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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第227号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：襄阳市房屋租赁修缮公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区新华路7号。 法定代表人：彭新国，该公司董事长。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡素娟。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：许春红。 再审申请人襄阳市房屋租赁修缮公司（以下简称租赁公司）因与被申请人胡素娟、许春红房地产买卖合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第52号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 租赁公司申请再审称：一、胡素娟、许春红并非房屋买卖合同关系的当事人，二审判决认定胡素娟、许春红诉讼地位的证据未经质证，二人的诉讼主体地位不应被确认。二、胡素娟、许春红并未支付房款，案涉款项应认定为襄阳金利拍卖有限公司（以下简称金利公司）向襄阳市康居房地产开发有限公司（以下简称康居公司）所偿还的款项。三、本案《房地产买卖协议书》涉及房屋未取得房产证和土地证，应为无效合同或效力待定合同。四、合同未能履行是因为胡国安控制的金利公司未偿还康居公司款项，导致租赁公司的上级部门不批准房屋交易，并非租赁公司过错。五、违约金条款系租赁公司被迫签订，显失公平，二审判决在违约金数额认定和举证责任分配上适用法律错误。租赁公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项之规定申请再审。 胡素娟、许春红提交意见称：租赁公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院认为：一、关于胡素娟、许春红是否为适格原告的问题。虽然《房地产买卖协议书》并非胡素娟、许春红亲笔所签，从协议签订到履行均由胡素娟之父胡国安代为办理，但是胡素娟、许春红对协议内容并无异议，在一、二审以及再审审查阶段均明确认可胡国安的代理行为，胡国安亦认可该事实。因此，胡素娟、许春红有权作为合同主体提起本案诉讼。租赁公司以胡素娟、许春红二人的陈述未经质证，该二人不能作为诉讼主体提起诉讼的主张，本院不应予以支持。 二、关于双方当事人签订的《房地产买卖协议书》的效力问题。虽然协议书约定出售的房屋系直管公房，其产权由襄阳市人民政府享有，租赁公司仅受托对该房屋进行经营管理，并未办理权属证书，但是协议书也约定了由租赁公司先将出售房屋的产权证和土地使用权证办理至自己名下，该约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，租赁公司提出《房地产买卖协议书》无效的主张，本院不予支持。 三、关于胡素娟、许春红是否履行合同，支付房款的问题。《房地产买卖协议书》签订后，胡素娟、许春红依约向租赁公司支付首期款3014620元，租赁公司对此事实并无异议。尽管向胡素娟、许春红出具收据的是租赁公司作为控股股东的康居公司，租赁公司主张其与胡素娟、许春红达成替金利公司向康居公司清偿债务约定，该款项系对康居公司的还款，但未提供相应证据予以证明。因此，应认定胡素娟、许春红已经如约支付房款，履行了合同义务。 四、关于违约责任的认定问题。在胡素娟、许春红支付房款后，租赁公司并未按照约定向胡素娟、许春红移交房屋，亦未依约在协议签订后七个月内将出售房屋的产权证办理到自己名下，违反了合同的主要义务，胡素娟、许春红行使合同解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。租赁公司主张由于金利公司不能偿还康居公司款项，导致租赁公司的上级单位不能批准房屋的成交，合同无法履行的责任在于胡素娟、许春红，但未提交证据予以证明，且金利公司、康居公司并非本案合同相对人，故对租赁公司的该项主张不予支持。 五、关于违约金的数额问题。《房地产买卖协议书》约定若租赁公司违约，应承担支付购房款的利息并承担合同总价40％的违约金，胡素娟、许春红依据合同约定起诉请求判令租赁公司承担违约金1722640元、利息损失约162万元，一、二审法院考虑到《房地产买卖协议书》约定的违约金1722640元足以弥补胡素娟、许春红的损失，参照民间借贷的利率标准，并不过分畸高，遂判决租赁公司向胡素娟、许春红支付违约金1722640元。租赁公司称违约金条款系被迫签订，违约金远远超过了胡素娟、许春红的损失，并未提交证据证明，本院不予支持。 综上，租赁公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回襄阳市房屋租赁修缮公司的再审申请。 审 判 长 李 伟 代理审判员 李相波 代理审判员 金丽娟 二〇一四年八月二十八日 书 记 员 杨 婷 |
