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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第214号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：英联视动漫文化发展（北京）有限公司。住所地：北京市北京经济技术开发区荣华南路16号1号楼307室。 法定代表人：郭克梅，该公司董事长。 委托代理人：李秀生，北京市东元律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国农业银行股份有限公司总行营业部。住所地：北京市海淀区西三环北路100号金玉大厦。 负责人：武刚，该营业部总经理。 一审第三人：豪力投资有限责任公司。住所地：北京市北京经济技术开发区隆庆街18号四层东侧。 法定代表人：赵志欣，该公司董事长。 再审申请人英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）因与被申请人中国农业银行股份有限公司总行营业部及一审第三人豪力投资有限责任公司（以下简称豪力投资公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2013）高民终字第3124号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 英联视公司申请再审称：（一）豪力投资公司与北京豪力房地产开发建设有限责任公司（以下简称北京豪力公司）之间签订的《房地产合作建房合同》应为有效协议。该合同系双方当事人的真实意思表示，且均具备房地产开发资质，并取得相关规划资质，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故涉案《房地产合作建房合同》合法有效。（二）北京豪力公司享有涉案房屋的处分权。豪力投资公司认可北京豪力公司与英联视公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》，也认可北京豪力公司有权处分涉案房屋，而对于房屋租赁合同而言，并没有相关部门进行登记备案的强制性规定，因此北京豪力公司有权处分涉诉房屋的使用权。（三）北京豪力公司与英联视公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》的性质应为租赁协议，一、二审法院认定：“《房屋使用权抵债合同》实质上是北京豪力公司以让渡豪力大厦一定期限的房屋使用权为代价抵偿所欠英联视公司1400万元债务，因合同关系具有相对性，合同条款也只能约束英联视公司与北京豪力公司双方，英联视公司不能以此对抗合同外第三人。该合同性质是规范双方债权、债务之间的合同之债。”该认定属适用法律错误。（四）根据合同法规定的“买卖不破租赁”原则，英联视公司对涉案房屋所享有的租赁权应优先于北京恒华嘉辉科技有限公司（以下简称恒华嘉辉公司）的物权。而且，一、二审法院已经查明，英联视公司的租赁行为发生在涉案房屋被抵押之前，即合同之债产生在前，物权抵押在后，优先于物权保护是理所当然的。（五）一、二审法院没有追加恒华嘉辉公司和北京豪力公司为本案第三人，属违反了法定诉讼程序。英联视公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，向本院申请再审。 本院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：1.涉案《房地产合作建房合同》、《房屋使用权抵债合同》的效力。2.涉案《房屋使用权抵债合同》的性质认定；3.英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权；4.本案应否追加恒华嘉辉公司和北京豪力公司为第三人。 （一）关于涉案《房地产合作建房合同》、《房屋使用权抵债合同》的效力问题。首先，一、二审判决均未否认《房地产合作建房合同》的法律效力，仅认为豪力投资公司与北京豪力公司在该合同中对地上房地产约定了产权分成，因未在相关部门进行登记备案，也未取得不动产权属证书，北京豪力公司不能直接依据《房地产合作建房合同》取得相关房屋的产权。其次，对于《房屋使用权抵债合同》，二审判决认为即使豪力投资公司对北京豪力公司处分涉案房产的行为予以认可，其合同条款只能约束缔约双方，不能对抗合同之外的第三人。可见，二审判决也未否认《房屋使用权抵债合同》对缔约双方的法律拘束力。因此，豪力投资公司关于涉案《房地产合作建房合同》、《房屋使用权抵债合同》应为有效的主张与一、二审判决关于合同效力的认定不相矛盾。豪力投资公司以《房地产合作建房合同》、《房屋使用权抵债合同》有效为由申请再审本案，本院不予支持。 （二）关于涉案《房屋使用权抵债合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，北京豪力公司（乙方）与英联视公司（甲方）在《房屋使用权抵债合同》中约定：由于乙方欠甲方1400万元无力偿还，乙方同意将豪力大厦综合楼第三层301-314共14间房间以及第四层全部房产共计4146.66平方米提供给甲方使用，视为乙方偿还甲方全部债务1400万元，甲方获得上述房产使用权20年。从该合同内容看，英联视公司为了使自己的债权得到清偿，同意北京豪力公司以让与豪力大厦20年房屋使用权的方式抵顶1400万元的借款。可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。 （三）关于英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权问题。根据上述分析，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。因此，二审判决对英联视公司以《房地产合作建房合同》及《房屋使用权抵债合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权的主张未予支持，有事实和法律依据。英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。 （四）关于本案应否追加恒华嘉辉公司和北京豪力公司为本案第三人问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案中，英联视公司提起案外人执行异议之诉，而恒华嘉辉公司通过拍卖程序合法取得涉案豪力大厦的所有权，对双方诉争的标的物有独立的请求权，故本案未追加恒华嘉辉公司为第三人并无不当。此外，涉案豪力大厦所处的M58地块土地使用权、及该地块上建设工程规划许可证及建设用地规划许可证均登记在豪力投资公司名下，根据权属登记情况，豪力投资公司为豪力大厦的所有权人，为此一、二审法院追加豪力投资公司为本案第三人，而未依职权追加北京豪力公司为第三人，所列明当事人的诉讼地位是正确的。因此，英联视公司申请再审称一、二审法院没有追加恒华嘉辉公司和北京豪力公司为本案第三人属于程序违法，理由不能成立。 综上，英联视公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回英联视动漫文化发展（北京）有限公司的再审申请。 审 判 长 王慧君 代理审判员 李玉林 代理审判员 张小洁 二〇一四年六月二十一日 书 记 员 杨立超 |
