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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民提字第165号 申请再审人(一审被告、反诉原告，二审上诉人):卢济政。 委托代理人:冉桦，四川刘范杨张律师事务所律师。 委托代理人:杨燕，四川刘范杨张律师事务所律师。 被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：四川省齐祥食品有限公司。 法定代表人:黄万灿，该公司总经理。 委托代理人：张勇，北京市永轩律师事务所律师。 委托代理人：唐进，四川兴远律师事务所律师。 申请再审人卢济政因与被申请人四川省齐祥食品有限公司(以下简称齐祥公司)土地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（以下简称四川高院）（2013）川民终字第151号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年8月13日作出（2013）民申字第804号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年10月31日进行了询问。卢济政及其委托代理人冉桦、杨燕，齐祥公司的委托代理人张勇、唐进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省南充市中级人民法院（以下简称南充中院）审理查明：2010年8月20日，黄万灿代表齐祥公司与四川省蓬安县国土局签订了相如镇建设南路（清溪桥老烟厂）厂房土地总面积27260.9平方米的《国有土地使用权出让合同》。2010年9月1日，四川省蓬安县人民政府颁发给齐祥公司国有土地使用权证，载明：土地使用权面积27260平方米，用地类型为商住综合用地，使用权类型为出让。2010年10月29日，齐祥公司作为甲方与作为乙方的卢济政签订了《土地转让定金协议》，约定甲方齐祥公司购买的原烟厂厂房土地总面积约41亩，已办理出让、变性、规划手续，现将该宗地全部转让给内部股东，达成以下共识：一、该41亩土地为出让商住用地，作价5600万元转让给卢济政，卢济政无异议；二、卢济政向齐祥公司支付定金1000万元，定金转让到齐祥公司账户生效，否则协议无效；三、交付定金后，若卢济政反悔，定金不退；若齐祥公司反悔，按总地价款的20%计算和支付违约金；四、待双方签订正式转让合同后，该宗土地过户手续办完，卢济政一次性付清土地价款，同时齐祥公司将现有厂房拆除、材料清理干净移交给卢济政；五、转让过户的税费由齐祥公司承担；六、容积率审批与本协议无关；七、本协议双方签字生效。该协议签订后的当天，卢济政向齐祥公司的法定代表人黄万灿交付了定金1000万元，黄万灿出具了收据。2011年6月15日，卢济政通过四川省蓬安县公证处向齐祥公司黄万灿送达《催告函》，限齐祥公司收到《催告函》之日起30日内以《土地转让定金协议》内容为准，签订正式合同文本。齐祥公司于2011年7月21日在《南充晚报》上登报声明：“至今我司经多种途径无法与你（卢济政）联系并协商签订正式协议，限登报之日起45日内与我司联系，逾期我司将终止与你的合作关系”，卢济政对齐祥公司的登报行为不认可。 齐祥公司向南充中院起诉称，其与卢济政于2010年10月29日签订了定金协议，齐祥公司为了促成双方签订正式有效的协议，通过电话、函件、登报等方式通知卢济政，卢济政拒绝回应。故请求解除与卢济政的定金协议，退还卢济政的定金。 卢济政答辩称，2010年10月29日，双方签订了《土地转让定金协议》，具备土地使用权转让合同除办理过户登记时间外的全部要件，名为定金协议，实为土地使用权转让合同。签订协议当天按约交付了定金1000万元，该定金是履约定金。 卢济政提起反诉，请求判令齐祥公司实际履行《土地转让定金协议》，并承担违约责任。 南充中院经审理认为，关于协议性质问题，案争土地使用权系齐祥公司依法经出让取得，性质为商住地，且办理了土地使用权登记，法律允许案争标的物在二级市场自由流转，双方签订的定金协议明确约定了案争标的物的面积、位置、价格、定金数额、违约责任、交付时间和方式、税费承担等内容。协议约定“全部转让给内部股东”，意在通过股权转让方式避税，卢济政未成为齐祥公司股东，不影响协议其他条款的实际履行。协议未约定土地使用权过户时间，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，可以通过债权人的履约通知确定履行期限，故双方签订的“定金协议”，具有土地使用权转让合同本约的法律属性，且能够强制实际履行。卢济政交付的定金，属于履约定金。双方在协议中约定“本协议双方签字生效”，故约定签订正式合同的目的，是办理土地使用权转移登记，不因未签订该正式合同，否定双方签订的“定金协议”的法律效力。庭审中，齐祥公司提出，双方签订的定金合同即便具有土地使用权转让合同性质，但由于交易标的未经开发，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十九条第一款第（二）项“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”之规定，合同亦应认定无效。南充中院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，而《城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项规定并非效力性强制性规定，齐祥公司仅以转让国有土地使用权未达到该规定的条件为由，请求确认转让合同无效，不应支持。 关于协议是否符合解除条件的问题。南充中院认为，2011年7月21日，齐祥公司以登报声明的方式通知卢济政限期签约，逾期终止合同；同年9月1日又发函通知商议退还定金事宜，该声明仅是履行催告通知，并非解除协议通知，不符合解除合同的法定程序。按照诚实信用原则的要求，合同双方应当按照有效合同的约定实际、全面履行各自的义务。在卢济政要求30日内签订正式合同的情况下，齐祥公司拒绝签订合同，无正当理由，应承担继续履行的法律责任。 关于齐祥公司是否承担违约责任的问题。南充中院认为，双方签订的协议未约定履行期限，且土地已增值，故卢济政主张齐祥公司违约无事实依据，其主张齐祥公司承担违约责任，不予支持。 综上，齐祥公司请求解除合同的主张无事实和法律依据，不予支持，卢济政要求实际履行土地转让合同的反诉请求应予支持，主张齐祥公司承担违约责任不予支持。依据《合同法》第四十四条、第六十条之规定，经审判委员会讨论决定，南充中院作出（2011）南中法民初字第97号判决：一、齐祥公司实际履行与卢济政签订的《土地转让定金协议》内容；二、驳回齐祥公司的诉讼请求；三、驳回卢济政的其他诉讼请求。案件受理费163600元，由齐祥公司负担143600元，卢济政负担20000元。 齐祥公司和卢济政均不服一审判决，向四川高院提起上诉。 |
