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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2013）民一终字第75号 法定代表人：檀时锐，该公司董事长。 委托代理人：崔乃成，该公司职工。 法定代表人：孙世夫，该公司总经理。 委托代理人：扶宏强，北京德恒律师事务所律师。 委托代理人：吕亚妹，北京德恒律师事务所律师。 上诉人辽宁通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）与上诉人中国烟草总公司辽宁省公司（以下简称辽宁烟草公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2013年1月21日作出（2009）辽民一初字第9号民事判决。通达公司和辽宁烟草公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年 6月13 日进行了开庭审理，通达公司的法定代表人檀时锐、委托代理人崔乃成，辽宁烟草公司的委托代理人扶宏强、吕亚妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2000年11月28日，通达公司与东北机器制造总厂搬迁办公室签订《合作意向书》，双方就位于沈阳市沈河区惠工街泽工南巷62号的原五三工厂惠工厂区36000平方米土地使用权的转让、受让及合作开发事宜进行了协商。2001年12月20日，沈阳市人民政府以《市长办公会议纪要》的形式批准了由通达公司对上述土地进行商业开发。 辽宁烟草公司与通达公司于2001年12月2日签订《联建协议书》，主要约定（一）甲方（辽宁烟草公司）以投入工程建设资金，乙方（通达公司）以负责工程开发建设方式进行合作。（二）建设项目为：省、市烟草公司办公楼，辽宁烟草公司培训中心，卷烟经营设施及商品住宅，建筑总面积约10万平方米。（三）甲方提供资金购买建筑用土地使用权，缴纳各种费用，支付建筑材料及工程施工费用。乙方办理工程立项、根据甲方要求进行设计，组织监督工程施工部门施工。工程质量要达到优良标准。（四）甲方出资购买的土地使用权归甲方所有。兴建的办公楼、培训中心、经营设施的所有权归甲方所有，以工程成本进行结算入账，乙方负责办理有关手续。土地剩余部分由双方共同开发商品住宅，一部分以优惠价格出售给甲方职工，另一部分由乙方负责向市场销售，销售利润由双方分享。乙方所分得的利润，即为甲方向乙方支付的工程开发费用。双方同意，商品住宅的销售利润分配将遵循以下原则：甲方：出资者应得到的利润（资本增值），资金占用期间的财务费用。乙方：承办开发建设所应得的报酬；为甲方承建办公楼等办公设施施工管理方面的补偿；地块选择、作价、前期工作与施工过程中按规定付费而节约减少付费额的补偿等。具体细节另签协议补充。双方在协议第四部分约定：（一）项目竣工由甲方组织验收，各种项目资料在建设过程中由乙方搜集管理，验收后移交甲方。（二）商品住宅的开发由双方共同管理，作价、销售方式双方共同负责。其中市场运作方面由乙方负责。双方同意，售与甲方职工部分，作价基础为工程成本，售与社会，作价基础为市价。（三）项目竣工，验收合格甲方接收后，双方合作结束，双方利益将本着第一项确定的原则进行结算。 上述联建协议签订后，通达公司与辽宁烟草公司开始实施联建事宜。双方先施工建设的是联建项目中的混合住宅项目即隆中苾苑小区项目。 在联建协议的实际履行过程中，双方通过签订、履行《隆中苾苑沿街商业网点及地下车库有偿转让协议书》及《抹帐协议书》等形式，辽宁烟草公司完成出资义务。 另查明，双方协议联建的项目由混合住宅（隆中苾苑）和烟草大厦两部分组成；联建项目用地的国有土地使用权经出让方式分别由双方取得，其中烟草大厦建设用地（12528.70平方米）使用权登记在辽宁省烟草专卖局名下，混合住宅（隆中苾苑）建设用地（23269.10平方米）使用权登记在通达公司名下。2004年9月13日沈阳市房产局向通达公司颁发了隆中苾苑的《商品房预售许可证》，双方当事人确认2005年1月隆中苾苑工程竣工并经联建双方及监理单位初检合格，交付辽宁烟草公司，2005年4月购房人开始入住。至2007年2月，隆中苾苑房屋全部售出，除两套房屋价款（1149609.20元）给付通达公司外，其余隆中苾苑房款均由辽宁烟草公司收取。 由于隆中苾苑工程实际完成建筑面积比批准总建筑面积多23363平方米。2004年10月11日，沈阳市城市管理行政执法局已就该项目超建问题作出责令补办手续和罚款的处理。经审核，隆中苾苑住宅（不含商业网点和地下车库）共计512套，建筑面积81532平方米。其中售给辽宁烟草公司职工243套共计面积38990平方米，售给原沈阳市烟草公司职工（在涉案联建协议签订以后才划归辽宁烟草公司）176套共计面积28160平方米，上述419套房屋共计面积67150平方米，均以每平方米2500元的价格出售；余93套共计面积14382平方米。这93套房屋的流向是：1、由辽宁烟草公司回购76套，总价款是55732030.50元。2、售给红塔集团10套，1580.16平方米，每平方米售价3909.58元，合计6177761.90元。3、通过通达公司处理5套房屋，面积为814.91平方米，抵顶工程款及劳务费3145103.10元。4、由通达公司出售2套房屋，面积319.97平方米，价款为1149609.20元。以上前两项总计价款为65054895.50元；上述93套房屋销售价款共计66204504.47元。 关于双方联建的隆中苾苑房屋每平方米成本价问题，由辽宁烟草公司委托审计的结果是每平方米3370元；由通达公司委托评估的结果是每平方米3710元。辽宁烟草公司按每平方米2500元的价格收取其职工购房款时，房屋的每平方米成本价尚未经任何审计或评估作出结论，但辽宁烟草公司在其对涉案房屋成本价的委托审计结果（即房屋成本价每平方米3370元）作出后，亦未向其职工补收差价款。 关于隆中苾苑项目的总投资额问题，辽宁烟草公司委托审计的结果是“截止2006年10月24日，总投入351497527.33元。”通达公司对此数字予以认可，但认为“有些项目不属于投资。前期9000万元是对方投资的，剩下的全是购房款。” 关于隆中苾苑项目总收入的数额问题，辽宁烟草公司主张该项目总收入是351431194.58元；通达公司认为该项目的总市值是5.7亿元。对于 “辽宁烟草公司实际收回款项是多少” 的法庭询问，通达公司回答“被告提的351431194.58元这个数是对的，但是实际上低价出售了。” 关于通达公司在双方联建项目上的投资问题，通达公司主张其投入了前期业务费和管理费，仅管理费用即700万元，但未提供相应证据予以证明。辽宁烟草公司对此表示：“管理费用有400万元我们认可，其他费用我们不认可。”另外，辽宁烟草公司在庭审中表示，自双方开始合作至今，其未向通达公司给付过利润、奖励金等款项。 |
