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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第269号 再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：成都市华盛（集团）实业有限公司。 法定代表人：武强，该公司董事长。 委托代理人：邹新文，北京市炜衡律师事务所律师。 被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：成都农村商业银行股份有限公司三圣支行。 负责人：杨召祥，该行行长。 再审申请人成都市华盛（集团）实业有限公司（以下简称华盛公司）因与被申请人成都农村商业银行股份有限公司三圣支行（以下简称三圣支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院(2012)川民终字第307号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 华盛公司申请再审称：（一）二审判决判令华盛公司按照三圣支行主张的房屋租赁费标准计付租金没有事实依据，缺乏证据证明。二审判决认定涉案房屋租金为40元/月·平方米是法官主观臆断的市场趋势代替了本案的具体事实，即涉案房屋根本达不到现在同地段一般写字楼的标准，更因开发商失踪而致整栋大楼十多年来一直缺乏维护，早就设备陈旧、功能老化，其实际租赁价格不仅没有上涨，反而呈下降趋势。（二）二审判决驳回华盛公司因不能获得房屋所有权而造成的利益损失的请求没有事实和法律依据。1.三圣支行违约导致华盛公司的履行利益损失依法应予赔偿。在本案房屋买卖交易中，依法获得所购房屋所有权是华盛公司作为买受人的根本权利，依法完成或协助完成房屋所有权转移变更登记是三圣支行作为出卖人的根本义务。但是，三圣支行在合同签订后长达十年的时间里一直没有将房屋的所有权转移变更登记给华盛公司并办理房屋所有权证，其根本性违约行为导致了华盛公司签订《办公楼转让协议》的根本目的不能实现并进而导致了合同的解除，这是不容否认的事实。因此，本案一审法院关于“华盛公司在（2009）成民初字第994号案中诉请解除合同，说明华盛公司自己不愿意继续履行《办公楼转让协议》，故不应当得到完全履行情况下所应当得到的利益”的认定显然完全错误。同时，华盛公司因不能获得房屋所有权而导致的溢价损失，是客观存在的，该损失属于履行利益损失，依法应予赔偿。因此，二审法院关于“在三圣支行已被（2009）成民初字第994号民事判决，判令退还房款和赔偿利息损失的情况下，华盛公司主张的房屋溢价损失其实质是主张取得产权证的房屋被退还后升值收益，该主张缺乏事实依据和法律依据”的认定完全错误。2.该履行利益损失是三圣支行在签订合同时能够预见的。一审法院关于“可预见性规则”的事实认定及法律适用错误。首先，三圣支行作为完全民事行为能力人，其完全能够预见到违约行为导致的后果。其次，房屋及土地不动产的稀缺性决定其长期的升值性，这是市场主体的常识，三圣支行作为银行业金融机构更能够预见到市中心房屋不断增值的市场规律。因此，一审判决关于“该房屋溢价损失超过了三圣支行在签订《办公楼转让协议》时能够预见的范围”的认定，没有任何事实和法律依据。华盛公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定，请求再审本案。 本院认为：（一）关于涉案房屋占用费的给付标准问题。华盛公司与三圣支行签订的《办公楼转让协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，因“东福大厦”未能办理房屋权属证书（大产权），导致华盛公司不能取得涉案房屋的分户权属证书。华盛公司以其购买涉案房屋的根本目的不能实现，另案诉至四川省成都市中级人民法院，请求解除其与三圣支行签订的《办公楼转让协议》。该主张经四川省成都市中级人民法院（2009）成民初字第994号生效民事判决所确认。华盛公司与三圣支行签订协议后，一直占有使用涉案房屋，合同解除后，华盛公司理应承担相应的房屋占有使用费。在一审过程中，三圣支行提供的成都市物价局、成都市房地产管理局《关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》表明2000年玉林北路办公用房租赁的政府指导价为30元／月·平方米，而且三圣支行委托四川川衡房地产估价有限公司作出的《房地产租赁价格估价报告》载明2010年玉林北路房屋租赁单价为40元／月·平方米。该估价虽略高于2000年玉林北路办公用房租赁的政府指导价，但考虑该估价报告系对2010年玉林北路房屋租赁价格的估价，结合十年来房屋租赁价格处于上涨趋势分析，该估价报告的结论具有客观性、合理性，在华盛公司不能提出相反证据予以反驳的情况下，应予以采信。故二审判决以40元／月·平方米为依据确定房屋占用费的标准并无不当。 （二）关于华盛公司主张的房屋溢价损失问题。根据二审查明的事实，华盛公司与三圣支行签订的《办公楼转让协议》载明：“一、根据成都市中级人民法院（1996）成执字第142号裁定书，对于成都市联益集团锦江实业公司借款合同纠纷一案的裁定，将位于成都市玉林北路的东福大厦第七、八层办公用房作为债务清偿给三圣支行，现三圣支行自愿将其全部转让给华盛公司。三、双方签订本协议之后待东福大厦总产权办完之后该房第七、八层转让及产权过户登记有关事宜由三圣支行协助华盛公司办理，办理产权过户相关费用由三圣支行支付。”从《办公楼转让协议》的约定内容分析，转让的涉案房屋为成都市联益集团锦江实业公司抵偿给三圣支行，华盛公司对此亦明知，而且三圣支行的义务为协助华盛公司办理涉案房屋的转让及产权过户登记有关事宜。在占有、使用涉案房屋长达十年后，华盛公司另案诉请解除《办公楼转让协议》，且为生效的四川省成都市中级人民法院（2009）成民初字第994号民事判决解除。该生效的民事判决判令三圣支行应向华盛公司履行返还600万元购房款及资金占用利息的义务。《中华人民共和国合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据上述规定和另案判决情况，并结合合同的约定及履行情况来看，在华盛公司的损失依法已得到相应赔偿的情况下，华盛公司主张不能取得房屋的溢价损失1200万元，缺乏事实和法律依据，不能成立。 综上，华盛公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回成都市华盛（集团）实业有限公司的再审申请。 审 判 长 汪治平 代理审判员 胡 越 代理审判员 赵风暴 二〇一三年五月三十日 书 记 员 王慧娴 |
