安监控录像等资料供警方破案，导致上诉人的损失无法追回，故被上诉人无权向上诉人主张物业管理费。2、被上诉人合同约定的服务期间至2011年9月结束，故2011年9月30日至10月30日期间，虽然被上诉人仍依据小区业主委员会的通知未撤离小区，但其并未提供相应的服务，故上诉人不应支付该月的物业管理费。3、自上诉人2010年9月被盗后，被上诉人未能妥善处理好对上诉人的赔偿事宜，更未向上诉人主张过之后的物业管理费，故现被上诉人再主张物业管理费已超过了诉讼时效。为此提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。 被上诉人**公司辩称：上诉人家中的防盗系统属于房屋的安全保护设施，在保修期内由开发商承担保修义务，保修期之后如需维修也应由业主大会作出决定。故其并非不愿意为上诉人维修，只是此已超出其物业服务范围。故现上诉人将其家中被盗的责任归责于被上诉人，并拒付物业管理费没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人依据其与小区业主大会签订的物业服务合同对该小区提供了物业管理服务。上诉人作为小区业主，接受了被上诉人提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理费。物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常的防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主的人身、财产不遭不法侵害的义务。本案中上诉人家中被盗，系受到他人不法侵害所致，上诉人并无证据材料证明其所遭受的不法侵害系被上诉人未尽到正常的防范性安全保卫活动所致。至于安保系统的维修问题，如确实属于质量方面的问题非一般的维修即可解决的，且过了保修期后的，则属于对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的范畴，因为此涉及业主的公共利益，应由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及业主自身的利益，被上诉人作为物业管理服务单位，并无此决定权。故现上诉人尚无相关的证据材料证明其家中防盗系统损坏的责任方的前提下，即以自己家中被盗作为拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。鉴于小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区尚未另行选聘物业管理服务企业之前，被上诉人继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故被上诉人2011年10月对小区实施的管理行为属事实管理，上诉人理应支付相应的物业管理费。鉴于上诉人在原审法院审理期间，并未就诉讼时效问题提出抗辩，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。故现上诉人就诉讼时效问题提出的上诉理由本院不予支持。综上，本院认为原审法院就本案事实审查清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人陆**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十月十五日 书 记 员 胡 蓉 |
