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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民一终字第18号 法定代表人：廖玻，该公司总经理。 委托代理人：周忻，四川金世达律师事务所律师。 委托代理人：张兴剑，北京市君致律师事务所律师。 法定代表人：张永霞，该校校长。 委托代理人：唐隆茂，四川法之缘律师事务所律师。 委托代理人：陈光健，四川奥飞律师事务所律师。 上诉人四川省聚丰房地产开发有限责任公司（以下简称聚丰公司）与被上诉人达州广播电视大学（达州财贸学校）（以下简称电大财校）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，四川省高级人民法院于2012年10月24日作出（2012）川民初字第11号民事判决。聚丰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年2月28日开庭审理了本案。聚丰公司的法定代表人廖玻，委托代理人周忻、张兴剑，电大财校的委托代理人唐隆茂、陈光健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2001年12月7日，达州市政府向电大财校发出达市府土函〔2001〕75号《关于同意达州广播电视大学原划拨用地补办土地出让手续的批复》，同意该校位于四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处的划拨用地18681.15平方米补办土地出让手续，要求该校与达州国土局签订土地出让合同，并申请办理土地变更登记手续。 2001年12月12日达州国土局颁发达州市国用（2001）字第3683号《国有土地使用权证》载明：土地使用者电大财校，坐落四川省达州市通川区西外镇金山路西侧与南北干道交汇处，地号G/12/145-2，用途企建用地，使用权类型出让，使用权面积18681.15平方米。 2002年6月达州国土局颁发《土地他项权利证明书》主要载明：权利人中国农业银行达州市分行营业部，义务人电大财校，坐落四川省达州市通川区西外镇金山路西侧与南北干道交汇处，地号6/12/145-2，使用权类型出让，他项权利种类及范围设定抵押权：1.土地证书号:达州市国用(2001)字第3683号;2.抵押面积:18681.15平方米；3.抵押金额1100万元整；4.抵押期限：3年（2002年6月13日至2005年6月12日）。设定期限2002年6月13日。存续期限3年，终止日期2005年6月12日。 2005年1月30日电大财校通过招商引资形式与聚丰公司签订《引资协议书》，将四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积约18亩土地使用权作价投资与聚丰公司合作建设。 2005年3月15日电大财校与聚丰公司签订《联合开发投资新建西外校区临街部份协议书》约定：电大财校以四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积约8422㎡性质为商住用地的土地（道路规划发生变化的新增土地约12亩，原达市府土函〔2001〕75号批复的土地下剩约6亩）的使用权作为投资，不承担项目投资盈亏风险及销售之责，聚丰公司筹集工程建设所需的资金，并负责工程的开发建设及房地产销售。 2005年9月23日电大财校向达州市政府提交达州电大校发（2005）17号《关于改变土地用途的请示》主要载明：该校分三次在四川省达州市通川区西外镇征地63.12亩，其中35.12亩由划拨变为出让地28亩（根据抵押贷款要求）。因达州市政府的规划调整，致使电大财校在四川省达州市通川区西外镇的新基地临金山路和南北干道边沿10余亩土地（含道路占地）未被综合利用。为充分发挥土地资源的最大效益，经电大财校研究，将这10余亩土地由教育用地改变为商住综合用地，综合利用。 2005年11月3日达州教育局、达州国土局、达州规建局向达州市政府提交达市国土资发〔2005〕350号《关于市电大西外新校区部分用地改变性质的请示》主要载明：根据达州市政府领导批示，现请示如下：电大财校在四川省达州市通川区西外镇分三次征地63.12亩建新校区，经过7年建设，新建了教学楼等，篮球场等设施正在通过招商的办法筹集资金建设。2002年达州市政府对四川省达州市通川区西外镇南北干道南延线道路线路走向进行了调整，电大财校新增加用地约8400平方米，并按划拨地价补交了使用费。2001年底新校区全面启动建设以来，电大财校报经达州市政府同意后，通过招商引资筹集资金。按照中国农业银行达州市分行要求，出让取得的土地才能抵押贷款，达州市政府以达市府土函75号文件同意电大财校补办28亩土地由划拨变为出让的手续，获得了2000万元贷款。现电大财校再次申请对划拨土地约12亩补交土地出让金，土地用途变更为商住用地，作为申请贷款抵押物。鉴于电大财校已通过划拨取得了约12亩土地使用权，特建议：1.同意将土地用途调整为商住用地。2.鉴于南北干道道路线形走向调整，新增加的约12亩已划拨给电大财校使用，由于用地形状呈楔形无法单独使用，建议参照该地块相邻地块拍卖成交价补交土地出让金，依法办理土地变更手续。 2006年1月11日达州市政府向达州教育局、达州国土局、达州规建局发出达市府函〔2006〕6号《关于同意达州广播电视大学部分划拨用地补办土地出让手续的批复》主要载明：达市国土资发〔2005〕350号收悉，经达州市政府研究，现批复如下：一、同意电大财校位于四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处已取得划拨土地使用权、面积为8422平方米的土地依法办理土地出让手续。用地范围以2005年5月四川省达州市国土勘测规划队2005-189号《宗地图》为准。二、该宗土地由电大财校依法补办土地出让手续。土地出让金参照相邻地块拍卖成交价进行补交，补差价格要公正合理并报达州市政府批准。 2007年1月11日达州市政府向达州国土局发出达市府函〔2007〕3号《关于达州广播电视大学补办土地出让手续的批复》主要载明：同意电大财校补办四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处8056.20平方米出让手续，并补交土地出让金。同意四川锦都恒缘实业有限公司将出让土地使用权365.80平方米转让给电大财校。用地范围均以2005年5月四川省达州市国土勘测规划队2005-189号《宗地图》为准。 2007年3月7日达州市政府向电大财校颁发达州市国用（2007）第01499号《国有土地使用证》坐落四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处，地号7/7/2-500，图号2005-189，地类商住综合用地，使用权类型出让，使用权面积8422㎡。 2008年1月28日达市府阅〔2008〕6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》主要载明：会议要求（一）电大财校临街出让土地开发化解学校债务事宜是在原电大财校已同开发商签订合同并由该开发商全额交付土地出让金的基础上形成的，与一般的开发项目有着本质的区别。各相关职能部门要确保该项目的顺利实施。（二）根据达州市政府领导的要求，由电大财校与开发商再洽谈一次，尽力为学校争取更大的收益。（三）以电大财校为主体及早拟订合作合同。 |
