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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2012）民申字第507号 申请人（一审被告、二审上诉人）：连云港市晶都房地产开发有限公司。 法定代表人：褚敬，该公司董事长。 委托代理人：刘新芳，北京市英格律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：连云港市新明珠大酒店有限公司。 法定代表人：尚开军，该公司董事长。 委托代理人：刘作辉，该公司职员。 委托代理人：尹波，江苏永信律师事务所律师。 一审被告：连云港市嘉怡国际酒店管理有限公司。 法定代表人：汪华，该公司经理。 一审被告：褚敬。 申请再审人连云港市晶都房地产开发有限公司(以下简称晶都公司)因与被申请人连云港市新明珠大酒店有限公司(以下简称新明珠公司)及一审被告连云港嘉怡国际酒店管理有限公司(以下简称嘉怡公司)、褚敬租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院(2011)苏商终字第0170号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 晶都公司申请再审称：（一）二审判决认定事实不清，所认定的案件事实无有效证据加以证明。1．双方当事人在签订协议书时均知悉涉案工程未竣工、未经消防验收的事实。《协议书》第四条约定“甲方交付酒店必须经过消防验收，交付的时间是《协议书》签订之日起十个月以内”，此条约定对工程没有经过消防验收的事实予以确认。2．本案重要证据，即晶都公司在一、二审中提交的《责令限期改正通知书》等，涉及本案重要事实认定，应予采信，而二审法院却草率认定这些证据与本案无关，明显错误。（1）连云港市公安消防支队于2008年10月14日作出的《责令限期改正通知书》，证明公安消防机构依法确认本案所涉国贸中心建设工程项目未经消防验收即擅自使用、依法限期整改的事实。（2）《关于连云港国际贸易中心方案设计审查批复》、《建设工程规划许可证》证明：本案涉及的租赁物国贸中心建设项目的规模属于法定必须进行消防设计和验收对象。连云港市公安消防支队《建筑工程消防设计审核意见》（两份）证明：国贸中心建设项目的消防设计已经公安消防机构审核，竣工时必须经过消防验收，否则不能投入使用。连云港公安消防支队《责令限期整改通知书》及建设工程质量监督站《关于国际贸易中心工程未经竣工验收合格不得交付使用的函》也证明此工程未经过竣工验收，更未经过消防验收。 （二）签订《协议书》时，协议各方均清楚涉案房产属于在建工程，至今未通过竣工验收，更没有进行消防验收。《协议书》约定出租未经验收或者验收不合格、禁止投入使用的房屋，违反《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》[（2003）民一他字第11号]等国家法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，应认定无效。 （三）二审判决适用法律错误，导致判决结果错误。1．二审判决无视上述事实，错误适用法律，认定《协议书》合法有效，用无效合同条款约束当事人的行为，以不遵守无效合同约定为由，错误认定晶都公司违约并判决由晶都公司承担违约责任，确属适用法律错误。2．消防验收是公安执法部门的行政行为，晶都公司只有积极配合的义务，能否验收合格的决定权仍由执法机关裁量，二审法院认为涉案房屋需经竣工验收、消防合格是晶都公司应完成的法律及合同义务，将涉案工程必须在十个月内验收合格的义务裁量由晶都公司必须完成，否则构成违约，实属不当。二审法院并不审查当事人在签订《协议书》前涉案工程是否必须经过消防验收才能租赁使用，按照法律规定必须经过消防验收的工程没有经过消防验收就进行租赁使用的约定是否合法的问题。 （四）二审判决显失公平。双方当事人在签订协议书时均知悉涉案工程未竣工、未经消防验收的事实。因此，新明珠公司也应承担缔约过失责任。在晶都公司及时通知新明珠公司终止履行无效合同并退回500万元预付款的情况下，二审法院判决晶都公司支付新明珠公司500万元违约金，未判决新明珠公司承担缔约过失责任，新明珠公司因此获得500万元巨款，显失公平，违反了我国法律关于公平公正的原则。晶都公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项的规定申请再审。 新明珠公司提交意见认为，晶都公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院认为，综合一、二审审理情况及再审申请理由，本案争议焦点可以归纳为：其一、《协议书》是否因违反法律的强制性规定而无效。其二、晶都公司是否应当承担双倍返还定金之责任。现分析评判如下： 关于争点一。首先，当事人在《协议书》中明确约定，晶都公司、嘉怡公司负有房屋装修义务，保证交付的酒店必须经消防验收合格、产权不得有争议、交付的设施设备能够正常经营，且拥有合计10个月的期间履行约定的交付行为。由此，《协议书》并非要求出租方晶都公司向承租方新明珠公司直接交付未经验收合格的租赁物，而是要求其交付“必须经消防验收合格”的酒店。该约定符合相关法律规范之要求。其次，强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，合同未必无效。2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则，其中之一就是限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。本案中，当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。晶都公司关于《协议书》违反法律强制性规定而无效的主张不能成立。 关于争点二。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十二条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”据此，在租赁合同依法有效的情形下，是否适用定金罚则，主要取决于是否存在不可抗力或意外事件等不可归责于出租方的事由。本案中，根据一、二审法院查明的事实，晶都公司在2010年8月27日送达给新明珠公司的“关于不能按期交付租赁房屋的通知”中称：“…因租赁标的物装修延误，至今也未能通过消防验收，造成我公司无法向贵公司交付标的物…”二审期间，晶都公司向法院称，在《协议书》签订后，其将《协议书》所涉6-7层餐厅带租出售，但事后购房人不同意晶都公司继续出租，故未能完成《协议书》所涉租赁标的物的装修。以上事实表明，晶都公司未按约定及时装修租赁房屋的违约行为，是导致未依约交付租赁物的重要原因。既然交付验收合格之房屋是晶都公司作为出租人应当负担的义务，晶都公司仅以验收合格之决定权由执法机关裁量为由主张免责的理由不能成立。况且，作为民事法律关系的主体，晶都公司在订约时应当预见到正常商业交易中可能存在的风险，并可以通过谨慎、合理的安排与协商维护自身的合法权益。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”故合同只要不存在无效事由，当事人均应受其约束，既享有合同利益，亦承担合同风险。本案中，晶都公司未履行将经消防验收合格的租赁物交付新明珠公司的义务，并非因不可抗力，而系晶都公司违约。故一、二审法院根据新明珠公司的诉讼请求判决晶都公司承担双倍返还定金的责任于法有据，并不违反公平原则。 |
