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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2012）民抗字第54号 抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：马春平（曾用名马小平）。 委托代理人：潘广慰，北京市正海律师事务所律师。 委托代理人：孔旭。 被申诉人（一审被告、二审上诉人）：北京荧佳房地产信息咨询有限公司。 法定代表人：郭德亮，该公司董事长。 申诉人马春平因与被申诉人北京荧佳房地产信息咨询有限公司（以下简称荧佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院(2009)高民提字第1941号民事判决，向检察机关申诉。2012年5月2日，最高人民检察院作出高检民抗〔2012〕25号民事抗诉书，向本院提出抗诉。2012年7月23日，本院作出（2012）民抗字第54号民事裁定提审本案，并依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审查明：2001年11月16日，马春平与荧佳公司签订《都市心海岸房屋认购书》，约定:“马春平自愿在荧佳公司未取得销售许可证的情况下认购其开发的都市心海岸1座05号房屋，建筑面积290.06平方米。每平方米售价11000元，房屋总价款3190660元。马春平交纳定金4万元(可充作首期购房款)。马春平应于2001年12月15日前到售楼处签署《北京市商品房买卖合同》，同时交纳50%的购房款1595330元。双方签署《北京市商品房买卖合同》后或马春平不签署合同，则认购书失效，定金不退”。马春平于当日交纳了认购款4万元。 2001年12月10日，马春平(买受人)与荧佳公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，合同约定:“马春平购买荧佳公司开发的位于望京内环北路的银杏家园第一栋05号的商品房(底商)一套(即认购书上的房屋)。该房屋的建筑面积共计290.06平方米(套内建筑面积197.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积92.82平方米)，马春平交纳50%的购房款1595330元，荧佳公司在2002年12月31日前交付房屋”。合同还就其他事项进行了约定，其中对房屋面积误差的处理约定为:“房屋面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;房屋面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。产权登记面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。对出卖人逾期交房的违约责任约定为:“出卖人逾期交房不超过30日，出卖人每日按买受人已交房款万分之一支付违约金，合同继续履行;逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应在30日内退还已付购房款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人如要求继续履行合同，则合同继续履行，从约定最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人应每日按买受人已付款的万分之三向买受人支付违约金”。 双方在签订《商品房买卖合同》的同时还签订了一份《银杏家园商业用房买卖合同（补充协议）》(以下简称《补充协议》)。约定:“出卖人依据《北京国有土地使用权出让合同》，京地出〔合〕字(2001)第670号，现已取得朝阳区西八间房望京银杏家园建设住宅、配套公建的用地权。买受人自愿在出卖人尚未取得国家批准销售证明的情况下，签订《北京市商品房买卖合同》及《补充协议》。买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50%(1595330元)汇入出卖人指定银行。余款买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续”。《补充协议》还约定:“双方同意在签订本合同后，在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》。并在换签后，按主契约规定的时间，持本合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳”。合同签订后，马春平按合同约定，于2002年1月10日向荧佳公司交付了所购房屋的50%购房款1595330元。 另查明，本案所涉房地产项目，荧佳公司于2001年11月29日取得《建设用地规划许可证》，2002年2月7日取得《建设工程规划许可证》，2002年4月取得《北京市商品房预售许可证》，2003年3月13日取得《建设工程施工许可证》，2003年6月取得《国有土地使用证》。本案争议房屋根据测绘结果显示，房屋面积为:建筑面积204.56平方米(套内建筑面积187.78平方米，分摊的公用建筑面积16.78平方米)。2003年7月，荧佳公司通知马春平办理相关手续，马春平认为荧佳公司在房屋面积和交房时间上存在违约，要求荧佳公司按合同约定承担违约责任，荧佳公司则认为原合同并非正式合同，双方应根据实际面积重新签订合同，双方就此产生争议，引起本案诉争。 北京荧佳房地产开发有限公司于2005年12月20日经工商行政管理部门核准，更名为北京荧佳房地产信息咨询有限公司。 还查明，马春平提交的要“换签”的313538号合同文本及《补充协议》，双方当事人均未签字，荧佳公司认可313538号合同文本的合同号，对于其中与原《商品房买卖合同》相一致的内容认可，称该公司向马春平提供的是空白合同文本，荧佳公司不认可“换签”《补充协议》的真实性。2003年7月22日荧佳公司向马春平发出律师函，写明“收到本函3日内到售楼处办理所购房屋按揭贷款手续，并保证10日内将应付款项划入荧佳公司账户，全部房款付清前，荧佳公司不予办理入住手续，并不承担延期交房的责任。”2003年度北京华夏经纬测绘技术有限公司(简称华夏测绘公司)制作的销售面积计算表显示:诉争房屋地上1、2层建筑面积204.56平方米，其中套内建筑面积187.78平方米，分摊的公用建筑面积16.78平方米，地下1层建筑面积113.06平方米，其中套内建筑面积103.79平方米，分摊的公用建筑面积9.27平方米。北京市房地产勘察测绘所2007年6月15日出具的证明显示:诉争房屋建筑总面积为317.62平方米。华夏测绘公司于2009年3月24日作出《关于望京阜通西大街都市心海岸雅园18号院1号楼商业04、05、06号小户图表问题的复函》，该函件写明:诉争房屋产权范围及实测面积为地上1、2层建筑面积204.56平方米，地下l层建筑面积为113.06平方米，共计317.62平方米，并附图标明诉争房屋地下1层113.06平方米的部分，以及所赠送的额外的105.22平方米的部分，并写明该公司于2003年6月出具了1号楼实测报告，并在北京市房地产勘察测绘所进行了备案，其中本案诉争的5号在销售面积计算表中地上1、2层列为一个部分，地下1层列为一个部分，根据目前的办理产权相关规定，可由产权人要求该公司按照地上1、2层、地下1层分层出具分户图表并进行产权办理。荧佳公司提交2003年10月24日的编号为京朝03-91号的竣工项目地价款核实函，其中写明地下建筑面积中配套公建的建筑面积为1417.65平方米。华夏测绘公司于2009年4月10日出具《关于望京阜通西大街都市心海岸雅园18号院1-5号楼项目“竣工项目地价款核实函”中配套公建地下部分组成的复函》，写明地下1层商业05建筑面积113.06平方米，所在位置为1号楼地下1层，是1417.65平方米的组成部分。北京市房地产勘察测绘所于2009年4月13日出具《复函》，写明华夏测绘公司于2009年3月24日出具的朝阳区望京都市心海岸雅园1号楼商业04、05、06号产权面积与该所备案的面积一致。 |
