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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1009号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：珠海市派拉蒙物业代理有限公司。 法定代表人：赵爱民，该公司总经理。 委托代理人：刘文武，广东大公威德律师事务所律师。 委托代理人：李莎，广东大公威德律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：珠海华发投资发展有限公司。 法定代表人：刘克，该公司执行董事。 再审申请人珠海市派拉蒙物业代理有限公司（以下简称派拉蒙公司）因与被申请人珠海华发投资发展有限公司（以下简称华发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第68号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 派拉蒙公司申请再审称：（一）申请人要求被申请人赔偿可得利益损失的请求有充分的合同和法律依据，应当予以支持，原审判决适用法律错误。2009年3月21日申请人与被申请人签订《商铺租赁及管理合同》（以下简称《租赁合同》），约定由申请人向被申请人承租名称为华发世纪城临时酒吧街（以下简称租赁物业）的商铺。被申请人单方解约的行为是违约行为，应当承担违约责任。《租赁合同》第6.1条约定“赔偿金额不足以弥补乙方损失的，乙方有权要求赔偿损失”，这是对可得利益损失明确的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。申请人在与被申请人签订合同时双方已充分地意识到通过《租赁合同》20年的履行，双方会获得巨大的经济利益。《酒吧街项目的盈利预测审核报告》（以下简称《审核报告》）依法确认了申请人通过履行《租赁合同》和出租、管理租赁物业，可以获得人民币158748118.75元的收益，除去成本费用和应缴纳的税费，申请人应当有不低于人民币5000万元以上的收益。（二）被申请人二审庭审后提交的租赁物业《工程竣工验收报告》（以下简称《竣工报告》）有明显涂改，是伪造的，二审法院未对该主要证据组织质证。（三）《审核报告》制作合法有效、事实依据真实充分。二审法院既不依职权委托专业机构对申请人的可得利益损失进行审核，也不对审核报告进行质证。（四）申请人2010年5月1日与次承租人招志辉、5月11日与熊瑜、5月9日与陈望、5月10日与HontoyaRobert分别签订《华发世纪城商业中心租赁合同》（以下简称《转租合同》），将酒吧街A、B、C、D栋分别出租给四位次承租人。四份《转租合同》真实合法有效，被申请人应当承担申请人需向次承租人支付的包括隐性赔偿在内的违约赔偿金，原审法院认定事实不清作出错误判决，应当予以纠正。派拉蒙公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第五项、第六项规定的情形，向本院申请再审。 本院认为：本案的审查主要涉及以下问题：1.华发公司是否应赔偿派拉蒙公司的可得利益损失；2.如何认定《竣工报告》；3.华发公司是否应赔偿四份《转租合同》的违约赔偿金。 （一）关于派拉蒙公司的可得利益损失问题 2009年3月21日，派拉蒙公司与华发公司签订《租赁合同》，约定华发公司将租赁物业出租给派拉蒙公司使用，租赁物业为经批准使用期为2年的临时经营性用地，期满后华发公司需向政府部门提出续期申请，首次两年使用期从2007年7月20日至2009年7月19日。租赁物业移交日期为2010年4月1日，租赁期限为自移交日起20年，即自2010年4月1日至2030年3月31日止。《租赁合同》还约定了其他事项，其中6.1（1）条约定华发公司的违约责任为：不得在合同期限内擅自解除合同，否则视为华发公司违约，华发公司应返还派拉蒙公司保证金，并赔偿派拉蒙公司不少于6个月租金，赔偿金额不足以弥补派拉蒙公司损失的，派拉蒙公司有权要求赔偿损失。2010年4月1日，华发公司将租赁物业移交给派拉蒙公司整体经营和管理。2010年5月12日，华发公司向派拉蒙公司发出《关于解除﹤商铺租赁及管理合同﹥的通知》，以派拉蒙公司诚信、商誉及履约能力存在严重问题，有可能对华发公司的商誉造成严重影响为由，通知派拉蒙公司解除《租赁合同》。一审法院经审理认为，华发公司提出的解除《租赁合同》的理由不能成立，属于违约解除合同，因此应按照《租赁合同》6.1（1）条的约定赔偿派拉蒙公司的损失，包括退还派拉蒙公司的履约保证金、赔偿派拉蒙公司6个月的租金。二审法院对此予以确认。 派拉蒙公司不服一、二审判决，依据《租赁合同》第6.1条的约定主张可得利益损失，应提供充分证据予以证实。为此，派拉蒙公司提供了其委托珠海光华时代会计师事务所作出的《审核报告》。《审核报告》载明该会计师事务所审核了派拉蒙公司自行编制的租赁物业盈利预测报告，盈利预测报告的编制基础及各假设条件均由派拉蒙公司的管理层负责。盈利预测报告系依据派拉蒙公司自行设定的假设条件，经推测作出，并无事实依据，不足以证实租赁物业的利润损失状况，二审法院不予支持并无不妥。 （二）关于《竣工报告》的认定问题 《租赁合同》第一条约定，商铺面积：4493.31㎡（最终以租赁物业移交时相关竣工验收文件记载的面积数据为准）。二审法院查明，2010年2月9日，业主华发公司，勘察单位武汉地质工程勘察院珠海分院，设计单位珠海华发建筑设计咨询有限公司、广州容柏生建筑工程设计事务所，总包及承建单位广东省第一建筑工程有限公司，监理单位珠海市城市开发监理有限公司等相关五方，共同对租赁物业进行验收，并出具《竣工报告》，一致确认该工程施工资料基本齐全，施工质量及安全符合设计及施工规范验收规定，综合评定为合格。《竣工报告》载明，租赁物业建筑面积为4493.31㎡，其中：音乐吧1006.87㎡。《竣工报告》载明的租赁物业总建筑面积与合同约定相符，并无不妥。二审判决认为，派拉蒙公司提供的次承租人为招志辉的《转租合同》载明酒吧街A栋建筑面积1583.44㎡，比《竣工报告》核定音乐吧（即A栋）建筑面积1006.87㎡多了576.57㎡。二审判决引述《竣工报告》只是说明次承租人为招志辉的《转租合同》对音乐吧面积的约定与《竣工报告》不符，对此派拉蒙公司既未作出合理解释，也未提出异议。《竣工报告》并未影响双方当事人的权利义务，因此派拉蒙公司的此项申请再审事由不能成立。 （三）关于四份《转租合同》的赔偿问题 |
