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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2012）民申字第479号 再审申请人：郑月青。 委托代理人：钟炜，北京市康达（广州）律师事务所律师。 委托代理人：蔡玲玲，北京市康达律师事务所律师。 法定代表人：郑月青，该公司董事长。 委托代理人：钟炜，北京市康达（广州）律师事务所律师。 委托代理人：蔡玲玲，北京市康达律师事务所律师。 负责人：郑辉明，该分公司经理。 委托代理人：钟炜，北京市康达（广州）律师事务所律师。 委托代理人：蔡玲玲，北京市康达律师事务所律师。 被申请人：深圳市知本投资集团有限公司。 法定代表人：吴宇，该公司董事长。 委托代理人：吴静，深圳市知本投资集团有限公司行政经理。 郑月青、深圳市水都实业有限公司(以下简称水都公司)、深圳市水都实业有限公司水都健康世界分公司(以下简称水都分公司) 因与深圳市知本投资集团有限公司(以下简称知本公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2011)民一终字第32号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查完毕。 郑月青、水都公司、水都分公司申请再审称，知本公司违法出租三层夹层和四层违建房屋，被城管、消防认定为违法后，未采取补救措施，在免租期未满前，既函告《补充协议》无效，又要求申请人帮其补交地价款以解决违建问题，同时，因租赁面积锐减致重新装修等成本加大，双方就此协商中，知本公司即起诉解除合同，其行为构成根本性违约。申诉人对合同部分无效及造成的损失没有过错，由于承租面积锐减，申诉人享有不安抗辩权，因此，申诉人不应承担迟交租金的责任，且有权要求继续履行合同以减少损失，知本公司应赔偿因此给申诉人造成的装修损失、退还50万元装修补偿金、违建部分的租金、押金，承担消防罚款。二审判决回避上述事实，认定申诉人迟交租金构成违约错误；在继续履行合同的前提下，申诉人要求租金按有房产证的面积计算，交租时间因房屋迟交予以顺延，扣点提成的约定因违反地方法规规定，要求废除。 知本公司答辩称，涉案合同中关于租金+营业额分成的约定是双方自愿达成，为有效约定，申诉人要求废除没有客观和法律依据，被消防处罚系因申诉人在四层私自搭建400㎡违章建筑占用消防天面所致，与知本公司无关。违建房屋已被拆除，除此之外的三层夹层和四层其余部分虽无房产证，但国土和房管部门均出函表示，在满足消防和城建要求的前提下，上述房产均可合法使用。知本公司已履行了交付出租物的合同义务，房产一直在申诉人的控制之下且运营至今未交租金，其行为构成根本违约，知本公司有权解除合同，原审判决正确，请求予以维持。 本院经审查认为，1、关于《知本大厦裙楼租赁合同》中无房产证的房屋租赁的责任问题。本案知本大厦三层夹层和四层至今无房产证，知本公司未按有关法律规定取得规划、建筑部门的相关许可，其提供的国土和房管部门函件亦表明，该房产合法使用的前提是必须取得相关行政部门的审批许可。知本公司明知该部分面积不得出租仍提供给郑月青使用不符合法律规定，其无权收取该部分面积的租金并承担相应过错。郑月青轻信知本公司称正在补办房产证的承诺，明知部分房屋无房产证仍承租，亦有过错。因此，知本公司、郑月青应对《补充协议》中涉及该部分面积的内容无效和因此导致的损失各负担50%的责任。郑月青等人称出租上述房屋的责任应由知本公司一方承担的理由不足，本院不予支持。 2、关于郑月青迟交租金的责任问题。《知本大厦裙楼租赁合同》第三条规定，郑月青应于每月六日前缴纳租金，如未按时交租，应承担相应违约责任。合同签订后，郑月青支付了两个月的租金押金，预付了首月租金，其后，城管部门决定对违建房屋强拆对其经营会产生一定影响，但大部分承租房屋可以合法使用。其间，双方拟对合同内容进行变更，但几次协商均没有形成一致意见，双方也没有约定协商期限。因此，在协商未能达成一致意见时，郑月青仍应按合同约定的时间缴纳合法承租房屋的租金。郑月青等申诉人关于迟交该部分租金的抗辩理由不足，应承担相应的违约责任。 3、关于知本公司能否行使合同解除权的问题。根据《知本大厦裙楼租赁合同》第四条规定，郑月青应于每月六日前将经营项目总营业额的9.8％作为扣点提成管理费，支付至知本公司指定账户，如郑月青故意隐瞒营业额或拒绝知本公司按约定方式进行财务监管，少交或不按期缴纳，应按合同约定承担违约责任，知本公司并有权单方面解除租赁合同。上述合同内容系双方自愿达成，未违反法律禁止性规定。根据约定，知本公司收取的营业扣点提成管理费按实际试营业或开业日期起计算，2007年12月29日，郑月青开办的水都休闲中心试营业，但郑月青及其经营的水都公司至今未向知本公司报送财务报表、通报经营收入，也未按约定向知本公司支付扣点提成管理费，据此，双方约定的解除合同的条件已经成就，知本公司有权行使解除权。郑月青等人要求继续履行合同，并以租赁面积锐减成本加大、以及扣点提成的约定违反地方法规规定，要求予以废除的理由不能成立，本院不予支持。 4、关于赔偿损失、退还有关费用的问题。知本大厦三层夹层、四层的装修和设施、设备的损失，应以一审法院委托的鉴定结论为依据，扣减未形成附合物的装修设施、设备部分，作为合同无效部分的损失，并已根据双方过错判决各负担50%；一、二审判决还支持了郑月青等人要求退还三层夹层装修补偿金50万元的反诉请求；由于郑月青拖欠租金，故郑月青等人要求返还的违建部分的租金、押金已抵扣了相应的拖欠租金；消防罚款属于上述无效合同产生的损失，二审法院根据双方过错，判决中支持了郑月青等人关于赔偿该损失的主张。 综上，郑月青、水都公司、水都分公司的申请再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、(六)项之规定。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下： 驳回郑月青、深圳市水都实业有限公司、深圳市水都实业有限公司水都健康世界分公司的再审申请。 审 判 长 于松波 审 判 员 贺 禔 代理审判员 张能宝 二〇一三年十一月二十五日 书 记 员 刘园园 |
