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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1609号 法定代表人：卢文存，该公司总经理。 委托代理人：符阳，海南颖川律师事务所律师。 委托代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：海南臻美地产顾问有限公司。 法定代表人：夏东升，该公司总经理。 申请再审人文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）与被申请人海南臻美地产顾问有限公司（以下简称臻美公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，海南省高级人民法院（以下简称海南高院）于2013年5月9日作出（2013）琼民一终字第6号民事判决，已经发生法律效力。2013年6月27日，海石公司向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 海石公司申请再审称，一、二审判决关于案涉《销售代理协议》是商品房委托代理销售合同，而非《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）分则中规定的委托合同的认定错误。商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。这是一种特殊的委托代理合同。虽然《最高人民法院民事案件案由规定》规定，该合同不再适用一般的委托合同纠纷案由，但其性质仍是一种委托代理关系，仍适用《合同法》分则中关于委托合同的规定。 二、二审判决关于海石公司单方通知臻美公司解除合同，不符合法律规定和双方的约定，该解除行为没有效力的认定错误。如第一点所述，案涉《销售代理协议》属委托代理法律关系，是委托代理合同。依据《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。限制或排除任意解除权的约定违反了委托合同的属性，违反了法律的强制性规定，应为无效。 三、二审判决关于海石公司单方解除合同的行为违反了法律规定和双方合同的约定，应承担违约责任的认定错误。如第二点所述，海石公司有权单方解除《销售代理协议》，而权利的行使不可能构成违约。由于任意解除权不得经特别约定而排除适用，因此就不存在解除合同违反该特别约定之说，也就没有违约责任。被解除方只能请求赔偿损失，不能要求支付违约金。 四、一审、二审判决关于海石公司应向臻美公司支付25套房产的销售代理佣金271177.05元的认定错误。针对臻美公司在一审时向法院提供的50份《借款协议》复印件，海石公司已提出，该50份《借款协议》不存在。而且依据一审法院向文昌市住房和城乡建设局调取的50套房产的《商品房买卖合同备案表》得知，在《商品房买卖合同备案表》中除了该25套房产的业主姓名和房号一致外，最主要的房屋单价和总额与臻美公司所提供的《借款协议》复印件不一致。这50份《借款协议》复印件明显是臻美公司为本起诉讼伪造的证据，应不予采信。一审判决采纳该证据，不符合法律规定。同理，二审法院只确认购房者的姓名和房号一致，对于房屋的单价和总额只字不提，也与常理不符。 五、二审判决以《合同法》第一百一十三条之规定认为海石公司应酌情赔偿臻美公司可得利益损失60万元，没有依据。委托合同基于当事人之间的相互信任而订立，亦可基于当事人之间信任基础的动摇而解除。根据《合同法》第四百一十条的规定，虽然当事人行使法定解除权亦应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任。因此，不宜对“赔偿损失”作扩大损失解释。这一司法观点也载在《最高人民法院公报》2006年第4期上海盘起贸易有限公司与盘起工业（大连）有限公司委托合同纠纷案中。现二审判决以《合同法》第一百一十三条之规定要求海石公司支付预期利益，这是对法条适用的错误。因为《合同法》第一百一十三条的规定仅适用于违约责任，而不适用于当事人行使法定解除权而产生的民事责任，该条规定的赔偿损失应解释为直接损失。 六、二审判决中的第三项判决内容超出了诉讼请求范围，应予以撤销。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项和第十一项之规定，提出再审请求如下：1、撤销海南高院（2013）琼民一终字第6号民事判决；2、撤销海南省第一中级人民法院（2011）海南一中民初字第88号民事判决中第一项，并判决驳回其该项诉讼请求；3、本案的诉讼费用由臻美公司承担。 被申请人臻美公司未提交书面意见。 本院审查查明：1、案涉《销售代理协议》第四条第2项约定，售房部及销售人员使用的办公用品、电脑设备、电话费等由臻美公司自行解决，并承担全部费用。第4项约定，营销策划、广告设计、广告宣传等由臻美公司负责。第5项约定，客户购房的差旅费往返路费等接待费由臻美公司全部负责。2、案涉《销售代理协议》第五条约定，佣金给付方式为，臻美公司在客户签订《商品房买卖合同》后，一次性付款的客户支付完全部房款后，海石公司向臻美公司支付全部应结佣金；按揭付款的客户按实际到账金额向臻美公司支付佣金。 本院认为，海石公司申请再审的事实和理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，应裁定驳回再审申请。主要理由如下： 一、二审法院关于案涉《销售代理协议》是商品房委托代理销售合同的认定并无不当 首先，双方当事人均具有签订商品房委托代理销售合同的主体资格。从一、二审法院已查明事实可知，海石公司具有开发、销售商品房资格，而臻美公司亦具有从事商品房销售资格；其次，海石公司委托臻美公司的事务内容为销售房屋。案涉《销售代理协议》开头部分就明确表明签订该协议的目的就是海石公司委托臻美公司作为其开发的“星·蓝湾”项目一期住宅的销售总代理，并在第一条“合作方式和范围”中第1项明确了销售商品房的具体内容。即由臻美公司代为销售项目的4、5、6号楼，销售面积约3.85万平方米。海石公司在商品房销售价格表九五折后，按成交价的5%支付给臻美公司佣金；再次，臻美公司得到对价的方式符合商品房委托代理销售合同的特征。根据案涉《销售代理协议》第五条第2项可知，佣金给付方式为，臻美公司在客户签订《商品房买卖合同》后，一次性付款的客户支付完全部房款后，海石公司向臻美公司支付全部应结佣金；按揭付款的客户按实际到账金额向臻美公司支付佣金。由上，案涉《销售代理协议》是商品房委托代理销售合同。 至于案涉《销售代理协议》与委托合同的关系问题，二审法院关于该合同不是《合同法》第二十一章规定的典型委托合同的认定并无不当。虽然“商品房委托代理销售合同”中有“委托”二字，但其与《合同法》规定的合同仍有不同。首先，两者在最高人民法院的《民事案件案由规定》中属于并列关系。商品房委托代理销售合同纠纷是案由规定中第82个案由中的第（4）项，而委托合同纠纷则属于案由规定中第104个案由，两者不存在包含与被包含的关系；其次，案涉《销售代理协议》约定的费用承担者与《合同法》第二十一章规定的委托合同委托费用承担者不同。根据《合同法》第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”的规定，委托合同中，委托事务费用均由委托人承担。而根据案涉《销售代理协议》第四条第2项、第4项、第5项约定可知，臻美公司在代售商品房过程中产生的办公费、营销费、客户购房的差旅费往返路费等接待费均由臻美公司全部承担。 二、海石公司单方通知臻美公司解除案涉《销售代理协议》应向臻美公司承担相应损失赔偿责任 |
