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中华人民共和国最高人民法院 执 行 裁 定 书 （2012）执复字第11号 法定代表人：程天赐，该公司总经理。 法定代表人：罗春芬，该行行长。 被执行人：徐克亮。 被执行人：刘永梅。 申请复议人贵州康泰房地产有限责任公司（以下简称康泰公司）不服贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）（2011）黔高执异字第8号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 本院查明：2004年12月14日，徐克亮与中国农业银行贵阳市新华支行（以下简称农行新华支行）以及康泰公司签订《个人购房担保借款合同》，约定由徐克亮将已购买康泰公司出售的位于贵阳市中山东路16号中山大厦第二、三、四、五、六层营业用房为抵押，向农行新华支行借款2460万元，由康泰公司作为借款保证人承担连带保证责任。同年12月16日，徐克亮、康泰公司在贵阳市房地产管理局办理了抵押登记。 因徐克亮未依约还款，农行新华支行提起诉讼。贵州高院一审作出（2007）黔高民二初字第31号民事判决后，徐克亮向本院提出上诉。本院于2009年11月23日作出（2009）民二终字第93号民事判决，判令：由徐克亮偿还农行新华支行借款本金2089.25万元及利息；康泰公司、刘永梅对上述债务承担连带清偿责任；农行新华支行在上述债权范围内，对位于贵阳市中山东路16号的抵押物中山大厦第二、三、四层共计4885.47平米的房屋享有优先受偿权。 在本案二审审理期间，康泰公司为与徐克亮房屋买卖合同纠纷一案诉至法院。贵阳市云岩区人民法院在案件审理过程中，双方当事人自愿达成和解协议，双方约定，徐克亮于2009年5月31日前将中山大厦第二层购房款付给康泰公司，逾期，双方确认于2009年6月1日解除对该大厦二层房产买卖合同，康泰公司自行收回中山大厦第二层房产等内容。2009年1月19日，贵阳市云岩区人民法院作出（2008）云民一初字第597号民事调解书，对前述约定予以确认。由此，康泰公司认为其享有中山大厦第二层房产所有权。 经农行新华支行申请，贵州高院于2010年1月28日立案执行。在征得各方当事人同意的基础上，贵州高院于同年8月30日委托贵州嘉恒拍卖有限公司按照评估价7930.55万元对中山大厦第二、三、四层房产整体拍卖。对此，康泰公司提出异议称，中山大厦第二层房产归其所有，贵州高院在执行（2010）黔高执字第3号执行案中，应首先拍卖被执行人所有的该大厦第三、四层房产，停止对该大厦第二层房产的拍卖。 贵州高院经审查认为，康泰公司将中山大厦第二、三、四、五、六层房产出售给徐克亮，徐克亮于2004年12月16日以该房产为抵押向农行新华支行办理了抵押贷款登记，因此，中山大厦第二层房产成为抵押登记的抵押物，农行新华支行对该第二层房产享有抵押权，康泰公司作为借款保证人承担连带保证责任。贵阳市云岩区人民法院虽作出（2008）云民一初字第597号民事调解书，确认了徐克亮在半年内将中山大厦第二层购房款给付康泰公司、逾期由康泰公司自行收回该房产的约定，但是康泰公司可否基于该约定而享有该房产所有权不属本案执行异议程序的审查范围，在抵押权未解除的情况下，康泰公司与徐克亮的前述约定不能改变该房产抵押权人是农行新华支行的事实。根据生效判决，不管康泰公司是否享有中山大厦第二层房产的所有权，其都应当对徐克亮借款承担连带担保还款责任。在执行中将康泰公司作为被执行人并无不当。为实现被执行房产价值最大化，该院在执行中建议对中山大厦第二、三、四层房产进行整体拍卖，对此充分听取了被执行人的意见，康泰公司等作为被执行人均签字同意。故康泰公司提出应停止对该大厦第二层房产的拍卖的异议理由不能成立。该院据此作出（2011）黔高执异字第8号执行裁定，驳回了康泰公司的异议。 康泰公司向本院申诉复议，请求确认其为中山大厦第二层房产所有权人，停止对中山大厦第二层房产的拍卖，撤销贵州高院（2011）黔高执异字第8号执行裁定。主要理由是：贵州高院以“该房产所有权不属于本案执行异议程序的审查范围”为由拒绝认定中山大厦第二层房产所有权人，明显违反法律规定，人民法院应在执行程序中对拍卖标的物进行权属确认，该第二层房产属于复议申请人所有；中山大厦第二、三、四层房产分别各自一体，独立使用任何一层并不影响其使用价值，农行新华支行应当优先行使对被执行人徐克亮的抵押物该大厦第三、四层房产的抵押权，在仍无法抵偿其全部债务时，才能依法对康泰公司的抵押物行使抵押权，贵州高院在第三、四层房产价足以抵偿农行新华支行全部债权的情况下，应停止对第二层房产的拍卖及执行程序。 本院认为：关于抵押物中山大厦第二层房产的权属确认能否产生阻止执行的效力问题，依据担保法的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人。本案康泰公司自愿作为徐克亮银行贷款的担保人，与徐克亮共同办理了中山大厦第二、三、四层房产的贷款抵押登记，经本院（2009）民二终字第93号民事判决确认，本案抵押合同有效。徐克亮与康泰公司为抵押房产的共同抵押人，农行新华支行为抵押权人。在抵押权尚未解除的情况下，即使依据贵阳市云岩区人民法院（2008）云民一初字第597号民事调解书确认康泰公司享有中山大厦第二层房产所有权，并不影响本案抵押合同的效力和抵押物的性质，只能在徐克亮与康泰公司之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗债权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产包括中山大厦第二层房产并优先受偿的效力，不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。 关于对抵押物整体拍卖是否损害康泰公司实际利益的问题，贵州高院在对抵押物整体拍卖之前，召开了由相关利益人农行新华支行、徐克亮及康泰公司参加的协调会，在各方当事人达成一致意见的基础上，兼顾中山大厦第二、三、四层共用一部电梯、在使用上为不可分割的整体、整体拍卖能够实现房产价值最大化等实际情况，将抵押房产依法定程序进行整体拍卖，符合相关法律规定。整体拍卖的实际价款在抵押权人农行新华支行优先受偿之后，剩余款项足以抵偿康泰公司对徐克亮以及其他债权人对徐克亮的普通债权，并未损害康泰公司的实际利益。 综上，申请人康泰公司的复议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下： 驳回贵州康泰房地产有限责任公司的复议请求。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 闫 燕 审 判 员 刘雅玲 代理审判员 万会峰 二〇一二年九月二十五日 书 记 员 苏 萌 |
