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（2013）沪一中民二(民)终字第2758号 上诉人（原审被告）高**。 被上诉人（原审原告）**公司。 上诉人高**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，高**系上海市桂林西街**室房屋的所有人，该房屋属售后公有住房。2008年12月3日，**公司（以下简称**公司）与上海市徐汇区寿祥坊业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由**公司对上海市桂林西街111弄寿祥坊小区提供物业管理服务，期限自2008年11月1日起至2013年10月31日止；管理费高层每月7-9元（人民币，下同），保洁费按套每户6元，保安费按套每户6元。2012年8月24日，**公司与上海市徐汇区寿祥坊业主大会签订《关于调整售后公房物业费的补充协议》，根据《关于调整公有住宅售后物业服务费标准的通知》精神，本小区2012年度（2012年9月1日至2013年8月31日）高层住宅管理费在原来收费标准的基础上每户每月增加3元，保安费每户每月调整为9元。高**未支付自2011年1月起的物业费。 高**提供了数张照片和视频欲证明高**在答辩意见中提到的垃圾箱、空调滴水、隔壁邻居种植的竹子长到高**家中等问题。为反驳高**的主张，**公司亦提供了数张垃圾箱及修缮空调滴水管的照片和文明小区的荣誉证书。 针对《物业管理服务合同》约定的管理费高层每月7-9元在具体适用时的标准，寿祥坊业主大会及业委会正、副主任共同出具说明称，高层一室一厅每月7元，二室一厅每月8元，三室一厅每月9元。 **公司诉至原审法院，请求判令：高**支付自2011年1月至2012年12月的管理费204元、保洁费144元、保安费156元。 原审认为，高**答辩提到的怀疑**公司私吞业主公共收益、拒不说明维修基金具体使用情况、数额及依据、物业经理没有出示上岗证等问题，不是可以拒付物业管理费的合法理由，相关问题高**应通过向业委会、政府主管部门反映情况等方式维护自己的合法权益。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因各人主观感受差异而有不同的评价，物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，因此高**虽然提供了数张照片和视频欲证明**公司的管理存在诸多问题，但由于该些照片、视频无法全面、系统地反映**公司提供的物业服务存在问题的深度、广度和时间跨度，且**公司亦提供了与小区整体评价有关的文明小区证书作为反驳，因此高**的辩称意见及提供的相关证据，尚不足以达到减少或免除高**按约应支付的物业服务费的程度。因此，自2011年1月起的物业服务费，高**应按约定标准支付**公司。**公司与业主大会签订的补充协议提高了物业费的收费标准，符合市房管局和物价局颁布的规定，并无不当。**公司的诉讼请求，依法有据，原审法院予以支持。原审法院审理后于二○一三年八月三十日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：高**于判决生效之日起十日内支付**公司自2011年1月1日起至2012年12月31日止的物业管理费人民币204元、保洁费人民币144元、保安费人民币156元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由高**负担。 判决后高**不服，提出上诉称，被上诉人未尽物业管理职责，没有依据物业管理合同的约定履行相应的义务，所提供的物业管理服务存在脏、乱、差及账目混乱等瑕疵，使作为小区业主的上诉人无法行使公共管理权，故被上诉人亦无权向上诉人主张支付物业管理费。鉴于原审法院对前述事实均未审查清楚，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。 被上诉人**公司辩称，其与上诉人所在小区的业主大会签订的《物业管理服务合同》符合法律的规定，上诉人应按约履行。一直以来其已尽到了物业管理之责。上诉人接受了被上诉人提供的服务，理应支付相应的对价。原审法院的判决公正、公平，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。现上诉人所居住小区的业主委员会已与被上诉人签订了相关的《物业管理服务合同》，该合同对小区全体业主具有法律约束力。故上诉人作为业主，应依据《物业管理服务合同》的约定，履行支付相应物业管理费的义务。至于上诉人称被上诉人在履行物业管理职责过程中所存在的瑕疵，由于此均属于涉及小区全体业主公共利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定。故即使被上诉人存在如上诉人所称之管理问题，亦应通过前述程序作出决定并主张权利，但不能作为上诉人一户拒付物业管理费的理由。故原审法院就本案事实审查清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人高**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十月十五日 书 记 员 胡 蓉 |
