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中华人民共和国最高人民法院 执 行 裁 定 书 （2014）执复字第16号 申请复议人（被执行人）：内蒙古三江房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区羊场壕乡圪堵社畜牧局南。 法定代表人：程协桥，该公司董事长。 内蒙古三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）不服内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙高院）（2014）内执异字第1号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 本案执行依据为内蒙古自治区鄂尔多斯市公证处出具的（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证内容为：许继文与三江公司于2011年11月11日签订《抵押借款合同》，约定三江公司向许继文借款一亿元人民币，还款期限为2012年2月9日，月利率2.4%，三江公司以其名下位于鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街17号太古国际广场A区一、二、三层共十套房屋作为抵押，如不按合同规定还本付息，许继文有权申请法院处置抵押物，并加收本金的20%作为违约金。后三江公司未按期归还借款，许继文向内蒙高院申请强制执行。2012年9月24日，内蒙高院向三江公司发出执行通知书，同日冻结三江公司位于鄂尔多斯市多家银行的8个账户、呼和浩特市兴业银行1个银行账户，并查封上述十套抵押房产。后三江公司依其承诺书以及与许继文达成的和解协议，共向许继文偿还5000万元，内蒙高院相继解除了对三江公司上述所有银行账户的冻结和对上述十套房产中三套房产的查封措施。因三江公司未履行和解协议中约定的其他条款，2013年3月19日，内蒙高院作出（2012）内执字第12-6号裁定，对上述仍查封的七套房产（产权证号为鄂房权证东胜字第11××41、11××39、11××38、11××37、11××36、11××33、11××30号）予以拍卖，并委托内蒙古景通房地产评估有限公司（以下简称景通公司）进行评估。2013年11月3日，景通公司出具内景通估字（2013）第0821号《房地产估价报告》（以下简称《评估报告》），将涉案房地产评估值确定为59154312元。 三江公司于2013年11月10日提交《资产评估异议书》，对景通公司作出的《评估报告》提出异议，主要理由为：一、景通公司不具有从事房地产评估司法鉴定业务的相关资质；二、《评估报告》对涉案房地产估价过低，结果失实。请求不予采信并撤销该评估报告，重新委托评估机构进行评估。 内蒙高院审查认为：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中的评估机构景通公司是由该院司法辅助办在评估机构名册中通过摇号方式随机抽取的，是经过审查具备相应的评估资质的评估机构，该评估公司的评估人员的资质也已经相关机构认定。三江公司提出的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质的异议理由不能成立。关于其提出的评估机构在评估中参考的交易实例不符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称《房地产估价规范》）的要求问题，考虑到评估财产所在地鄂尔多斯市的房地产市场低迷、成交量急剧萎缩、很难找到可比相似交易实例的现状，而且人民法院委托评估公司鉴定的是评估房产的拍卖底价，进入拍卖程序后的成交价还在不确定状态，评估拍卖的目的是为了实现申请执行人的债权，不是为了将评估财产按评估价予以处分。所以，评估机构景通公司在进行评估过程中的个别参考交易实例虽然不符合《房地产估价规范》中有些规定的要求，但仍然未达到评估程序严重违法的程度，所以三江公司提出的该项异议理由亦不能成立。同时，执行中评估拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，如被执行人认为评估的财产价格低，可以在拍卖阶段参与竞价自行买回或者直接履行生效法律文书确定的义务，从而避免拍卖。在听证过程中，经法院征询申请执行人同意，也给予了三江公司重新评估的机会，但其始终未能履行诺言。基于上述理由，内蒙高院于2014年3月24日作出（2014）内执异字第1号执行裁定，驳回了三江公司的异议请求。 三江公司不服上述裁定，向本院申请复议，要求撤销该裁定，主要理由如下：一、该裁定对三江公司于2013年4月10日提出的执行异议未予审查，也未对上述异议作出裁决，遗漏了三江公司所提出的重要异议。作为本案执行依据的（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》中约定的借款利息为月息2.4%，超过了民间借贷利率最高不得超过银行同类贷款利率四倍的规定，本金20%的违约金的约定远远高于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，因此该执行依据确有错误，内蒙高院不应受理许继文的强制执行申请。二、本案评估程序严重违法，《评估报告》中选取三个可比交易实例，都存在违反《房地产估价规范》的严重违法、违规情形。交易实例A北国新天地其他商铺拍卖公告共有八份，评估公司选取了其中参考价最低的商铺；交易实例B民生广场无交易证明；交易实例C王府井商业广场的《商品房买卖合同》是2010年4月签订的，与评估报告日期相差三年多，同时该交易是三江公司与许继文之间受债权债务关系影响下的交易，是利害关系人之间的交易，不适合作为可比交易实例。内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定认为《评估报告》未达到评估程序严重违法的程度属于认定事实错误。三、涉案房地产的评估价格远低于其真实价格，评估结果严重失实。被评估房地产各项成本合计每平米均价为5-6万元。三江公司自行销售的与被评估房地产相邻的同类商业房屋每平米销售单价为75000元-92000元之间（为此提供了其签订于2010年7月至2011年2月之间的《三江·太古国际广场购房定单》五份，另提供三份出售价格在58000元-77291元之间的相邻房地产《商品房买卖合同》）；该地段商业用房的拆迁价格为每平米35800元-42960元，而涉案房地产现评估价格为每平米5831元-8330元，不足政府拆迁指导价格的六分之一（为此提供了2010年12月《鄂尔多斯市东胜区人民政府关于批转执行东胜区各类房屋市场参考价格的通知》）。四、内蒙高院同意了三江公司的重新鉴定申请，但要求三江公司必须限期先向该院交纳鉴定费，这一限制违反了《诉讼费交纳办法》第十二条中“诉讼过程中的评估费用应当由当事人直接支付给有关机构，人民法院不得代收代付”的规定，对三江公司的权利进行违法限制，严重损害其合法权益。 |
