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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1461号 负责人：郭栋，该公司总经理。 委托代理人：王保忠，山东九洲苑律师事务所律师。 委托代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国银行股份有限公司菏泽分行。 负责人：李波，该分行行长。 委托代理人：蔡卫忠，山东众成仁和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘敬爱，女，1971年3月20日出生，汉族。 菏泽市老年人保健中心(以下简称老年中心)因与中国银行股份有限公司菏泽分行(以下简称菏泽中行)、刘敬爱房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院( 2012 )鲁民一终字第222号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 老年中心以山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第222号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误为由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定，申请再审。（一）原审认定老年中心取得本案房屋不属于善意取得，认定事实错误。老年中心与刘敬爱在房屋买卖交易中，并不包括土地的转让，房屋买卖和土地转让是两个独立的法律关系。原审将两者联系在一起，认定老年中心只购买房屋所有权而未受让土地使用权致使房地分离违背了法律规定，是错误的。已生效的山东省高级人民法院（2008）鲁民再终字第51号判决认定由于菏泽中行和刘敬爱的共同过错，造成先后两个房屋买卖协议无效，应对无过错的老年中心造成的损失承担赔偿责任。由此，该生效判决已经认定老年中心在本案房屋交易中是善意的。（二）原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这里的损失应该包括预期损失在内的所有损失。2003年12月27日老年中心办理了房屋权属变更登记，2008年7月22日该房屋所有权证被房产管理部门撤销。此期间老年中心对该房屋拥有合法所有权。2008年7月22日该房屋不包括土地的评估值为600余万元。因此菏泽中行和刘敬爱应当赔偿老年中心该损失。 菏泽中行提交书面意见称：（一）老年中心对涉案房产不属于善意取得。本案房产所占用土地为国有划拨土地，使用权人为菏泽市牡丹区地毯总厂，老年中心只购买房屋所有权而未受让土地使用权，致使房地分离，违背了法律规定。老年中心与刘敬爱签订的协议约定，老年中心对涉案房产的现状已勘验完毕无异议，说明老年中心对涉案房屋的土地权属、性质以及仍被他人占用等情况是明知的。因此，老年中心取得本案房屋不属于善意取得。（二）老年中心主张的赔偿数额没有法律依据。涉案房产的两个买卖协议已被生效判决认定为无效，合同无效应适用缔约过失责任，而缔约过失责任的赔偿范围应以信赖利益为赔偿的范围。老年中心主张的对该房产评估价与所付房屋价款的差价是合同价的八倍之多，不属于信赖利益损失。（三）菏泽中行对老年中心的损失没有过错。菏泽市牡丹区人民法院（2002）菏牡经破字第16-3号民事裁定，裁定菏泽中行对涉案房屋抵押权成立，享有优先受偿权。但该院在作出上述裁定后，却在未依法协助菏泽中行实现优先受偿权的情况下，作出终结破产裁定，迫使菏泽中行自行实现抵押权，从而引发一系列纠纷。（四）老年中心与刘敬爱订立了房屋买卖合同，根据合同相对性原理，老年中心因该合同引起的纠纷，应当向刘敬爱主张。老年中心向菏泽中行主张权利不当，理应驳回。综上，请求驳回老年中心再审申请。 刘敬爱未提交书面意见。 本院认为：根据老年中心与刘敬爱签订的房屋买卖协议，老年中心对于所购买的房屋的现状已勘验完毕无异议，且合同没有约定房屋的实际交付，只约定由刘敬爱移交房屋产权证和菏泽市牡丹区人民法院裁定菏泽中行对本案房屋享有优先受偿权的民事裁定书。由此，老年中心应当知道菏泽中行是在仅享有优先受偿权的情形下处分本案房屋，且对该房屋仍被破产企业菏泽市牡丹区地毯总厂占有不能交付的情况是清楚的。故原审认定老年中心对本案房屋仍被他人占用以及土地权属、性质等基本情况明知，并以此认定老年中心受让该房屋不属于善意取得，有事实依据。关于老年中心主张的房屋差价损失问题。本案房屋买卖合同已被生效判决确认为无效合同，合同被确认无效后自始无效，一方要求对方承担赔偿责任，只能主张实际损失，对方承担的是缔约过失责任而非合同责任。本案中，老年中心依据已生效的另案判决要求菏泽中行和刘敬爱赔偿其主张的房屋差价损失，属于合同有效履行的可期待利益损失，不属于实际损失。为此，原审经释明要求老年中心变更诉讼请求，在老年中心仍坚持原请求后驳回老年中心的诉请，适用法律并无不当。 综上，老年中心申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下： 驳回菏泽市老年人保健中心的再审申请。 审 判 长 董 华 审 判 员 马东旭 代理审判员 张爱珍 二〇一三年十月二十九日 书 记 员 郑 谧 |
