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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2011）民监字第482号 申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：林光荣（ANTHONY LIM）。 委托代理人：王心安，广东广大律师事务所北京分所律师。 委托代理人：廖思宇，广东广大律师事务所北京分所律师助理。 申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：林金美（MOLLY LIM）。 委托代理人：王心安，广东广大律师事务所北京分所律师。 委托代理人：廖思宇，广东广大律师事务所北京分所律师助理。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：周鸿祎。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：胡欢。 申诉人林光荣、林金美因与被申诉人周鸿祎、胡欢房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2010）高民再终字第1260号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 2008年1月31日，胡欢、周鸿祎以林光荣、林金美未履行《临时买卖协议》约定的出示房屋所有权证、国有土地使用权证以及能够证明该房产未设担保、未被查封等文件的合同义务为由向北京市第二中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求判令林光荣、林金美双倍返还购房定金共计人民币100万元（以下币种同），并承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2007年12月5日，胡欢、周鸿祎与林光荣、林金美双方以传真方式签署了《临时买卖协议》，约定：胡欢、周鸿祎购买林光荣、林金美所有的诉争房产，建筑面积641.88平方米，总价1，600万元整；付款方式为胡欢、周鸿祎以人民币方式支付至林光荣、林金美指定账号；双方签署该协议次日，胡欢、周鸿祎将定金50万元支付到林光荣、林金美指定账号；正式买卖合同签订后，定金可以抵作购房款，但定金效力在房屋交付前不变；签署《临时买卖协议》后#个工作日内，林光荣、林金美应出示有关该房产的文件，包括房屋所有权证、国有土地使用证等原件以及复印件，此等文件完整并合法有效时，并且房屋不存在任何被查封、扣押、监管和抵押担保等权利负担时，双方签署正式买卖合同。此外，双方还约定了胡欢、周鸿祎分阶段支付购房款的比例、相关税费的承担等内容，但对于给付房款、办理过户手续及交付房屋的具体时间均未作明确约定。双方另对违约责任约定：1、若因林光荣、林金美的原因致使转让不成功，或导致本协议失效，林光荣、林金美需在双方解除本协议后3日内双倍退还胡欢、周鸿祎所交定金；2、若因胡欢、周鸿祎的原因致使转让不成功，导致本协议失效，林光荣、林金美可没收胡欢、周鸿祎所交定金。双方还约定，此协议为《临时买卖协议》，一切以正式买卖合同为准，双方需于2007年12月#日或以前到指定律师事务所办理及签署正式买卖合同。《临时买卖协议》签订后，胡欢、周鸿祎于2007年12月6日将购房定金50万元打入林光荣、林金美指定的账号。 胡欢、周鸿祎认为林光荣、林金美并未依约履行出示相关房产文件的义务，且在《临时买卖协议》履行期间即将房产卖予他人，故林光荣、林金美虽认可其已将诉争房屋出让给他人，但认为系因胡欢、周鸿祎违约导致双方所签《临时买卖协议》不能继续履行。为支持其抗辩意见，林光荣、林金美向法院提交了如下证据：1、北京市正见永申律师事务所（简称正见永申所）受林光荣、林金美委托于2007年12月25日向胡欢、周鸿祎发送的律师函及特快专递邮件详情单（运单号：8000081628）。该函件的主要内容为：鉴于您迄今多日不与出卖人联系，不履行关于买卖该房屋的义务，损害了出卖人的利益。现请您在2007年12月27日前与林光荣先生或其指定的委托代理人联系，签署相关法律文书，并履行相关付款义务。逾期，将解除与您之间的买卖合同，定金不予返还，恕不另行通知。该文件的签收人为张鹏。2、正见永申所受林光荣、林金美委托于2007年12月29日向胡欢、周鸿祎发送的律师函及特快专递邮件详情单（运单号：8000040822）。该函件的主要内容为：卖方以授权范春贵先生作为其代表，与您具体办理房屋买卖事宜，并于此前通知了贵方；买卖双方的代理人曾于2007年12月5日签订《临时买卖协议》，根据该协议的约定，双方最迟应于2007年12月底签署正式买卖合同；卖方已经多次催促贵方签署正式合同并委托本所于2007年12月25日就此致函贵方；如贵方在2007年12月底前仍拒绝签署正式合同，依据《临时买卖协议》的约定，将视为贵方违约，不再购买该房屋，卖方将依法适用定金罚则。该文件的签收人为王腊梅。3、正见永申所受林光荣、林金美委托于2008年1月21日向胡欢、周鸿祎发送的律师函及特快专递邮件详情单（运单号：ET671479232CN）。该函件的主要内容为：第一、买卖双方的代理人于2007年12月5日签订《临时买卖协议》后，卖方多次催促贵方签署正式买卖合同，本所也曾受托于2007年12月25日、29日向贵方发出律师函，予以说明，并指出贵方若在2007年12月底前拒绝签署正式买卖合同，依据《临时买卖协议》的约定，将视为贵方违约，不再购买该房屋，卖方将依法适用定金罚则；第二、贵方若对卖方适用定金罚则有不同意见，可以与本律师联系，或依法通过法律途径解决；贵方不得以手机短信或任何其他手段干扰林金美女士的生活，否则，将视贵方的行为为一种侵权行为，并视情节采取必要的法律措施。该文件收件人签字显示不清，林光荣、林金美主张亦应为张鹏。4、周家俊的证人证言。主要内容为:《临时买卖协议》系其接受林光荣委托签订的。协议签订之前，林光荣曾委托其把诉争房屋的产权证及土地使用证的复印件传真给胡欢。此后，林光荣将原件交给周，并委托其利用到北京出差之机与胡欢、周鸿祎联系，并向胡欢、周鸿祎出示上述房屋权属证书原件，但其在京期间一直未能与胡欢、周鸿祎取得联系。5、北京全时达商务服务有限公司出具证明。主要内容为：该公司员工曾俊明、卞西良曾于2007年12月26日、2007年12月29日分别被派往投递运单号为8000081628和8000040882的两份快件，依据收件人签收（签收人为物业公司员工）情况，上述两份快件均已妥投。林光荣、林金美欲以此证明其委托正见永申所发送的律师函均已由胡欢居处的物业服务人员代收，应视为已向胡欢、周鸿祎送达。对于林光荣、林金美提交的证据1、2、3、5，胡欢、周鸿祎表示，胡欢、周鸿祎本人并未收到林光荣、林金美出示的律师函，林光荣、林金美所提供的特快专递邮件详情单所示亦非本案当事人，且林光荣、林金美并未就办理诉争房屋的买卖事宜向正见永申所出具过授权委托书，因此，胡欢、周鸿祎对林光荣、林金美提交的上述证据均不予认可。对于林光荣、林金美提交的证据4即周家俊证言，胡欢、周鸿祎表示，认可林光荣、林金美曾以传真形式向其发送诉争房屋房产证及土地使用证的复印件，但证人周家俊系林光荣公司的雇员，与林光荣、林金美有重大利害关系，故对其证言的真实性不予认可。 一审法院经向北京市建设委员会查询，林光荣、林金美于2008年1月21日与案外人王菲签订《北京市存量房买卖合同》，以600万元的价格将诉争房屋出售与王菲。王菲已于2008年3月3日领取了诉争房屋的权属证书。 |
