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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第644号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈连竹，男，汉族，1965年4月30日出生，住辽宁省大连市沙河口区南平街49号2-2-2。 委托代理人：刘政伟，辽宁卓政律师事务所律师。 委托代理人：徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连海川建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店市大谭镇大谭村。 法定代表人：邹德海，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连寰宇房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区富民路120号。 法定代表人：甘露，该公司董事长。 再审申请人陈连竹因与被申请人大连海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）、大连寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第168号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 陈连竹依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定向本院申请再审称，一、本案二审判决认定一审法院对陈连竹主张房屋升值利益损失的主张不予支持并无不妥，缺乏法律依据。1、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，结合主张房屋升值利益损失的法律依据即《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，就房屋买卖合同而言，守约方若要获取合同履行后的利益，必然要以当前市场价进行交易。由于房地产市场价格是波动的，当前的房屋市场价格和双方约定的房屋价格之间的差价就是守约方的期待利益损失，这是签订合同时合同双方应该能够预见到的。2、陈连竹履行了与海川公司之间房屋销售合同，海川公司没有协助陈连竹与寰宇公司签订正式商品房销售合同，导致陈连竹无法办理银行按揭贷款，其违约行为导致陈连竹无法取得案涉房屋。海川公司在得知寰宇公司将案涉房屋出售给他人的事实后，就应知道其与陈连竹之间的房屋销售合同无法继续履行，应当将收取的150万元购房款及时退还，但其占用至今未予退还。如果海川公司能将购房款及时退还，陈连竹也可另作选择以减少损失，陈连竹主张房屋升值利益损失的请求理应得到支持。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在陈连竹与海川公司约定的交房期限届满，陈连竹与海川公司协商解决时，海川公司一再承诺能够协调寰宇公司与陈连竹签订商品房买卖合同并交付房屋。当时陈连竹并不知道案涉房屋已被出售，遂同意海川公司继续协调的意见。由于案涉房屋并未在房产登记部门有交易的登记备案信息，陈连竹无从知晓其已经无法取得案涉房屋。而案涉房屋被出售的信息陈连竹是在2010年海川公司与寰宇公司诉讼后才得知的，系寰宇公司自己陈述该房屋已出售给案外人。陈连竹不存在任何过错，无需承担任何责任。 二、本案二审判决认定的事实错误。1、在寰宇公司与海川公司于2003年5月5日签订的建筑施工协议中明确约定，2#、3#、4#楼的施工工程款，寰宇公司用1#楼45%建筑面积和3#楼公建部分抵顶，寰宇公司以工程款抵顶给海川公司的所有房屋，保证能办取销售许可证、按揭、产权销售合同和商品房销售发票等相关手续，但寰宇公司未完全按照该协议履行，将案涉房屋出售给案外人，使得陈连竹与海川公司之间的房屋销售合同无法继续履行，属于违约。而海川公司没有按照与陈连竹签订的房屋销售合同履行协助办理正式商品房销售合同及相关手续的义务，也属违约。2、虽然寰宇公司与陈连竹之间没有直接的合同关系，但由于寰宇公司对海川公司的违约行为导致陈连竹的购房意愿无法实现，系寰宇公司与海川公司的共同过错导致陈连竹的合法权益受到侵害，因此，寰宇公司与海川公司应对陈连竹的房屋增值损失承担连带赔偿责任。故请求：1、撤销二审判决及一审判决第三项，改判海川公司、寰宇公司连带赔偿陈连竹房屋增值损失886.98万元；2、本案诉讼费用由海川公司、寰宇公司负担。 本院认为，陈连竹系依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定向本院申请再审，其对一审、二审判决载明的本案案件事实的真实性并未提出异议，亦未向本院提交原审法院查明的案件事实存在错误的相关证据。 一、关于海川公司应否赔偿陈连竹房屋增值损失的问题。本院认为，陈连竹此点再审主张不能成立。首先，案涉《房屋销售合同》的标的物系寰宇公司用以抵顶海川公司工程款的房屋，因寰宇公司非该合同的义务主体，陈连竹对案涉房屋交易可能发生的风险应有清醒的预判。其次，海川公司按约应在2004年9月1日前向陈连竹交付案涉房屋，寰宇公司业于2004年9月2日取得包括案涉房屋在内的开发项目的商品房预售许可证。此后，海川公司依约履行交付房屋并协助陈连竹与寰宇公司签订正式商品房销售合同等合同义务的期限均已届满。在海川公司已经构成违约的情况下，陈连竹依法已可行使要求海川公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任或者解除案涉《房屋销售合同》的权利。陈连竹主张在交房期限届满后，海川公司一再承诺能够协调寰宇公司与陈连竹签订商品房买卖合同并交付房屋，但并未提供相关证据。第三，按照陈连竹所述，其在2010年海川公司与寰宇公司诉讼后才知道案涉房屋已经被寰宇公司另行出售，即便截止当时，海川公司迟延履行合同义务也已将近6年。而陈连竹通过诉讼方式主张权利的时间，则为2012年。现陈连竹要求海川公司按照2012年8月16日市场价格赔偿房屋增值损失，但若其能够及时行使权利则该损失并非必然发生。亦即，尽管海川公司存在违约行为，但该违约行为并不必然造成陈连竹所诉该项损失。陈连竹此项主张不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定精神。第四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，即应采取适当措施防止损失的扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。最后，按照案涉《房屋销售合同》第九条，海川公司非因不可抗力原因造成未能按时交房，陈连竹有权按已付房款的日万分之一向海川公司追究逾期期间的违约金。根据二审判决，海川公司需承担陈连竹已付房款150万元自2004年2月22日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算的利息，该民事责任已经高于海川公司按照合同约定所应承担的违约责任。综上，二审判决驳回了陈连竹要求赔偿其房屋增值损失886.98万元的诉讼请求，在认定事实和适用法律方面并无不当。 |
