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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民提字第8号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大连华瀛房地产营销代理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区祝贺街35号锦联大厦904室。 法定代表人：黄宇龙，该公司董事长。 委托代理人：赵霞，北京德和衡律师事务所律师。 委托代理人：秦增光，北京德和衡律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连环球外商俱乐部有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。 法定代表人：李伟建，该公司董事长。 委托代理人：于德生，辽宁青松律师事务所律师。 再审申请人大连华瀛房地产营销代理有限公司（以下简称华瀛公司）与再审申请人大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称环球公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，辽宁省大连市中级人民法院（以下简称大连中院）作出（2009）大民二初字第67号民事判决，环球公司不服，提起上诉。辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）以（2010）辽民一终字第148号民事裁定将此案发回大连中院重审。重审后大连中院作出（2011）大民二初字第6号民事判决，华瀛公司和环球公司均不服该判决，提起上诉，辽宁高院作出（2012）辽民一终字第212号民事判决。华瀛公司和环球公司不服，向本院申请再审。本院于2013年11月21日作出（2013）民申字第1794号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案，再审申请人华瀛公司的委托代理人赵霞、秦增光，再审申请人环球公司的委托代理人于德生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 大连中院查明：2004年1月15日，环球公司委托华瀛公司代理销售其开发建设的“金座花园”与华瀛公司签订《合同》，主要内容是，第一条项目概况。该项目位于大连金石滩旅游度假区，占地面积约600亩，建筑总面积219130平方米，其中商品房部分约计15万平方米，项目分三期开发。第二条合作方式。华瀛公司作为项目营销的独家代理商，全程负责本项目的营销策划、整合推广和商品房销售工作。第四条合作期限。自双方合同生效之日起至项目商品房销售率达到90%时止。第六条保证金约定。签约七日内华瀛公司支付保证金100万元，本合同即告生效；该保证金直到项目销售结束，本合同终止时环球公司无息返还。第七条销售价格约定。第一款约定，销售基价双方确定为：多层公寓每平方米4000元，含每平方米400元的精装修费。阁楼、地下室按市场销售价格5：5分成。第六款约定，具体销售价格由华瀛公司提出明细计划，由华瀛公司依据当时的市场情况，提出销售市场价格及具体营销策略，建议并协助环球公司确定销售价格。第九款约定，华瀛公司非经环球公司书面特许要求以低于销售底价的价格对外销售，由此造成的损失由华瀛公司承担。第十款约定，如环球公司因特殊关系需要少量（数量不得超过各类房屋的3%）优惠价房屋，则环球公司对该部分房屋销售价格拥有10%的处置权，但低于销售基价部分，由环球公司自行承担。第八条代理佣金及支付。1、华瀛公司按销售基价成交的，不计取销售佣金。华瀛公司全部代理销售佣金所得为基价以上的溢价部分。2、环球公司在正式销售合同签订并获得首期房款同时，华瀛公司即可获得本合同所规定的全部溢价部分。结算溢价=签约合同额-基价合同额。3、结算时间：每销售实现10套房屋为一个结算单位。4、溢价部分税金由华瀛公司解决。第九条环球公司责任及义务。共有十款，其中，第一款约定，环球公司保证华瀛公司对该项目享有独家代理权。第三款第二项约定，环球公司应向华瀛公司提供商品房销售许可证、竣工验收报告、银行按揭手续复印件等政府部门及相关部门向环球公司下发的建设和销售许可等手续。第五款约定，环球公司应按时向华瀛公司支付合同约定的华瀛公司应得的溢价部分。第九款约定了环球公司应完成建设的该项目一期工程的各具体项目的时间表。其中，环球公司应在2004年7月1日取得销售许可证，应在2004年12月30日竣工验收。第十条华瀛公司的责任及义务。共有十五款，其中，第一款约定，华瀛公司负有营销策划、项目推广义务。第八款约定，华瀛公司应力争当期工程竣工验收时完成房屋销售的80%以上。第十五款约定，在合同签订后，华瀛公司向环球公司拆借400万元。第十二条违约责任。第一款约定，若环球公司单方提出终止合同以及自行销售或委托其他方销售，视为违约。应立即终止该行为，并支付华瀛公司200万元作为罚金，同时赔偿华瀛公司因此造成的全部经济损失；本合同继续履行。第二款约定，华瀛公司单方提出终止合同，环球公司有权扣留华瀛公司保证金。第三款约定，当环球公司不能按期完成相应合同义务，华瀛公司合同可以相应延顺；超过三个月时，赔偿华瀛公司直和间接损失。第四款约定，如果环球公司未能按期支付华瀛公司代理佣金，环球公司应每日向华瀛公司支付代理佣金万分之三的滞纳金。第十三条合同生效及终止，合同经双方代表签字并支付保证金即生效。同日，华瀛公司和环球公司另行签订了《借款合同》书，约定华瀛公司向环球公司拆借400万元借款和100万元保证金。《合同》签订后，华瀛公司即通过制作、展示金座·领海世嘉（金座庄园一期楼盘名称）楼盘模型，参加房交会，制作、散发宣传单，设立户外广告牌匾，委托媒体发布广告等多种形式，履行《合同》约定其应履行的营销策划和整体推广等促销义务。华瀛公司为代理营销环球公司开发建设的商品房，专门成立了销售组织，并制定了管理条例，规范其内部的工作程序。华瀛公司指定的营销人员宋功、宋秋岩、郭光荣、李平、周贞、王淑明、高峰等在其指定的《金座·领海世嘉地盘管理条例》上签字，并遵照该条例代表华瀛公司履行营销职责，包括代表华瀛公司在对外销售认购书等文书上签字。2004年5月16日，大连经济技术开发区金地房地产测绘有限公司受环球公司的委托，制作了金座庄园《预售房屋建筑面积核算表》。基本内容为：确认金座庄园一期10栋楼210套房屋每套的户型、套内面积、分摊面积、建筑面积以及各楼层、地下一层面积。环球公司将该表交给华瀛公司，以作为华瀛公司的代理销售依据。环球公司于2005年5月26日取得了大连经济技术开发区国土资源和房屋局颁发的金座庄园2号-11号楼的《商品房预售许可证》。 环球公司开发建设的金座庄园项目一期工程共有商品房210套。华瀛公司自2004年7月开始销售金座庄园一期房屋112套，每套房屋都与买受人签订《商品房认购书》。环球公司自行对外销售了39套房屋，该39套房屋没有认购书，只与环球公司签订《商品房买卖合同》。金座庄园一期房屋合计对外销售151套。大连经济技术开发区房产管理中心于2006年12月31日前对上述已销售房屋的《商品房买卖合同》陆续进行了备案登记。 华瀛公司与环球公司签订的代销合同第七条第一款约定，销售商品房的基价每平方米4000元，含每平方米400元的精装修费。但是，华瀛公司实际销售出的房屋并没有进行精装修。 |
