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（2013）徐民四(民)初字第311号 原告（反诉被告）吴XX，男…… 委托代理人周XX（系原告妻子），女…… 委托代理人韩XX，上海XX律师事务所律师。 被告（反诉原告）贺X，男…… 委托代理人杨XX，上海XX律师事务所律师。 原告吴XX诉被告贺X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年9月原被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由原告租赁徐汇区XX路XX号甲房屋，用于加盟香芋仙店铺的经营。该房屋性质为商业用房，且合同约定租赁该房屋为商业使用，同时合同也对其他相关事项作了约定。签订合同时，被告称自己对该房屋有适格的授权并可以保证为原告商业经营履行应尽义务。后原告入驻该房屋并根据加盟要求进行了装修，并为开业经营采购设备、购买原料、招聘员工等。但原告在办理工商、税务、卫生等证照需要被告履行协助义务时，被告无法拿出系争房屋的合法授权，且无法提供房屋权利人的有效证件等，导致原告无法办理正常经营所需的证照。在原告与被告协商如何解决上述问题时，被告已经发布了重新寻找承租户的广告。目前，因为被告的过错导致合同无法继续履行，给原告造成了巨额经济损失。故请求判令：1、双方签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告支付的房屋租赁保证金56,000元，房屋租赁费56,000元，合计人民币112,000元；3、被告赔偿原告装修费90,000元，门店加盟费64,800元，设备费45,391元，材料费27,235元，人员工资10,000元，合计人民币237,426元。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》。 被告辩称，同意解除合同，不同意其他诉讼请求。办理证照是原告自己的义务，而且被告也已经尽到了配合义务。原告没有按时支付租金而且提前退租，构成违约，应当承担违约责任。原告要求退还租金和赔偿损失的诉请没有事实及法律依据。原告的装修顶多只有2、3万元，而且原告在搬离的时候已经将所有能搬走的设备、装潢等都搬走了，所以不同意原告的相关诉讼请求。原告违约，给被告造成损失，保证金应当由被告予以没收，用来赔偿被告的损失。 被告同时反诉称，双方签订合同后，原告仅支付了首期租金及押金，到期后未再支付之后租金，根据约定，合同应当解除，原告应当承担违约责任，赔偿给被告造成的损失。该商铺直到2013年3月才得以重租，2013年4月起算的租金。因此反诉被告应当赔偿反诉原告2012年2月及3月两个月的房租损失。根据合同规定，电费由原告承担，故原告还应支付使用期间的电费。反诉要求判令：1、原告支付被告2012年9月及10月所欠缴的电费人民币2,632.63元；2、原告赔偿被告两个月的房租损失人民币5,6000元。 对于被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求。原告只同意承担9月份的电费，其余的不同意承担。被告主张的房租损失没有事实及法律依据，原告早已搬离租赁房屋，对2013年2月至3月房屋的状态原告并不清楚，故不同意承担房租损失。 经审理查明，2012年9月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定的相关内容为：由甲方将上海市徐汇区XX路XX号甲房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方；乙方承诺该房屋作为商业使用；租赁期自2012年9月20日起至2015年9月19日止；每月租金28,000元；押二付二；乙方应于每两个月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的3%支付违约金；乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为两个月租金56,000元，租赁关系终止时，保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担；租赁期间，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的壹倍向乙方支付违约金，违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的/倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付；双方签署本合同时，对各自权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。合同签订后，双方按约履行。原告支付被告首期两个月的租金56,000元及保证金56,000元后，即开始使用涉讼房屋进行经营。 2012年11月初，被告得知原告已停止经营并关闭店铺后，于2012年11月7日通过手机发送短信至原告，内容为：“小吴，你好，不知何原因，你关机了，因你租期二十日到期，是否能把门钥匙给隔壁方老板，我早点租掉，你也可减少损失，烦请速与我联系，贺先生。”2012年11月13日，被告再次发送手机短信给原告，内容为：“小吴，你已关门，应与我打招呼，电话不接，不知什么原因，速与我联系。”2012年11月23日，被告将涉讼房屋处的门锁予以更换。2012年11月25日，原告至涉讼房屋处将其所有的设施、设备等均予以搬离。嗣后，原告遂诉至本院。 另查明，涉讼房屋处2012年9月13日至同年11月13日的电费2,632.63元，双方尚未结清。 审理中，双方确认被告曾将涉讼房屋产权人的身份证件提供原告使用。但原告称被告提供的是第一代身份证，而非第二代身份证，不符合要求，无法使用。 以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的租赁合同、支付凭证、收据、发票、往来短信等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原、被告就涉讼房屋租赁事宜签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但原告在履行合同过程中，仅支付了首期两个月的租金，之后未再按约支付后续租金且擅自提前终止合同，其行为构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。 原告虽称其不付后续租金且提前终止合同系因被告未能尽到协助义务致使其无法办出经营证照所致，但原告对其主张的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明。首先，原告未能提供任何证据证明其确实曾经向有关管理部门申请过办理相关证照的事实。其次，纵观双方所签订的租赁合同，其中并未就原告是否需要办理相关证照以及被告是否负有具体的协助义务等事宜进行任何约定。因此，即使原告确实曾经申请过办理相关证照且未能获准，原告将其责任归咎于被告的主张，也并无任何合同依据。原、被告之间建立的是房屋租赁法律关系，原告作为承租人的主要义务是按约支付租金，被告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付原告使用，双方如需对方承担其他义务，则应当在合同中对此加以明确的约定。综上，原告以被告未能尽到协助义务致使其无法办出经营证照为由拒付租金且提前终止合同的行为，缺乏合同及法律依据，显属不当。 综上所述，对于双方的诉讼请求，原告作为违约方，无权主张解除合同，但审理中被告表示同意解除，本院对此予以准许。原告已实际占用涉讼房屋两个月，再要求被告返还该期间的租金并无任何依据，本院对原告该项诉请不予支持。根据双方合同约定，租赁期间发生的水电煤等费用均由原告承担，故被告要求原告承担占用期间电费的反诉请求，具有事实及合同依据，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿的各项损失，首先，原告未能提供确实而充分的证据就其主张的各项损失的真实性、关联性等予以证明；其次，双方纠纷系因原告违约而引起，即使确实存在由此而产生的损失，也应由原告予以承担。故原告要求被告赔偿损失的诉请缺乏事实依据且有悖于法律规定，本院不予支持。原告擅自提前终止合同的违约行为造成被告租金损失，现被告要求原告赔偿两个月租金损失的反诉请求，应属合理范围，本院对此予以支持。对于原告交付的保证金，被告在未提出其他主张的情况下而要求直接予以没收，有悖于合同约定，故本院对被告该主张不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吴XX与被告（反诉原告）贺X签订的《上海市房屋租赁合同》予以解除； 二、被告（反诉原告）贺X于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴XX保证金人民币56,000元； 三、原告（反诉被告）吴XX于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）贺X租金损失人民币56,000元； 四、原告（反诉被告）吴XX于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）贺X电费人民币2,632.63元； 五、驳回原告（反诉被告）吴XX的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币6,541.40元，由原告（反诉被告）负担5,493.10元，由被告（反诉原告）负担1,048.30元；反诉案件受理费减半收取计人民币633元，由原告（反诉被告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 磊 人民陪审员 严国华 人民陪审员 郑誉华 二〇一三年十月十五日 书 记 员 顾雅萍 |
