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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民提字第143号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：湖北金华实业有限公司，住所地湖北省武汉市建设大道625号金华大厦顶层。 法定代表人：李锡芝，该公司董事长。 委托代理人：王为桥，湖北晨丰律师事务所律师。 委托代理人：韩义，该公司职员。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：武汉皓羽地产顾问有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区高雄路105号。 法定代表人：姚富耀，该公司总经理。 委托代理人：罗剑，湖北山河律师事务所律师。 再审申请人湖北金华实业有限公司（以下简称金华公司）与被申请人武汉皓羽地产顾问有限公司（以下简称皓羽公司）商品房代理销售合同纠纷一案，2007年8月27日，湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）作出（2006）武民初字第67号民事判决，2008年3月31日，湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）作出（2007）鄂民一终字第177号民事判决。2009年11月13日，本院以（2008）民申字第1236号民事裁定指令湖北高院对该案进行再审，湖北高院以（2010）鄂民监三再字第2号民事判决维持了（2007）鄂民一终字第177号民事判决。金华公司不服湖北高院再审判决，向本院申请再审。本院于2012年12月18日作出（2012）民监字第343号民事裁定提审本案。本院受理案件后，依法组成合议庭，于2013年9月24日开庭对案件进行了审理。金华公司的委托代理人王为桥、韩义，皓羽公司的委托代理人罗剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 武汉中院经审理查明：金华公司系“楚天星座”项目的开发商，该项目2004年11月1日获得《建设工程规划许可证》，获批建设规模为“一栋2-30层：38478m2，另外地下室2136m2”，其中A区为24层，B区为26层，C区为28层，D区为30层，呈阶梯状。起诉前，该项目用地年限为40年，已全部建设为30层；诉讼期间，金华公司获得相关部门于2006年11月作出的全部建设为30层、用地年限延长至住宅70年、商用40年的补充批准。2007年5月14日，该项目取得竣工验收备案证。 2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》（以下简称《销售合同》），约定：1.皓羽公司全权代理销售金华公司开发的“楚天星座”商品房（除住宅两层、商铺700m2外），建筑面积约5万m2（以实际建筑面积为准），金华公司不得自行销售；2.保底销售均价：商品房（毛坯）为4800元／m2；商铺（毛坯）为28000元／m2；皓羽公司可以根据销售期间内该区域房地产市场的变化情况或销售情况，及时适当的调整销售价格，低于保底销售均价的损失由皓羽公司自行承担，高于保底销售均价与装修费用之和的部分为溢价部分，金华公司分6成，皓羽公司分4成；3.代理销售期限8个月，自金华公司提供预售许可证的次日起算，分三个考核时段，第一考核期为开盘至第3个月，皓羽公司应完成销售任务35％的住宅、商铺，第二考核期为第4个月至第5个月，应完成销售任务80％的住宅、商铺，第三考核期为第6个月至第8个月，应完成任务95％的住宅和80％的商铺；如皓羽公司在每期阶段未能达到应完成的任务，金华公司有权在合同期内决定终止合同，皓羽公司即日无条件退场，并承担已发生的所有费用，如皓羽公司能按时在三个考核时段完成三个时段的销售任务，合同期满后，金华公司同意延长60天时间给皓羽公司继续销售未完成的住宅5％及商铺20％的部分，延长期内仍不能完成100％任务的，皓羽公司以住宅4800元／m2、商铺28000元／m2的价格买断，予以清盘；4.金华公司委托皓羽公司对项目住宅进行内装修，装修标准由业主确认，其装修费用由皓羽公司垫付，此费用可在销售时分票合收，具体委托事项双方于开盘前商订后再作补充协议（包括装修方案以及售后服务标准、装修工程发包等事项），作为本合同的附件；装修费用的支付按上一月已销售面积和金华公司认可的每套房屋装修费用，在金华公司结算佣金给皓羽公司时一并支付，其中预留该售出房屋装修费用的5％作为质量保证金；5.金华公司负责收取购房款，保证项目销售的合法性；皓羽公司负责销售洽谈及签订销售合同，承担销售过程中的全部费用，并就销售合同事项作出合理合法的解释，承担擅自修改和超出授权范围做出承诺给金华公司造成的一切损失；6.代理佣金及结算方式：客户签订《商品房买卖合同》、首付款到达金华公司帐户，并办妥银行按揭资金到金华公司帐户时，即视为代理销售该商品房成功；佣金分为保底提点及溢价分成两块结算，保底提点=保底均价×当月销售面积×2.2％，每月5日前支付上月度保底提点；溢价部分皓羽公司分成40％，金华公司于房屋全部销售完成后的3O天内一次性支付；7.合同签订当日皓羽公司支付50万元质保金；8.代理销售期间内如因任何一方违约造成合同无法履行或解除，应向另一方支付赔偿金（约定保底均价×约定销售总面积×1％）。 2005年3月15日，皓羽公司向金华公司支付保证金50万元。2005年5月18日，相关部门按金华公司的预售方案进行面积测算后作出《预测报告》，金华公司予以确认，并要求皓羽公司以预测面积按实际建设封顶的套数对外预售，其中原设计图纸中没有的退改平房屋按标准层销售。经书面询问，皓羽公司了解到金华公司拟将项目全部建设为30层，且该项目用地年限仅为40年。2005年5月20日，相关部门颁发《商品房预售许可证》，载明预售住宅35492m2，营业用房1480m2，项目总建筑面积为38478m2。 2005年6月，双方签订《代理补充协议》。主要内容为：1.第6、7层住宅不属于代理销售范围；2.第3O层的单价由金华公司确定后通告皓羽公司执行；3.装修标准按与业主签订商品房买卖合同面积，平层装修成本核算为500元／m2、复式装修成本核算为900元／m2（装修面积按套内面积计算），溢价部分=实际销售价格-（约定保底均价＋装修成本）；4.金华公司确保项目土地使用年限为住宅70年；5.2005年6月26日正式开盘开始计算考核期；6.因销售广告需要，暂定广东长城建设总公司武汉分公司、香港金思路武汉装饰公司、武汉筑邦·恒迅装饰公司为楚天星座室内装饰工程施工单位，据此对外公布。 上述两合同签订后，皓羽公司对售楼部和5间样板间进行了装修，于2005年6月26日正式对外销售。销售期间，皓羽公司与武汉市金思路装饰设计工程有限公司等单位签订了装修工程施工合同，还与一些材料、设备供应商签订了供货协议。金华公司要求皓羽公司提交了与装修单位、供应商签订的协议，向皓羽公司支付了佣金提点，暂扣了装修款和溢价分成佣金。金华公司在皓羽公司催要后，仍未支付装修款。 |
