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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民提字第61号 委托代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：张建锋。 委托代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：杨淑敏。 委托代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：乔明齐。 委托代理人：田宁，山东环周律师事务所律师。 申诉人陈洪亮为与被申诉人张建锋、杨淑敏、乔明齐房地产转让合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第230号民事判决，向本院提出申诉。本院于2012年11月7日作出（2012）民监字第213号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年5月10日对双方当事人进行了询问。陈洪亮的委托代理人冯波，张建锋、杨淑敏、乔明齐及其委托代理人田宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省高级人民法院经再审查明：2002年11月29日，济宁市食品总公司（甲方）（以下简称食品公司）与陈洪亮（乙方）签订了房地产转让合同。约定食品公司将坐落于山东省济宁市市中区车站东路46号的房地产一宗转让给陈洪亮，合同约定：“二、双方商定乙方以现金形式付给甲方房地产转让金420万元（双方认可，甲方净收），土地转让税费、房产过户费、交易税、评估费、办证费等所有费用均由乙方承担。三、合同签字时，乙方付给甲方20万元，房地产过户手续办理完毕，一个月内甲方向乙方移交房产、地产和房地产证时，乙方一次性付清转让款项”。 2003年2月28日，陈洪亮与济宁市国土资源局就该宗土地签订了国有土地租赁合同书。2005年6月6日，陈洪亮（甲方）与张建锋（乙方）签订了房地产转让合同，转让标的与陈洪亮与食品公司签订的房地产转让合同中的标的相同，合同约定：“二、双方商定以现金及存折形式，付给甲方房地产转让金及费用总计800万元，包括土地房产所有过户费、交易税、出让金、评估费、办证费等费用全部由甲方承担。合同签订后五日内乙方付给甲方20万元作为定金，甲方给乙方直接办理土地过户手续完毕后，由乙方向甲方交纳所欠土地出让金约100万元，乙方备足甲方所欠食品公司的资金，向甲方或食品公司出示资金证明，乙方出资替交甲方与食品公司办理房产过户所交纳的过户费用，由食品公司将房产过户甲方完毕，乙方资金到户食品公司，由甲方必须同时将房产过户乙方的名下，剩余款乙方三月内分期付清。” 2005年6月8日，陈洪亮向张建锋出具收据一份，载明：“今收到张建锋买房款叁万元整（注明购买食品公司定金）”；同年7月21日，陈洪亮又向张建锋出具收据一份，载明：“今收到张建锋购买陈洪亮房地产款壹佰柒拾柒万贰仟伍佰贰拾元整”。同时，陈洪亮还出具了承诺书一份，载明：陈洪亮承诺，将坐落在济宁市市中区车站东路46号的地产2582平方米、房产3401.35平方米，按照甲乙双方2005年6月6日签订的房地产转让合同的约定，保证按时过户张建锋名下，若违反约定，自愿承担张建锋所支付给陈洪亮所有购买房地产款项的双倍罚款。 2005年8月17日，陈洪亮向张建锋出具了收条，载明：“今收到张建锋交房地产定金叁万元整”。2006年9月29日，陈洪亮取得了坐落于济宁市市中区车站东路46号土地的国有土地使用权证，证号为“济中国用（2006）第0802062167号”，地类（用途）为“商业”，使用权类型为“出让”，使用权面积为2582平方米。 2006年10月25日，张建锋、杨淑敏、乔明齐作为原告起诉至山东省济宁市市中区人民法院，要求判令陈洪亮履行合同义务，将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户至原告名下，诉讼费用全部由陈洪亮承担。 山东省济宁市市中区人民法院一审认为，食品公司与陈洪亮于2002年11月29日签订的“房地产转让合同”，系当事人真实意思表示，合法有效，予以采信；对于陈洪亮与张建锋、杨淑敏、乔明齐于2005年6月6日签订的“房地产转让合同”，该份合同的标的是确定的，即座落于济宁市市中区车站东路46号的房地产一宗，在陈洪亮取得相关权属证书的情况下，则应将该宗房地产过户给张建锋。因此，该份合同符合当事人具有合同行为能力、意思表示真实、不违反国家法律和社会公共利益、合同标的确定等合同生效的四要件，故对该份合同予以采信。鉴于在食品公司与陈洪亮签订的“房地产转让合同”履行过程中，在房地产的所有权人仍为食品公司的情况下，国土部门已经将土地过户至陈洪亮名下。因此，陈洪亮以“未依法登记领取权属证书的房地产不得对外转让”为由，认为该房地产转让合同因为违反法律规定而为无效合同，该辩解理由欠妥，不予采信。 合同双方当事人应按照合同的约定履行各自义务，实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。当事人双方虽然约定了20万元的定金，但陈洪亮分两次收取了张建锋实际交付的定金6万元，应视为双方对定金进行了变更。因此，陈洪亮以张建锋没有按照约定给付20万元的定金，导致双方签订的房地产转让合同不能正常履行，于法无据，不予采信。 “当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，在张建锋向陈洪亮交付了定金、应缴纳的170余万元的土地出让金，且陈洪亮已取得了该宗土地的“国有土地使用权证”〔济中国用（2006）第0802062167号〕后，陈洪亮应按照合同约定及其本人在2005年7月21日出具的“承诺书”所做的承诺，在符合国土部门政策要求的情况下，应及时协助将该宗土地过户到张建锋的名下。而张建锋应按“土地估价报告”对该宗土地评估总价，向陈洪亮支付相应的剩余款项。 对于双方约定的房产，鉴于该房产所有权人现仍为食品公司，应在张建锋交付相关费用，该房产过户到陈洪亮名下后，方可继续履行该合同。对于陈洪亮以张建锋出具的26万元的借条及杨淑敏、乔明齐两人出具的合计6万元收条，来证明双方正在履行解除协议的行为。张建锋出具的26万元的借条，明确注明是借郑本芹的现金，证人郑本芹也认可张建锋为其出具借条的事实，故应认定该借条与本案无关。对于杨淑敏、乔明齐两人出具的合计6万元收条，其称收取的是陈洪亮代替他人偿还的借款，而该收条亦未注明“收回房地产款或定金”等字样。因此，对于杨淑敏、乔明齐两人收取陈洪亮6万元的事宜，双方如有纠纷，可另行处理。在张建锋、杨淑敏、乔明齐已交付陈洪亮180余万元的情况下，陈洪亮仅以杨淑敏、乔明齐收取了其6万元，便称双方正在履行解除协议的行为，理由欠妥，不予采信。 |
