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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1170号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东由尼机械电力设备有限公司，住所地山东省武城县运河管理小区东风路东侧。 法定代表人：段吉庚，该公司总经理。 委托代理人：孙忠起，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：德州圣洁路桥工程材料有限公司，住所地山东省德州经济开发区袁桥乡包庄。 法定代表人：马海波，该公司总经理。 第三人：山东伟达电力设备有限公司，住所地山东省武城县运河经济开发区。 法定代表人：袁洪庆，该公司总经理。 委托代理人：袁忠宝，该公司职员。 委托代理人：杨金城，该公司职员。 再审申请人山东由尼机械电力设备有限公司（以下简称由尼机械公司）因与被申请人德州圣洁路桥工程材料有限公司（以下简称圣洁路桥公司）、第三人山东伟达电力设备有限公司（以下简称伟达电力公司）侵权纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第69号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 由尼机械公司申请再审称，案涉房屋和土地是分别设定了抵押权，房屋抵押先于土地出租，土地抵押又晚于土地出租。因此，本案应当适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十条关于订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条关于抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效的规定。山东省高级人民法院（以下简称山东高院）适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定，判决由尼机械公司搬出房屋及占用土地，适用法律错误。故申请再审，请求：一、撤销山东高院（2014）鲁民一终字第69号民事判决，依法再审；二、保护由尼机械公司对土地租赁的合法使用权，或赔偿地上物维修、改建、新建费用243万元。 圣洁路桥公司未提交答辩意见。 伟达电力公司称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条的规定，由尼机械公司在租赁合同有效期内继续租赁土地的权利应得到保护。二审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定，判令由尼机械公司搬出房屋及占地，适用法律错误。 本院认为，针对由尼机械公司的再审申请理由，分析认定如下： 抵押权的设立不以转移抵押物的占有为条件，法律仍允许以设定抵押权的财产作为租赁合同标的，且经济生活中标的物设定抵押权后再作为租赁合同标的的情况普遍存在。在房地产抵押权设立实践中，无论是以房屋还是该房屋所占用的土地使用权设定抵押，均不影响该房地产继续成为当事人之间租赁合同的标的；而在实现抵押权需要处分该房屋或者该房屋所占用的土地使用权时，如何协调该租赁合同关系，我国《物权法》第一百八十二条、第一百九十条进行了规定。 《物权法》第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下，对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理，即由法律直接规定为“视为一并抵押”。《物权法》第一百八十二条第二款的文义解释应是，只要在房地产之一的房屋（或者该房屋所占用的土地使用权）上已设立了抵押权，则与该房屋（或者土地使用权）相对应的土地使用权（或者土地使用权之上所附着的房屋）也一并设立了抵押权，而不论该抵押权是否已经办理了抵押登记手续。对于此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致，即在该房屋上登记设立抵押权的同时，该房屋所占用的土地使用权上同时设立了法律规定的抵押权。 《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，按照该条规定，虽然该条规定的租赁关系不得对抗“已登记的抵押权”，但是从法律规定的目的来看，该条规定的“已登记的抵押权”也应包括该法第一百八十二条第二款规定的“视为一并抵押”的房屋或者土地使用权。 尽管案涉房屋抵押时其占用的土地使用权并未设定抵押权，但是按照《物权法》第一百八十二条第二款的规定，该房屋所占用的土地使用权也于该房屋设定抵押权同时即一并设立了法律规定的抵押权。在案涉土地租赁关系晚于房屋抵押权设立的情况下，则该土地使用权租赁关系亦晚于该“视为一并抵押”的土地使用权抵押权关系，故根据《物权法》第一百九十条的规定，案涉在后成立的土地租赁关系不得对抗在先已视为“一并抵押”的土地使用权抵押权关系。因此，本案可以参考适用《物权法》第一百九十条第二句的内容，而不能适用该条第一句的内容，故由尼机械公司关于本案应适用《物权法》第一百九十条第一句的再审申请理由，理据不足，本院不予采信。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定同上述《物权法》第一百九十条规定在处理原则和精神上是一致的，在上述《物权法》第一百九十条第一句的规定不能作为本案法律适用依据的情况下，由尼机械公司关于本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定的理由亦不能成立，本院不予采信。 本案房屋抵押法律关系和土地使用权租赁合同关系虽然均系在《物权法》出台之前确立，但是，一方面，鉴于上述《物权法》相关规定所体现的法理在该法出台之前即已经存在。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条中关于“房地产抵押时，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押”规定中所体现的法理即同《物权法》的前述相关规定一致。另一方面，本案当事人之间的争议系在《物权法》出台之后发生，在《物权法》中已经将土地使用权同设定抵押权的房屋规定为“视为一并抵押”的情况下，《物权法》的规定可以作为当事人之间纠纷的处理依据。故参考《物权法》第一百八十二条的规定对本案处理，既是贯彻《物权法》出台之前相关法律、法理的结果，也是审判实践解决实际纠纷的通常做法。 |
