|
中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第183号 法定代表人：成秉任，该公司董事长。 委托代理人：阎欣，北京市天铎律师事务所律师。 委托代理人：高建新，北京市中凯律师事务所律师。 法定代表人：陈宪利，该公司董事长。 委托代理人：石兵，北京市众一律师事务所律师。 再审申请人三亚渡假村有限公司(以下简称三亚渡假村)因与被申请人三亚海韵集团有限公司(以下简称海韵公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2010）琼民一终字第39号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 三亚渡假村申请再审称：（一）有新的证据，足以推翻二审判决。三亚渡假村申请再审时提交如下证据：1.三亚渡假村1996年取得的《中华人民共和国国有土地使用权证》[羊栏国用（1996）字第0188号]，欲证明三亚渡假村是案涉土地的原划拨土地的使用权人。2.1996年2月17日，国家国有资产管理局（国资产函发[1996]6号）《关于明确三亚渡假村产权问题的复函》，欲证明三亚渡假村的资产（包括案涉土地及地上建筑物）是国有资产。3.2007年3月，国家测绘局第五地形测量队出具的《宗地测量资料》，欲证明在1996年和2007年的两次测量中，案涉土地上原建有约2万平方米的建筑物。4.2006年1月13日，海南华合会计师事务所出具的《审计报告》，欲证明：（1）三亚渡假村的固定资产价值8154万元；（2）案涉土地上的原有建筑物（占固定资产的大部分）没有评估、没有核定价格、没有审批，全部转给海韵公司。5.案涉土地原地上建筑物的照片（部分）10张，欲证明案涉土地原建有宾馆客房、大型餐厅、大型会议室、游泳池、植物园等。6.2006年12月2日，国务院国有资产监督管理委员会机关服务局（服办函字[2006]17号）给中共海南省委书记的《关于三亚度假村改造建设有关事宜的报告》和三亚市人民政府办公室收文处理表，欲证明：（1）三亚渡假村为自行改造原有宾馆申请将土地变性；（2）政府因三亚渡假村自建自用案涉土地而批准土地变性和案涉新建项目；（3）政府批准文件没有批准转让案涉土地的内容。7.2007年1月20日，三亚渡假村给中共三亚市委并市委书记的《关于三亚渡假村改造建设有关事宜的请示》（村字[2007]02号），欲证明：（1）三亚渡假村为了国有资产升值、保值，需对原有宾馆改造、重建，申请将土地变性；（2）三亚渡假村没有申请转让案涉土地。8.2007年1月25日三亚市规划局给三亚市发展和改革局《关于三亚度假村改造的规划意见》（三规字[2007]48号），欲证明政府批准三亚渡假村拆除原有建筑，自建五星级酒店，是归还建设项目开发建设人。9.2007年2月27日，三亚渡假村给三亚市人民政府《关于三亚渡假村·产权酒店规划指标等问题的申请和情况反映》及三亚市人民政府公文呈批单，欲证明：（1）三亚渡假村为自行改造原有宾馆申请按40％缴纳土地出让金，并申请提高新建项目容积率；（2）政府因三亚渡假村自建项目批准的申请。10.2007年5月16日，三亚市国土环境资源局给三亚市人民政府《关于三亚渡假村有限公司划拨土地补办出让手续问题的请示》（三土环资籍〔2007〕242号）及三亚市人民政府公文呈批单，欲证明因三亚渡假村自建自用案涉土地，政府才予同意按划拨土地补办出让手续方式办理案涉土地变性，并按40％缴纳土地出让金。该文件不涉及三亚渡假村转让土地问题。11.2007年8月2日，三亚市人民政府给三亚市国土环境资源局《关于同意给予三亚渡假村有限公司75.26亩划拨土地补办出让手续的批复》（三府函〔2007〕178号），欲证明：（1）政府批准案涉土地变性，按40％缴纳土地出让金，三亚渡假村是案涉土地的开发业主；（2）政府没有批准三亚渡假村转让案涉土地，也没有批准本案合同。12.2007年8月9日，三亚市国土环境资源局与三亚渡假村签订的《国有土地使用权出让合同》，欲证明三亚渡假村是案涉出让土地的使用权人。三亚渡假村在本案中只能转让出让土地，本案转让的标的之一是出让土地使用权，而非划拨土地使用权。13.2008年5月9日，三亚市规划建设局给三亚渡假村《关于三亚湾·国际公馆酒店项目二期工程审批意见》，欲证明政府一直确认三亚渡假村自建自用案涉土地及项目，不知道三亚渡假村与海韵公司之间转让案涉土地及项目合作，也没有同意三亚渡假村与海韵公司之间的交易。14.2002年8月28日，中华人民共和国财政部颁发的《中华人民共和国企业国有资产产权登记证》，欲证明三亚渡假村名下资产全部是国有资产。15.2003年1月23日，海南华合会计师事务所出具的《审计报告》，欲证明当时的房产情况。16.2002年11月，三亚渡假村扩股入资协议书，欲证明：（1）当时入资的其他股东都是国有企业；（2）只是对公司资本金进行扩股，不涉及改制内容；（3）公司股东还是原有的两家股东，新扩股股东没有签订公司章程，对外并不承担法律责任，公司性质还是国有。（二）二审判决认定的事实缺乏证据证明。1.二审判决认定双方转让的是划拨土地，缺乏证据证明。（1）本案合同约定的主要内容是：①“甲方（三亚渡假村）将70亩土地及地上建筑物的所有权和开发权交给乙方（海韵公司）”；②“甲方负责将交给乙方开发的70亩土地由划拨地变更为出让地、使用期限为70年”；③甲方“负责办理70亩土地上的规划和报建手续”；④“当该宗地上建设资金投入达到25%，符合政府规定的项目转让条件时，如乙方根据市场需要，提出项目变更要求，甲方须在30日内无条件将该项目变更到乙方名下”。上述约定内容十分明确，双方交易的标的是出让土地使用权、地上建筑物和房地产项目开发权益，交易交割条件为取得出让土地使用权、办理规划和报建手续、项目投资达到25%。因此，双方约定的转让标的，是出让土地使用权、地上建筑物及房地产项目开发权益，而非划拨土地使用权。（2）从双方的实际操作过程看，三亚渡假村以国有资产保值、增值为理由，申请对三亚渡假村的地上建筑物（含案涉土地）改造重建，按自建自用程序向三亚市人民政府申请将自用的划拨土地变性为自用的出让土地，并取得了案涉土地的《土地房屋权证》。同时，根据三亚渡假村的申请，三亚市人民政府又批准三亚渡假村在三亚渡假村的土地上（含案涉土地）开发建设三亚湾·国际公馆项目，三亚渡假村作为开发建设主体，办理了相关的规划和报建手续，并作为项目主体进行了开发建设。在案涉土地由划拨土地变更为出让土地和三亚湾·国际公馆项目立项过程中，三亚渡假村从未向政府申请过将案涉的划拨土地使用权转让给海韵公司，也从未就案涉的划拨土地使用权转让事项向政府提交过申请。根据《海南经济特区土地管理条例》第五十一条之规定，以及国家的其他相关法律规定，转让划拨土地使用权，由转让合同关系中的受让人而非划拨土地原使用权人，与政府签订出让土地使用权合同，并由该受让人缴纳土地出让金。本案中，则是由三亚渡假村与政府签订出让土地使用权合同的。至于海韵公司支付部分土地出让金一事，应属于海韵公司的代为支付行为，不能因此认为海韵公司是出让土地使用权合同的合同主体，也不能因此认为本案双方转让的是划拨土地。（3）国家实行经营性土地通过招拍挂方式供应的法律制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条第二款规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。中华人民共和国国土资源部、中华人民共和国监察部于2004年3月31日下发的国土资发[2004]71号《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》明确规定，在2004年8月31日以后，“除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式。”海韵公司签订本案合同的目的是取得案涉土地用于商业开发经营。如果本案双方交易的标的是划拨土地，则本案合同是以变相方式交易划拨土地，违反国家关于经营性土地必须通过招标拍卖挂牌方式取得的法律规定，法院对本案双方交易标的的认定也是错误的。（4）海韵公司在起诉书中所依据的事实和理由，也是基于案涉土地已取得出让土地使用权，且投资建设资金已达到25%，符合法律规定的项目转让条件，进而依据本案合同请求将三亚湾·国际公馆项目1、2号楼项目及其占有的70.26亩土地使用权过户到海韵公司名下。2.本案双方交易的标的是国有企业法人财产，而非政府所有的划拨土地，二审判决对交易标的财产属性认定错误。（1）三亚渡假村始建于1988年，由原冶金部投资建设，是三亚湾海坡旅游渡度假区最早的酒店，占地面积约105亩，建有约3.6万平方米的渡假酒店及配套设施，其中案涉土地上原建有的餐饮建筑、别墅式客房、游泳池、热带植物园等配套设施约2万平方米。根据国家国有资产管理局《关于明确三亚渡假村产权问题的复函》（国资产函[1996]6号），中国冶金矿业总公司与海南钢铁公司出资成立了三亚渡假村。本案合同约定的转让标的，包括案涉土地上的原地上建筑物约2万平方米，这些建筑物是三亚渡假村占有的国有资产，也是三亚渡假村的企业法人财产。但是，二审判决未查明案涉土地上的地上建筑物情况，也未予确认上述财产属于三亚渡假村的企业法人财产。（2）房地产项目开发权（包括项目立项、项目规划条件、工程报建报批等所产生的权益）其本身具有商业价值的属性。其中，建筑容积率的高低，是影响项目价值和利润的重要因素。本案双方交易的标的包括房地产项目开发权，对于建筑容积率增加所产生的项目开发权益的增值部分，根据《补充协议（二）》第一条第1款约定：“在三亚渡假村院内西边B区70亩土地上（双方签字确认《三亚渡假村土地布置示意图》），建造产权式酒店（容积率等以政府最终批准的规划指标为准，如最终规划指标中的容积率小于或等于1.5,乙方保证甲方四星级酒店建筑面积不少于±0以上12000㎡，以外部分归乙方使用；如容积率通过双方争取大于1.5,超出1.5以上部分由甲乙方各按50%享有使用）”。根据三亚市规划建设局于2008年5月10日颁发[2008]46号《建设工程规划临时许可证》，三亚市人民政府批准三亚渡假村在案涉土地上建造87950.36平方米，容积率达到约1.87,与容积率1.5相比，建筑面积多出约1.76万平方米，按照本案合同约定，其中的50%权益归三亚渡假村，按照三亚湾·国际公馆项目的现市场价值，至少在数亿元以上。上述项目开发权和因容积率增加而产生的、应由三亚渡假村分享的50%权益，是财产权益的一种形态，也属于三亚渡假村的企业法人财产。但是，二审判决未查明上述财产情况，也未予确认上述财产属于三亚渡假村的企业法人财产。（3）三亚渡假村持有案涉划拨土地使用权权属证书，是划拨土地的使用权人。二审判决以《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等法律为据，认定案涉土地作为划拨土地不属于三亚渡假村的企业法人财产错误。（4）三亚渡假村是国有企业，案涉土地的使用权、地上建筑物及房地产项目开发权益，均是国有资产。但是，二审判决却未确认上述财产属于国有资产。3.二审判决认为《土地估价报告》是对本案双方交易的土地的评估报告，双方已履行了评估程序，符合国有资产交易程序错误。（1）《土地估价报告》是三亚渡假村向三亚市人民政府申请将划拨土地使用权变为出让土地使用权时，政府认定出让土地价格的依据，该估价报告与本案双方的交易根本无关。（2）《土地估价报告》仅是对划拨土地使用权的单一土地价格进行了估价，不涉及土地的地上建筑物，而本案双方的交易不仅涉及土地，还涉及土地上近2万平方米的建筑物，以及房地产项目开发权益。（3）《土地估价报告》评估的对象是案涉划拨土地使用权，而非本案中双方交易的出让土地使用权。因此，《土地估价报告》根本不能作为确定双方交易价格的依据。（4）三亚市人民政府向三亚渡假村出让案涉土地，属于政府行为；三亚渡假村向海韵公司转让案涉土地，是企业之间的市场商业行为。两者性质不同，根据相关法律规定，两者的评估定价和标准也不同。因此，不能用政府对案涉土地的定价依据，替代作为本案双方之间的土地转让价值评估和定价依据。（5）《土地估价报告》是在本案合同签订之后作出的，如以《土地估价报告》作为双方交易的定价依据，则严重违反国有资产交易程序。（三）二审判决适用法律错误。1.本案双方交易的标的是国有资产，二审判决未适用关于国有资产评估管理的强制性法律，认定本案合同有效错误。根据国务院《国有资产评估管理办法》第三条之规定，以及《国有资产评估管理办法施行细则》第三条、第五条、第六条、第十条之规定，转让国有资产必须进行评估，未按规定进行资产评估的，转让合同无效。本案合同签订之前之后，均未曾对案涉土地及原地上建筑物进行过国有资产评估。至于本案合同签订后作出的《土地估价报告》，由于该估价报告是对划拨土地的价值评估，而非出让土地的价值评估，与本案中的国有资产评估毫无关联。并且，当时三亚湾海坡旅游渡假区同一地段的土地，在土地公开交易市场上的价格是每亩600－700万元，而按照本案合同计算，海韵公司取得案涉土地的成本每亩不足200万元，远远低于土地公开交易市场的正常价格，属于以明显不当的低价受让国有资产的情形。2.二审判决错误适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》（以下简称《解释》）第十一条规定。如前所述，本案双方交易的标的是出让土地使用权、地上建筑物及房地产项目开发权益，而非划拨土地使用权，因此，本案不应适用《解释》第十一条的规定。退一步讲，即使本案双方交易的是划拨土地使用权，适用《解释》第十一条的结果也应当是本案合同无效，而非二审判决认定的有效。上述司法解释允许对转让划拨土地的无效合同作效力补正的条件是，政府依法批准或追认原属于无效的转让划拨土地使用权合同。但是，本案双方从未向政府申请过案涉土地的转让事项，本案合同也从未获得过政府的依法批准或追认。因此，本案中不存在无效合同经效力补正后成为有效合同的情形。（四）本案的审理程序违法，剥夺了三亚渡假村的抗辩权利。本案一、二审中，海韵公司主张本案合同为合资、合作开发房地产合同，本案双方为合作法律关系。一审法院认定本案合同为土地使用权转让合同，本案双方为买卖法律关系，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，在审理中对本案合同及双方的法律关系进行了释明，征询海韵公司是否变更诉讼请求，但海韵公司明确表示不变更诉讼请求。在此情形下，一审法院应依法驳回海韵公司的诉讼请求。但是，一审法院却以“该司法解释并没有明确规定当事人拒绝变更诉讼请求之后的法律后果，……人民法院是判决驳回当事人的诉讼请求还是对当事人争议的实体权利直接作出处理，应当视各个案件的具体情况而定。……故在本院也认定合同有效，且海韵公司的诉讼请求有事实根据和法律依据能够得到支持的情况下，应直接作出判决”为由，径行对海韵公司未予主张的法律关系作出实体判决。对于一审中的这一程序违法问题，二审法院未予纠正，而是继续维持一审判决。法院径行对当事人未予主张的法律关系作出裁判，既是代替当事人行使起诉权利，又剥夺了对方当事人的抗辩权利，构成程序违法。三亚渡假村依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第九项的规定申请再审。 |
