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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2012）民再申字第244号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人，原再审申请人）：周口精细建材有限公司。 法定代表人：朱德水，该公司经理。 委托代理人：史西岗，北京市京悦律师事务所律师。 委托代理人：付振坤，北京市东易律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人，原再审申请人）：吕帛霏，曾用名吕敏，女，汉族，1971年5月16日出生。 委托代理人：赵向杰，河南众望律师事务所律师。 再审申请人周口精细建材有限公司（以下简称精细公司）因与被申请人吕帛霏买卖合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院(2011)豫法民再字第28号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 精细公司申请再审称：原再审判决认定事实错误，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，判决超出诉讼请求。具体事实和理由：（一）原再审判决认定事实错误，认定的基本事实缺乏证据证明。吕帛霏付款时间和金额违反合同约定，已构成严重违约，原再审判决对吕帛霏的违约事实认定错误。1.合同约定房产手续过户到吕帛霏名下后支付320万元，实际上精细公司已经在2006年4月20日将房产过户给吕帛霏，当时吕帛霏支付的款项只有几十万元,吕帛霏已经严重违反合同约定，而原再审判决对该违约事实没有进行认定和处理，反而认定精细公司违约，根本不顾本案的事实和证据。2.吕帛霏支付的定金，因其没有按照合同约定支付第一笔320万元房款，已构成违约。定金应作为罚金执行，不应计入付款总额中。另外在定金条款中，也明确约定在整个合同履行完毕后才可冲抵房款,不应把30万元定金当做已付房地款。3.2006年4月30日的10万元，已注明不算付款，是土地过户费，不能计入支付第一笔房款的总额中。4.诉讼费1.2万元属于应该缴纳给法院的费用，原再审判决将其计入付款总额中，让人匪夷所思。5.吕帛霏的借款共计69.72万元，与应该支付的房款属于不同的法律关系，所以不应计入付款总额中。精细公司在土地过户手续办理过程中，没有违约行为，原再审判决对该事实认定错误。实际履行过程中，精细公司将房产手续过户到吕帛霏名下后，吕帛霏并没有按期足额支付320万元房款，精细公司可以延期办理土地过户手续。原再审认定精细公司将部分国有土地使用证质押给他人，导致不能按时办理过户手续，属认定事实错误。土地证放在同和堂医药有限公司，并不是质押行为，不影响吕帛霏办理土地过户手续。已经查封的精细公司名下的土地，与本案没有任何关系，查封的范围不在双方买卖合同约定范围之内。原再审判决认定本案产生纠纷的原因是合同履行过程中，吕帛霏发现涉案土地因精细公司与他人存在多起纠纷，造成土地被法院查封，客观上造成吕帛霏无法将土地使用权过户到自己名下，因而拒绝支付剩余部分款项，原再审判决这一认定错误。吕帛霏于2007年2月26日拿到土地证后，迟迟不办理过户手续，责任完全在吕帛霏一方。原再审判决认定吕帛霏没有违约，应继续履行合同属认定事实错误，精细公司于办完房产证的第二天起诉，要求解除买卖合同的根本原因是房产过户后，吕帛霏仅支付了几十万元的房款，吕帛霏为了表现有实力支付后续房款，用一个虚假的有400万元存款的存折欺骗精细公司，精细公司识破该骗局后采取的起诉措施是一种保护自己合法利益的行为，不存在任何恶意和其他目的，相反，更进一步证明了吕帛霏违反合同约定的事实。吕帛霏违反合同约定，导致精细公司巨大经济损失，符合合同约定的解除条件。吕帛霏不能按照合同约定支付购房款，多次违约，经精细公司多次催收，吕帛霏都拒绝支付。周口市川汇区人民法院的判决生效后，在执行过程中，吕帛霏出尔反尔，一会儿同意履行合同支付房地款，一会儿要求解除合同，拒绝支付房款。对法院的生效判决，吕帛霏亦拒绝履行。吕帛霏的恶意毁约、恶意缠诉及多次阻挠法院执行的行为，不仅导致精细公司在合同签订并履约六年之久仍未取得全部房款，即使按照原审判决的错误算法，吕帛霏尚欠精细公司房款300多万元。从2007年2月份精细公司办理完毕土地证并交付吕帛霏开始，精细公司的全部合同义务已经履行完毕，而吕帛霏通过种种手段拒绝支付房款的行为，不但给精细公司造成了巨大经济损失，也导致精细公司卖房筹款的目的根本没有实现。2007年300多万元与2012年300多万元的购买力和实际价值根本不能同日而语，原再审判决无视吕帛霏严重违反合同约定的事实，判决双方继续履行合同，没有任何法律依据。如果现在还是按照以前的合同价履行，精细公司将遭受重大损失，显然不公平。根据最高人民法院有关司法解释，亦应解除合同。（二）原再审判决适用法律错误。行使不安抗辩权应具备两个条件：一是先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是及时通知对方当事人。要符合这两个条件时，行使不安抗辩权才有效，先履行债务的一方才有权终止履行。不安抗辩权行使的主体是先履行合同义务的一方。精细公司起诉要求解除合同是为维护自己权益寻求公力救济的手段，并不构成吕帛霏行使不安抗辩权的实质要件。吕帛霏行使不安抗辩权的第一个要件不具备。即使吕帛霏符合第一个要件，其行使不安抗辩权，也应当及时通知精细公司，给精细公司提供担保的机会。然而，没有证据证明吕帛霏履行了通知义务。因此，吕帛霏行使不安抗辩权的第二个条件也不成就。原再审判决认定吕帛霏不安抗辩权成立，不仅认定事实错误，且适用法律错误。（三）原再审判决超出诉讼请求。精细公司诉讼请求为：解除双方签订的房地产买卖合同，吕帛霏返还八栋仓库，赔偿损失78万元。吕帛霏反诉请求为：判令精细公司向其支付违约金2390500元和办理土地过户手续。而再审判决及原审判决均超出精细公司诉讼请求和吕帛霏反诉请求。精细公司依据2007年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项、第（十二）项（即《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项）的规定申请再审。 吕帛霏提交意见称：精细公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院认为：虽然本案历时数年，经多次诉讼，又涉及涉案土地查封及执行事宜，但判定吕帛霏是否违约，精细公司是否有权因此解除合同，仍应依据双方合同的约定。精细公司主张，吕帛霏未依约付款，构成违约，精细公司有权解除合同。本院对吕帛霏是否未依约履行付款义务构成违约评判如下：根据双方签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》的约定，双方履行义务的顺序互相交叉，付款、过户交替进行。第一阶段，吕帛霏应在合同签订时支付30万元定金（履约完毕后抵作房款）。合同签订时间为2006年4月4日，当日吕帛霏交30万元定金，履行了合同义务。第二阶段，精细公司2006年5月10日前将仓库房产过户到吕帛霏名下。2006年4月20日，精细公司已将房产过户到吕帛霏名下，履行了合同义务。前两个阶段双方均依约履行了合同义务，也不存在争议。第三阶段，吕帛霏支付320万元。《房地产买卖合同》第二条约定，乙方（吕帛霏）应在“1号至8号8栋仓库房产手续过户到乙方名下后支付320万元”，如果加上定金30万元，吕帛霏该阶段应付款为350万元。吕帛霏在房产过户前已经支付1524800元（包含30万元定金），房产过户后至5月30日收到法院受理通知期间又多次付款，已付款共计3294800元，尚欠205200元。因双方合同并未明确约定320万元属于购房款还是购地款，且未明确约定320万元付款的具体时间，精细公司将房产过户给吕帛霏后，吕帛霏应当向精细公司支付320万元，但应当给其留有合理期限。吕帛霏在房产过户前后陆续付款，直至收到周口市川汇区人民法院受理通知时，只欠205200元，因精细公司起诉要求解除合同，合同能否继续履行有待确定，在此情况下，吕帛霏中止付款，系对自身权益的合理保护，不属违约。在川汇区法院判决合同继续履行后，吕帛霏支付了尚欠的205200元（执行款），加上其他付款，至10月8日，吕帛霏已付款3560400元，即使扣除12000元诉讼费，仍有3548400元，超过了吕帛霏应付的350万元，故在这一阶段的付款义务吕帛霏已经履行，不存在违约行为。第四阶段，土地使用权过户，吕帛霏支付余款。《房地产买卖合同》第二条、第三条约定“余款280万元在土地使用手续过户到乙方（吕帛霏）名下后一次性付清（最迟在2006年6月10日）。逾期付款乙方承担逾期部分房款日万分之十违约金”，“2006年6月10日前乙方负责办理完土地使用手续，甲方（精细公司）予以协助，既由甲方过户给乙方。若土地被法院查封或由甲方抵押他人，因此造成土地不能过户的，甲方承担违约责任”，事实上，精细公司2007年2月12日才取得土地证，迟于合同约定的2006年6月10日，吕帛霏在土地使用权过户到其名下前不支付余款不属于违约。因吕帛霏不存在违约行为，精细公司要求解除合同不应得到支持，原再审法院判决合同继续履行并无不当。 |
