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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1618号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）：北京爱丽华物业管理有限公司。 法定代表人：刘一民，该公司执行董事。 委托代理人：于娜，北京市北方律师事务所律师。 委托代理人：梁久丽，该公司经理。 申请再审人（一审原告、二审上诉人）：北京市海淀区环境卫生服务中心。 法定代表人：郑秀山，该中心主任。 委托代理人：李强，北京市汉华律师事务所律师。 被申请人（原审第三人）：北京海润房地产开发有限公司。 法定代表人：余清华，该公司董事长。 申请再审人北京爱丽华物业管理有限公司（以下简称爱丽华公司）因与申请再审人北京市海淀区环境卫生服务中心（以下简称环卫中心）、被申请人北京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院2013年7月26日作出的（2013）高民终字第550号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 爱丽华公司申请再审称：1、爱丽华公司向环卫中心所支付的保证金200万元不应统一采用2008年的相关住宅价格标准进行折算，应按应当退还的时间节点进行分批折抵。2、爱丽华公司代环卫中心垫付装修费用14904817元应以合同签订时的住宅房屋价格进行折抵计算爱丽华公司应当交付的住宅面积。3、爱丽华公司实际尚欠住宅面积仅几十平方米，二审法院对违约金处理明显过高。 环卫中心申请再审称：1、鉴定公司作出的装修费鉴定金额17206706元的鉴定结论，存在严重错误，并且鉴定公司存在违法鉴定的行为。环卫中心重新鉴定的装修费为5869163.8元（含2000平方米免费装修费1851425.7元）。2、二审法院未充分考虑爱丽华公司违约的严重性，忽略了办公楼未交付的事实，酌定违约金过低。3、爱丽华公司违约，200万元的保证金应当归环卫中心所有。4、爱丽华公司对环卫中心补偿房产应当按照判决时房价34074元/平方米，且装修款是欠款，不能直接折抵房屋，应当直接支付现金，付款时间应当是2012年。 本院认为，爱丽华公司和环卫中心申请再审主要涉及以下问题： （一）关于装修费用的确定以及处理的问题 1、关于装修费的鉴定是否正确的问题。鉴于双方对装修费用无法达成一致意见，一审法院委托北京筑标建设工程咨询有限公司进行鉴定符合法律规定，环卫中心关于该装修费用的鉴定结论存在严重错误且鉴定公司具有违法鉴定行为的主张缺乏事实与法律依据。 2、关于装修费用的处理问题。对于爱丽华公司垫付海润大厦超约定标准的装修费用，环卫中心与爱丽华公司于2005年6月29日签订的《海淀环卫中心综合楼合作装修协议书》约定，该部分费用从爱丽华公司应履行的义务并承诺向环卫中心支付的费用中予以扣除。结合此前爱丽华公司与环卫中心往来函件，该部分费用应折抵爱丽华公司应交付的住宅面积，且折抵房屋时应采用2008年相关标准。二审法院的处理并无不当。 （二）关于违约金计算的问题 1、关于海润大厦地下二层1800平方米的地下停车场地交付问题。一审中双方认可海润大厦地下二层1800平方米的地下停车场地没有办理交接手续，但环卫中心自入驻海润大厦以来一直使用了该场地，且爱丽华公司庭审中亦明确可立即办理交付地下二层1800平方米的手续，二审中双方对于一审法院的处理均未提出异议。环卫中心主张爱丽华公司未按约交付该部分场地应承担违约责任，二审法院未予支持并无不妥。 2、对于爱丽华公司未依约定按时交付住宅问题。双方协议约定未如期交付住宅，应支付补偿金。二审法院依据爱丽华公司付款的时段房屋价格折抵住宅面积，实际已由爱丽华公司补偿了因房屋价格上涨而给环卫中心带来的损失。环卫中心收到款项后未及时购房而产生的损失，应由环卫中心自行承担。在此基础上，环卫中心仍依据合同约定数额向爱丽华公司主张违约金，数额明显过高，二审法院酌减并无不当。 （三）关于200万元保证金的处理问题 双方当事人并未就保证金的性质作出明确的约定，环卫中心主张因爱丽华公司违约保证金归其所有，这实际上属于定金罚则的适用，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”故环卫中心主张200万元保证金归其所有不予退还缺乏事实和法律依据。在双方约定不明的情况下，二审法院酌情处理，确定依据2008年的相关标准进行折抵并无不当。 （四）关于购房款折算标准问题 《合作开发合同书》附件（二）中“每平方米建筑面积6200元”的约定，是当事人在签约时能够预见的房屋价格的范围内对房屋价值的一致认识，是交付房屋或补偿房屋价款的标准。二审法院认为，因出现了当事人预见之外的房屋价格大幅上涨，以何价格作为房屋补偿款的标准，应综合考虑双方履约过程、履行时间及上涨后的房价予以确认，同时考虑因环卫中心为批量购房而非单套购房，故应按照爱丽华公司支付款项大体时间段的北京市住宅类商品房价格折抵应交付的住宅面积，而非按每笔付款时点价格折抵应交付的住宅面积。其中，契税和印花税442603元、公共维修基金294996元、委托购房款900万元统一采用2006年相关标准，海润大厦超约定标准装修费用14904817元及200万元保证金统一采用2008年相关标准。二审法院的上述认定有事实依据。关于折抵单价标准，环卫中心一审起诉请求按照“2010年1—2月北京市四环路以内商品住宅期房平均售价31220元/平方米”标准折算购房款，二审法院予以支持并无不当。在二审诉讼中，环卫中心又就此提供北京市统计局、国家统计局北京调查总队出具的相关数据信息，因该证据在一审诉讼时即已形成，不属于二审诉讼新证据，二审法院不予采纳并无不当。 综上，爱丽华公司和环卫中心的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回北京爱丽华物业管理有限公司、北京市海淀区环境卫生服务中心的再审申请。 审 判 长 韩延斌 代理审判员 王林清 代理审判员 于 蒙 二〇一三年十一月十九日 书 记 员 韦 大 |
