|
中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2012）民申字第1268号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）：天津信裕房地产发展有限公司。 法定代表人：徐永清，该公司董事长。 委托代理人：关少青，北京市海拓律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭耀南，男，1949年7月12日出生，汉族，台湾居民。 申请再审人天津信裕房地产发展有限公司（以下简称信裕公司）因与被申请人郭耀南合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服天津市高级人民法院（以下简称天津高院）（2009）津高民一终字第0059号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 信裕公司申请再审称：（一）原判决适用法律错误。信裕公司与郭耀南签订的《参建协议书》约定郭耀南只取得固定数量房屋，不承担任何经营风险，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，应当认定为房屋买卖合同，《参建协议书》为商品房买卖的意向书。由于2006年7月11日建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的发布和实施，郭耀南系台湾居民，名下有多套商品房，已不具备在大陆地区购买商品房的资格，不能成为购买商品房的买受人，因而郭耀南及其家人作为共同买方与信裕公司于2006年10月9日、12月28日签订的9份中豪世纪花园4、5两层楼的《商品房买卖合同》，应当认定为违反国家法律法规的无效合同。天津高院适用天津市人民政府津政办发〔2009〕88号文件，认定双方不能履行合同的情形已不存在，属于以下位规范性法律文件对抗国家法律法规及部门规章，不仅违背国家对于境外机构及个人购买商品房的限制性规定，也违反当前国家房地产市场政策，应予撤销。（二）天津高院判决信裕公司向郭耀南以每平方米人民币10000元给予补偿，缺乏证据证明，未经双方举证质证，不能作为据以认定事实的标准。因郭耀南不具备履行合同的资格，信裕公司只得将中豪世纪花园6层的部分房屋出售给案外人，销售均价为每平方米人民币6500元。二审过程中，郭耀南没有提交任何证据，天津高院“向有关部门咨询”并没有任何证据证明，更未进行举证质证。在此情况下，天津高院确定的补偿标准，高于一审确定的每平方米人民币6500元的补偿标准，没有任何事实基础。综上所述，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、(四)、（六）项的规定，请求裁定再审本案。 被申请人郭耀南未提交书面意见。 本院认为：（一）关于《参建协议书》和《商品房买卖合同》的效力问题。本案双方当事人于2005年5月签订的《参建协议书》约定，郭耀南向信裕公司支付人民币800万元，信裕公司以订立《商品房买卖合同》的方式向郭耀南给付固定数量的房屋，郭耀南不承担经营风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，《参建协议书》的性质为房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，建设部等六部委于2006年7月联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的出台对《参建协议书》及相应的《商品房买卖合同》的效力不产生影响，信裕公司依《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》主张上述合同无效的理由不能成立。 （二）关于已出售部分房屋的损失赔偿额。郭耀南已依据《参建协议书》的约定向信裕公司支付了人民币800万元，信裕公司本应依约交付G座商住楼之4、5、6楼和地下室百分之十的产权，4、5、6楼面积超过3000平方米的，郭耀南就超过部分按每平方米人民币6000元的价格支付给信裕公司。然而，在《参建协议书》的履行过程中，上述房屋因相关政策的限制性规定而无法交付。对于合同因政策影响而嗣后无法履行，应当如何调整当事人之间的权利义务，合同法没有明确的规定。鉴于政府政策的出台是当事人在订约时无法合理预期，也不可控制的事件，合同无法履行的后果不可归责于任何一方当事人。因此，虽然合同约定的交付房屋期限已经到期，信裕公司可以停止交付房屋，与郭耀南协商替代履行的方案，协商不成的，可以向法院起诉请求变更或解除合同，而无需承担迟延履行的违约责任。但涉案合同不因政策的出台而无效或失效，在合同变更或解除前，信裕公司交付房屋的义务并未解除。信裕公司擅自将本应交付给郭耀南的房屋出售给案外人，属于违约行为，应承担违约所造成的损失。本案一审期间，天津地区的房屋限购政策发生了变化，天津市人民政府以津政办发〔2009〕88号文，暂停执行对境外个人、港澳台地区居民及华侨在天津购房的限制政策, 涉案合同不能履行的障碍已经消除。天津高院判决对于尚未销售的涉案房屋和地下室，双方应继续履行，适用法律正确。对于已经销售的房屋，由于信裕公司无法实际交付，损失赔偿额应相当于房屋如能交付的情形下郭耀南可以获得的利益。天津高院向有关部门咨询后，确定房屋的市场价格为每平方米人民币10000元，与郭耀南起诉时同地段同性质新建商品房的售价基本相符。信裕公司作为专业房地产开发商，应当清楚知晓不同时段所开发的商品房的销售价格，其并未提供证据推翻天津高院认定的上述价格。因此，天津高院判决信裕公司对已销售的房屋按每平方米人民币10000元支付等值货币，并就超过3000平方米的部分按每平方米人民币4000元的差价支付赔偿额，符合合同约定，适用法律亦无不当之处。信裕公司主张天津高院认定的房屋价格缺乏证据证明以及损失额计算适用法律有误的理由不能成立。 综上，信裕公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（四）、（六）项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下： 驳回天津信裕房地产发展有限公司的再审申请。 审 判 长 陈纪忠 代理审判员 梁 颖 代理审判员 沈红雨 二〇一二年十月二十九日 书 记 员 张伯娜 |
