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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第1953号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州紫云山庄房地产有限公司。住所地：广东省增城市新塘紫云山庄。 法定代表人：续红，该公司总经理。 委托代理人：苏业锋，该公司员工。 委托代理人：田锐华，北京华贸硅谷律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：郑州新信房地产开发有限公司。住所地：河南省郑州市高新技术产业开发区 法定代表人：樊迎朝，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州罗兰德房地产有限公司。住所地：广东省增城市新塘工业加工区西区 法定代表人：童青山，该公司董事长。 一审第三人：（香港）合生集团有限公司。住所地：香港中环康乐广场1号怡和大厦27楼2705-2709室 法定代表人：薛虎，该公司董事。 再审申请人广州紫云山庄房地产有限公司（以下简称紫云山庄公司）因与被申请人郑州新信房地产开发有限公司（以下简称新信公司）、广州罗兰德房地产有限公司（以下简称罗兰德公司）、一审第三人（香港）合生集团有限公司（以下简称合生公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第97号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 一审原告新信公司向广州市中级人民法院起诉称：1992年7月20日，新信公司与罗兰德公司签订一份《合同书》。合同规定，罗兰德公司将属下的第一开发经营部交新信公司承包经营，负责承包开发总统花园第六小区，总面积不少于35000平方米，每平方米300元人民币，总额为人民币1050万元，新信公司以后承包盈亏与罗兰德公司无关，新信公司支付的承包金在开发成本中包括下列两项费用，即：1、承包地域内70年国土使用权出让费；2、到达新信公司承包地域边50米以内的基础设施配套费。该合同签订后，新信公司支付了承包金人民币1050万元，合同签订后新信公司就以罗兰德公司开发部的名义在承包地内进行开发建设。2006年11月29日，新信公司与罗兰德公司签订了一份《关于解决历史遗留问题的协议》，该协议约定，新信公司把剩余尚未开发的土地面积为1.7万平方米交回罗兰德公司开发，罗兰德公司用四套别墅和400万元人民币作为给新信公司放弃1.7万平方米土地开发权的补偿，并且约定该协议：签订后三日内，罗兰德公司向新信公司支付现金30万元人民币，并对新信公司拥有的自用的金合欢路30号别墅物业管理费予以永久免收。该协议签订之后，罗兰德公司于2006年12月6日向新信公司支付人民币30万元，并免收了金合欢路30号别墅的物业管理费。之后罗兰德公司迟迟不将协议约定的百合花路15号、17号、21号、23号别墅过户到新信公司名下，也不支付剩余的人民币370万元。2007年5月14日，罗兰德公司在《敬启者》中讲，该土地使用权于2005年5月11日转让给广州市培立联合教育有限公司，之后于2006年11月6日广州市培立教育有限公司又转让给紫云山庄公司，更不能让新信公司忍受的是，罗兰德公司将百合花路15号、17号、2l号、23号四幢别墅过户到广州紫云山庄物业管理有限公司名下，后又将这四幢别墅卖给其他个人，而不按合同约定过户给新信公司，也不付款给新信公司，紫云山庄公司又将土地（或者紫云山庄公司的股权）转让给合生公司，致使合生公司实际控制了该土地的使用权。现罗兰德公司、紫云山庄公司已无法退回土地给新信公司，因此新信公司按协议约定的四幢别墅总面积1685.6平方米，现每平方米暂计1.5万元人民币（市价），计25284000元人民币，加上协议约定现金人民币400万元，共计29284000元人民币，即罗兰德公司应向新信公司支付的放弃开发权的价款，罗兰德公司己支付人民币30万元，现仍欠暂计28984000元人民币（依评估价为准）。新信公司认为罗兰德公司、紫云山庄公司合谋恶意转移财产，不向新信公司履行义务，合生公司现实际控制该土地使用权，并且合生公司也未将该土地（或股权）转让款付清给紫云山庄公司，故新信公司诉至法院请求依法判令：一、判令罗兰德公司、紫云山庄公司连带支付新信公司放弃合作土地开发权价款人民币13930260元、差价款3700000元，及上述款项利息（从起诉之日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计）；二、请求判令由罗兰德公司、紫云山庄公司共同连带承担本案诉讼费用。 紫云山庄公司、合生公司辩称：新信公司的诉讼请求与我方无关。 罗兰德公司没有发表答辩意见。 广州市中级人民法院查明：1992年7月20日，罗兰德公司（甲方）、新信公司（乙方）签订《合同书》，约定：双方共同投资开发位于广州增城县念如咀一带的高尚别墅区（暂名总统花园）房地产项目。甲方将属下之第一开发经营部交由乙方承包经营。负责承包开发总统花园第六小区。总面积不少于35000平方米。甲方保证乙方承包面积内报批的建筑面积不少于11000平方米。乙方的承包金按承包总面积，即35000平方米计算，每平方米300人民币，总额为1050万元人民币，在该合同签字生效后15天内支付850万元给甲方，余款200万元待甲方办完第十条第1款规定之全部手续和道路、给水、排水、供电等达到开工条件后支付，乙方以后承包盈亏与甲方无涉，甲方的一切经营盈亏和债权债务与乙方无涉。乙方的承包期为30个月，自本合同第十条第l款完成和道路、给水、排水、供电到达乙方自承包地域50米以内之日起算。在30个月内，乙方承包区域全部建筑物完成并出售之日，本承包合同自动提前时效。超出30个月乙方仍有空余土地没有开发建设，则甲方有权按实际空余面积以每平方米300元人民币收回（如因甲方原因造成工期退后除外）；等等。2006年11月29日，罗兰德公司（甲方）、广州罗兰德开发一部（暨原新信公司，乙方）签订《关于解决历史遗留问题的协议书》，其中约定：关于1993年《协议书》的遗留问题：双方确认，根据1993年《协议书》的约定，乙方向甲方所承包开发的土地扣去公摊面积实际开发用地为3.1万平方米，现已开发的土地面积为1.4万平方米，剩余尚未开发的土地面积为1.7万平方米。1、甲、乙双方同意，对于乙方尚未开发的土1.7万平方米，乙方放弃开发权，交由甲方统一开发。2、甲、乙双方共同认可，对于乙方交由甲方开发的上述土地，甲方以部分现金、部分房产的方式向乙方予以补偿。3、双方同意，甲方向乙方补偿的现金为人民币肆佰万元整：甲方向乙方补偿的别墅面积为约1700平方米，（以实际发生为准）。具体房号为百合花路15号、17号、21号、23号。总面积为421.40平方米×4栋=1685.6平方米。4、现金支付的方式：本协议签字后三日内，甲方向乙方支付现金叁拾万元；待甲方与中国信达公司诉讼案件彻底完结后二个月内，甲方一次性将剩余款项向乙方支付完毕。5、房产过户的时间：本协议所涉及补偿别墅，待甲方与中国信达公司诉讼案件彻底完结后二个月内，甲方一次性向乙方完成过户，别墅过户所涉及税费按国家有关规定各自承担。如果甲方未按本协议条款支付现金或过户房产，视为甲方违约，乙方有权收回原开发土地。2006年12月6日，新信公司向罗兰德公司出具收到其交付的30万元收据。罗兰德公司将增城市新塘镇紫云山庄百合花路15、17、21、23号房屋出售给广州紫云山庄物业管理有限公司，增城市国土资源和房屋管理局于2007年4月13日向广州紫云山庄物业管理有限公司核发了上述房产的房地产权证。新信公司为证明其主张，提交：l、2007年4月29日广州罗兰德房地产有限公司开发一部向罗兰德公司发出的催告其于七日内履行《关于解决历史遗留问题的协议书》约定的义务的函；2、落款时间为2007年5月10日，有樊迎朝、闫相武签名《关于广州罗兰德房地产有限公司与广州罗兰德一部二零零六年十一月二十九日签订的“关于解决历史遗留问题的协议书”的说明》：一、原协议正文第一行“甲乙双方与1993年lO月签署了关于承包开发紫云山庄（原总统花园），项目部分土地……”其中时间应改为“1992年7月20日”。二、原协议“一、关于1993年《协议书》的遗留问题”，及正文“双方确认，根据1993年协议书的约定”，其中时间均应为“1992年”。三、樊迎朝先生自始至终均受广州罗兰德房地产有限公司法人代表于敬轩委托签署该协议书。3、时间为2007年5月14日，落款为“广州罗兰德房地产有限公司法定代表人：童青山”的函：敬启者：…据查，（《关于解决历史遗留问题的协议书》）所涉及的该宗土地使用权早于2005年5月11日我公司当时法人代表为樊迎朝先生时，已转给广州培立联合教育有限公司，之后于2006年11月6日，该宗土地使用权又被广州培立联合有限公司转让给广州紫云山庄房地产有限公司，两次转让行为经过政府部门合法程序，其中包括登报公示10天，征询各方意见，结果是，没有收到任何异议，等等。4、时间为2007年5月15日，落款为“广州罗兰德房地产有限公司原任法定代表人樊迎朝”的《告知函》：尊敬的业主：…2007年3月底，本人发现新任股东正在将原属罗兰德公司的21套别墅（含已同贵业主签订销售合同的别墅房产）过户给紫云山庄物业管理公司，本人当即表示坚决反对，并坚持要求将该批别墅过户给原签约业主。新任法人代表答应可以停止过户，待日后协商处理。但现在的事实是，该批别墅已经被过户给紫云山庄物业管理公司。需要声明的是，新任法定代表人曾书面表示过户行为是为了保护该批房产，一面被他人查封，并等待我的处理意见。自4月初至今，本人曾多次以书面、口头或电邮等方式向新任法人代表明确表示要求将该批房产按原来约定过户绐相关业主。至今本人没有收到任何答复。而且，对于该批别墅今后是否再次被转让，本人已完全不能控制，等等。5、时间为2006年6月28日，紫云山庄公司（甲方）、合生公司（乙方）签订的《协议书》（复印件），约定由甲方提供两宗土地合计195．66亩（一宗为40．90亩，国土证号为增国用2006第B0401380号，另一宗为154.76亩），乙方提供开发资金，合作开发商品住宅。被告紫云山庄公司、第三人合生公司对上述材料的真实性、合法性、关联性均不予确认。根据新信公司的申请，广州市中院委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司对增城市新塘镇紫云山庄百合花路15、17、21、23号房地产价值进行评估，估价时点为2006年11月29日。广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司出具《报告书》，确认上述房产的总价值为13930260元。原告新信公司、被告紫云山庄公司、笫三人合生公司对该评估结果没有异议。 |
