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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2012）民提字第195号 申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：洋浦亚星房地产经纪有限公司，住所地略。 法定代表人：倪某某，该公司总经理。 委托代理人：李某，北京市某某律师事务所律师。 申请再审人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：海南省海运总公司，住所地略。 法定代表人：林某，该公司总经理。 委托代理人：张某某，海南某某律师事务所律师。 被申请人（一审反诉被告、二审被上诉人）：海南港航控股有限公司，住所地略。 法定代表人：李某阳，该公司董事长。 委托代理人：王某某，海南港航控股有限公司职员。 申请再审人洋浦亚星房地产经纪有限公司（以下简称亚星公司）因与申请再审人海南省海运总公司（以下简称海运公司）、被申请人海南港航控股有限公司（以下简称港航公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2010）琼民二终字第21号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年10月30日作出（2012）民申字第445号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2012年12月10日开庭审理了本案。亚星公司的委托代理人李某、李某某，海运公司的委托代理人张某某，港航公司的委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2007年9月20日，海运公司起诉至海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）称，一、2003年12月30日，海运公司与亚星公司签订《宝岛花园、椰城花园项目独家代理销售服务合同》（以下简称《代理销售合同》），2004年2月22日，《宝岛花园、椰城花园项目代理销售服务补充协议书》约定，由亚星公司独家代理销售海运公司开发的宝岛花园、椰城花园项目，亚星公司应完成的住宅、商铺销售面积合计应为63975.95平方米（71084.39平方米×90％），整体销售保底房价住宅、商铺合计为167061016元（185623351元×90%），而到销售期限届满的2005年12月30日，按照亚星公司自己提供的《2004、2005年宝岛、椰城住宅、商铺销售汇总明细表》统计，亚星公司累计销售住宅、商铺并未完成销售额度，销售房屋款总额亦未达到整体销售保底均价总额，故不存在保底均价以上的差额款，也并没有亚星公司可以获取的销售利润，但亚星公司却从海运公司处以销售差额利润的名义提取了24230737.86元，这与合同约定不符，亚星公司应当向海运公司返还。二、由于亚星公司未按合同约定履行房屋销售义务，致使海运公司不能按工程进度支付工程进度款，工程一再逾期，直到2006年3月才完工，构成逾期交房，导致海运公司被法院判决支付逾期交房违约金2370573元，对此，亚星公司应当承担赔偿责任。综上，请求：一、判令亚星公司向海运公司返还所收取的销售差额利润24230737.86元；二、判令亚星公司赔偿因违约而给海运公司造成的经济损失2661978元。 亚星公司答辩并反诉称，一、亚星公司销售房屋款总额达到整体销售总额不是亚星公司获得差额利润的前提；亚星公司获得差额利润的前提是当月的购房户一次性付清房款且按揭银行批准发放按揭贷款，同时每一购房户的房款确已超过双方约定的保底均价的部分，亚星公司在合同约定的销售时间完成房屋销售量的情况下，有权依约获得销售利润。二、海运公司逾期交房的责任应由其自行承担，其要求亚星公司承担没有事实和法律依据。三、海运公司至今仍欠亚星公司销售利润22248096.18元,此款应立即向亚星公司支付。四、海运公司未依约向亚星公司支付销售利润款，已构成违约，应依《代理销售合同》第8.1条约定向亚星公司支付延期付款违约金6932966.52元。五、海运公司因易货交易（即以房产换取钢材）而交付给洋浦华业国际易货交易有限公司（以下简称华业公司）的房产已由华业公司转让给亚星公司，销售这些房产所得款项应全部归亚星公司所有。但由于这些房产以海运公司名义对外销售，所得款项也全部进入海运公司账户。尽管海运公司已给亚星公司支付了1511386元房款，但仍欠亚星公司1252650元房款未付，海运公司有义务立即将该房款支付给亚星公司。六、对于海运公司承担的前述还款义务，港航公司依法应承担连带责任。综上，请求驳回海运公司的诉讼请求，并依法判决：一、海运公司立即向亚星公司支付销售利润22248096.18元；二、海运公司向亚星公司支付违约金6932966.52元；三、海运公司立即支付亚星公司销售易货房款余额1252650元；四、港航公司对海运公司的前述一、二、三项债务承担连带还款责任。 海运公司辩称，一、亚星公司所请求的海运公司逾期支付销售差额利润，以及没有支付销售差额利润2200万元的两个诉讼请求没有事实依据，请予驳回。二、关于所谓的易货交易剩余房款问题，海运公司只是名义上的销售方，实际上的销售人是亚星公司，海运公司也没有收取房款。亚星公司的该请求，应予驳回。 港航公司辩称，一、本案本诉的原告只有一个，就是海运公司，亚星公司把港航公司作为反诉被告，要求港航公司承担责任，应另案起诉，不应合并审理。二、亚星公司的诉讼请求没有事实和法律依据。故请求法院驳回亚星公司对港航公司的诉讼请求。 一审法院经审理查明，2003年12月30日，海运公司与亚星公司签订《代理销售合同》约定，亚星公司独家代理销售海运公司宝岛花园、椰城花园的房产，住宅面积约为52000平方米，二层底商11000平方米；销售保底均价住宅为：每平方米1980元，二层底商为每平方米4700元。第2.1条第（2）项约定，合同经双方签订后，海运公司不得再与其他任何单位、组织或个人以任何方式签订与本合同标的相同的房屋销售代理合同，通过海运公司介绍、推荐等途径购买本合同标的物业，仍应按照亚星公司实施的销售价格和约定，支付购房费用和亚星公司销售利润。第2.1条第（3）项约定，海运公司如果确有一些需要处理的关系，双方共同协商调整价格和数量。第3.1条约定，销售期限24个月，即2004年1月1日至2005年12月31日。第3.2条约定，销售期限届满后，其他尚未售出的本合同标的的物业，经海运公司同意后，亚星公司按本合同约定的条件继续销售。第6.10条约定，亚星公司承诺在销售期限内完成90％的销售量，若达不到该销售量，由亚星公司按双方确定的均价收购。第7.1条约定，住宅销售整体保底价为每平方米1980元，商场销售整体保底均价为每平方米4700元，亚星公司收取销售保底均价之上的全部差额作为销售利润。第7.2条约定，保底销售利润的计算方式为：在客户一次性付清购房款或按揭银行批准发放按揭款后，由海运公司按实际销售差价支付给亚星公司80％销售利润，另20％的销售利润留置在海运公司帐户，待销售清盘时一并清算。每月25日前亚星公司按当月实际销售情况向海运公司提出支付利润的申请，海运公司应于次月3日前将亚星公司应得的销售利润支付给亚星公司。第8.1条约定，海运公司保证按合同约定的有关内容向亚星公司支付保底均价以上的销售金额，若逾期超过5天，则每逾期1日，海运公司应向亚星公司支付万分之三的滞纳金。合同还就其他事项进行了约定。 |
